小康家庭商学院

　　第1节：前言
　　前　言
　　在博鳌论坛上，长期关注中国经济的美国摩根士丹利全球首席经济师罗奇说：“中国拥有世界上最大的储蓄量。”
　　国家统计局统计的数据也表明，我国居民储蓄余额逐年攀升，目前已达到16万亿元，并且还将继续增长。由此可知：我国的有钱人越来越多。
　　但是，与普通百姓一样，有钱人（本书主要指小康家庭和中产者）同样需要负担种种开支。他们既要赡养老人、抚养子女、偿还各种银行贷款，还要为子女准备留学基金、为自己准备养老基金等等。而这些都离不开一个“钱”字，它们同样能让收入丰厚的小康家庭和中产者感受到进一步提升经济安全的压力。
　　这同时也给小康家庭和中产者提出了一个严峻的问题：闲钱要怎么处理，才能真正增值，才能真正帮助他们解决经济安全问题。专家认为，要想过上轻松自在又后顾无忧的生活，小康家庭和中产者一定要学会理财。
　　未来十年，将是“攒钱时代”向“理财时代”巨变的十年。目前已经到了建立人生“理财管道”的时刻。为了明天，我们必须学会用今天的钱为明天造福，让财富和幸福相伴一生。大家熟知的富爸爸和穷爸爸的第一个区别就是：富爸爸认为，要投资而不是存钱；他们的第二个区别是：穷爸爸教人去写一份出色的简历以便找到一份好工作；富爸爸则教人写下雄心勃勃的事业规划和财务计划，进而创造创业的机会。
　　如果我们拿出一部分钱去做投资，也许开始赚得不多，甚至可能会有亏损，但时间长了，聚沙成塔总会有收获。比如基金的投资回报，总体上就与活期存款差不多，但它却有更大的获利机会。
　　然而，就在大家高谈“投资”的时候，我们却突然失去了方向。从股市转到楼市，从楼市再转回股市？不是买债券，就是炒外汇，遵循着这种看似简单的投资原理。虽说条条大路通罗马，可是仔细想想，却不知道哪一条真正适合自己。
　　曾经听过这样一段话：如果你有10万元在银行存着，便叫钱；如果在市场流通，就叫货币；如果放在家里，则是一堆纸张；如果将它们用在投资方面，才叫资本金。那么，钱到底应该投放在哪里才最好呢？手头上有些闲散资金而又无暇理财的小康家庭是否也有同样的困惑？本书将就如何投资的问题为小康家庭答疑解惑。
　　总的来说，小康家庭的投资工具可分为两大类，一类是避险工具，包括现金、存款、债券、黄金、外汇、保险、房产等；一类是风险投资工具，包括股票、证券投资基金、期权、邮票、字画、古玩等。我们还可以把它细分为七种投资：最为热火朝天的房产投资；保守而稳健成长的“固定收益型”投资（包括债券、基金等）；有高报酬，但也相对较为冒险的投资（包括股票、国内外证券基金、期货基金等）；“横行世界”的外汇投资；未雨绸缪的保险投资；“唯我独尊”的黄金投资；“沙里淘金”的收藏投资；最为保守的储蓄投资。
　　每个小康家庭在进行投资时，都应该选择适合自己的投资组合，存款要有一些，股票要买一些，黄金也要储备一些，要根据市场的变动随时做出相应的调整。
　　我们提倡分散投资，这是因为不同的金融品种其风险有所不同，有时甚至可以相互抵消。作为一个理性的家庭投资者，可根据自身风险偏好和将来的资金安排，选择合适的产品。也可以尝试通过不同期限、不同风险和收益性产品的适当搭配，进行理财产品的组合投资，实现投资资金风险和收益的较佳配比。
　　在20％利息税的缴付下，储蓄的惟一性选择开始受到威胁，进股市、做房产、买基金、炒外汇，越来越多的小康家庭选择了多样化的投资渠道。
　　有了充裕的金钱后，投资者还要了解相应的投资知识。只有这样，才能更有效地进行投资理财。
　　本书用最浅显的语言，对各种家庭投资理财方式的基本知识和技巧做了详细的描述。通过对本书的学习，可以帮助小康家庭更理性地做出投资选择，使其家庭生活更加稳定、和谐、健康。它将是一本能够真正帮助小康家庭实现既定目标的投资理财实用手册。
　　著名置业投资专家李凤伟
　　2006年5月18日

第2节：炒房篇（1）

　　炒房篇
　　———小康家庭资本运作的最佳途径
　　福布斯排行榜告诉我们：房地产业在全世界是暴利行业。个人投资理财专家也认为：投资房产是小康家庭资本运作的最佳方式。在中国的十大暴利行业中，榜首地位仍然是房地产业，这也印证了专家们的观点。
　　事实上，置业投资确实具有很多优势。正如美国总统罗斯福所断言：“不动产不会被偷、遗失，也不会被搬走，只要注意适当管理，它是世界上最安全的投资。”不动产是人们惟一慷慨可靠的亲戚：它能每月给人们一笔可观的收入，并且让人们的财富快速膨胀。
　　其实，房价高的主要原因就在于房子要建在土地上。而土地是一种稀缺资源，它的供给没有弹性，占用后，就不能再被使用。
　　虽然土地供给受到抑制，但是房产的需求却没有减少。目前，中国每年大约有1 500～2 000万人因为城市化原因进城。另外，大量的农村人口因为经商、打工也长期居留城市，他们都需要买房或租房。
　　供给与需求的巨大矛盾，注定了房地产价格趋增的形势。也正是因为如此，近年来，置业投资的热潮更是一波高过一波。
　　业界和专家的观点：房价还会再涨
　　房地产在中国未来12～15年之内仍然是最具暴利的行业，小康家庭正好赶上了这趟开往财富的列车。
　　相对于其他商品，房屋在使用中除较少比例的折旧外，因地理位置、经济发展、人口增多等因素带来的上涨率往往超过折旧率。这也是房产作为商品所具有的独到的双重功能和优异之处。因此，房价的上升趋势仍是有迹可寻的。
　　房产商，华远集团总裁任志强：加息使房地产受灾，房价看涨
　　央行加息后，华远集团总裁任志强在接受采访时表示，加息不会阻止房价的上涨趋势。通常而言，加息会对居民的住房消费需求有所抑制。但当加息率低，且居民住房需求旺盛时，加息并不会限制和阻止居民的实际住房需求。
　　如果房屋用于出租的收益较高时，也可以消化加息的因素。目前，我国住房的供给仍属于偏紧的情况，需求的旺盛仍使供求不平衡发展。因此，房价仍会继续上升。
　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松：宏观调控影响不大，房价要涨20年
　　巴曙松曾在接受重庆当地媒体的采访时说：中国房价肯定要涨，涨到反映其稀缺资源特性的水平，这个过程大概要20年。
　　当记者问他“怎样才算是反映稀缺资源水平”时，巴曙松说：“假设地球上只有100个单位的石油，人类每年加起来用一个单位，什么时候用完这些石油？一般市民会说是100年，而经济学家回答：永远用不完。因为有一个市场机制，当用到50个单位时，价格将极大上升，并将出现很多替代品。我要说的是，现在的土地市场没有反映资源稀缺程度。所以还要一个过程，就是涨价的过程。”
　　中国土地协会会长邹玉川：突然加息，土控解冻，房价依然涨
　　中国土地协会会长邹玉川在“2005长三角房地产投资潜力研讨会”上表示：小幅的加息难以达到预计的目标。而一旦目前的小幅加息难以达到预计的目标，很可能会再次加息。
　　土地是房地产发展的根本所在，国务院办公厅对暂停土地项目审批的禁令已经解除，但是对土地的管理依然不会松懈。土地已经解冻，接下来对土地的管理应该是行政手段与市场手段的并重，不可能会对现在紧缩的土地市场马上放开口子。在这种形势下，未来的房价仍然会上涨。
　　著名经济学家、中国宏观经济学会研究员、常务副秘书长王建：10年房价要涨5倍
　　作为国内“都市圈”概念的最早提出者之一，王建非常肯定地表示：“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。”
　　他说：“中国的地价再度上扬是有充分理由的！中国的人均土地面积不到1.5亩，而美国的人均土地面积差不多有15公顷。我们人多地少，不可能走美国的粗放型道路，而会走日本的都市圈模式。日本的土地贵，房价是美国的4～5倍，但同样大小的土地上的产出也是美国的4～5倍，这就说明房价贵得合理。”

第3节：炒房篇（2）
　　目前（指2004年），中国的人均GDP是1 000美元。其他国家人均GDP达到1 000美元时，城市化率达到50％，而目前中国的城市化率只有30％，中国的城市化建设是严重欠账的。而且，如今中国的城市人口是3.5亿，到2030年，要超过10亿。说到此处，王建很激动地说：“房价不仅要涨，还要猛涨！”
　　中国名记朱小央：
　　温州人炒楼盘造就众多百万富翁
　　据有关统计，2004年一季度，温州市区的房价每平方米上涨到7 000元以上，这个非中心城市的中等城市，房价如此之高实属罕见。而且，高房价基本上集中在不到30万户人口的居住区内。如果按当时的房价来计算家庭资产的话，在该居住区内，百万富翁已比比皆是。
　　1998年的时候，温州市区平均房价每平方米还不到2 000元人民币，当时政府还为81万平方米的空置房担忧。如今，其房价却高达每平方米7 000元以上人民币，开发商手中的空置房更是一扫而空，完全的卖方市场。现在，温州人谈论最多的就是房子，在一些公共场所，你总可以听到关于买卖房屋的对话。这种财富效应使得手中稍有余钱的温州人把眼光都投向了房地产业。
　　温州市区的房地产价格事实上已经高于上海、杭州、北京等中心城市。因为比价效应，这就使周边的如上海、杭州等城市的房地产市场出现了众多的温州人身影，继而他们也受到了众多的指责。
　　有资料称，温州市的房地产开发权大约有70％为温州籍的华侨、华人获得，由于开发商的经济实力有限，大部分楼盘都是小规模的楼盘，质量档次和上海、杭州、北京那些上规模上档次的楼盘无法相比。但是，其楼价却在节节上升，完全不输给大城市。到现在为止，该市区已经很难见到每平方米在7 000元以下的楼盘了，甚至那些建于80年代初的楼盘也被炒高至每平方米6 000￣7 000元。
　　当时间倒流至1999年以前，位于市区下吕浦的经济适用房，刚竣工投入使用的楼盘，每平方米2 000元人民币还卖不出去。如今该地段同样的楼盘，却被炒高至每平方米8 000多元人民币，甚至还有开价高达10 000元人民币的。市区蒲州岛的别墅，在2004年底交付的期房，房价已经被炒得翻了一番，每平方米价格高达22 000多元人民币。房地产价格的猛涨，使得开发商乐得合不拢口，而几年前通过协议获取土地的房地产开发商更是狠赚了一笔。
　　即使楼价上涨猛烈，但是奇货可居，2004年，温州市举办了五期房地产交易会，其中缺少的就是温州市区的楼盘，其绝大部分是外地的楼盘。2004年，市区推出的几个新楼盘，尚未开工就已经在二级市场流通，每单加价几万元到十几万元甚至二十几万元不等。
　　更让人不可思议的是，这些尚未进入预售的楼盘，每张认购单就要交纳高达25万元到30万元人民币的订金，而楼盘的交货使用起码在3年之后。在中国房地产事业红红火火，进入买方市场的今天，温州市区的房地产还停留在卖方市场，实在让人感到不可思议。
　　著名图书策划人梅朝荣：
　　为了子孙，为了安定，我们置业
　　有数据显示，2004年北京普通住宅市场期房均价为6 122元／平方米，与2003年相比增长了5％；2005年1～10月份，普通住宅市场期房价格是6 860元／平方米，与2004年同期相比增长了18.6％。由此可见，虽然国家实行了一系列宏观调控，但房价却依然反其道而行，保持较大幅度的增长。
　　房价的快速上扬，使原本远远脱离了老百姓收入水平的房价，更加居高不下。房价的疯狂已经到了这样的程度：房价的上涨已经不需要理由，好消息和坏消息都是房价上涨的理由。与此形成强烈对照的是，股价的下跌也不需要理由，好消息和坏消息都是股价下跌的理由。
　　曾听人讲过发生在杭州的一个真实的故事：2001年，兄弟俩做生意，挣了30万元，一人分了15万元。哥哥去炒股，弟弟买了栋楼。到2003年10月结账时发现：哥哥的股票还剩下不到6万元，而弟弟卖了他的那栋楼，卖了整整56万元，还说是卖贱了。

第4节：炒房篇（3）
　　老百姓渴盼从股市中解套儿，他们更渴盼买到价廉物美的房子。这是中国老百姓当前最大的梦想。
　　　从前，大家买房是为了居住，为了提高自身的住房条件，改善居住环境。随着房地产市场的不断健全，房产保值、增值机会的增加，越来越多的消费者购房不再是为了满足个人和家庭的居住需要，更多的小康家庭和中产者把置业当成了资本运作和财富增值的途径。
　　我们说：任何一项投资都离不开科学的分析组合。从目前市场来看，可供投资者购买的房产主要有：普通住宅、二手房、经济适用房、高档公寓、写字楼、商铺和别墅等。对于中高收入的家庭来说，购买高档公寓和普通住宅都是不错的选择。只要资金和还贷能力有保证，那么，我们在买房自住的同时，还可以选择当房东，将多余的房子出租以获得更高的收益，从而也为我们的子孙留下一份基业。
　　追求最大的利润是投资的基本原则，也是人的天性，只要善于思考、勇于投资，获利一定会颇为丰厚。不动产正在帮助一个个的小康家庭和中产者实现安居富足的梦想。
　　在全国房地产业发展比较快的城市，置业成为了小康家庭理财的投资渠道之一。相信今后随着投资环境的改善，投资机会的增多，更多的家庭将从中受益。
　　地段，地段，还是地段
　　房产能给你每月一笔可观的收入，并让你的财富快速膨胀。而置业投资的关键就是土地的增值。随着中国的快速城市化，随着“圈地运动”的终结和中国经济的快速成长，房产必然会有一个30年持续稳定的增长期。
　　经典案例
　　毕业后在上海某著名报业集团做房产报道的张小姐，工作不到3年，已经成为三度买房、手中同时拥有两套房产的“小富妹”。刚参加工作的时候，她跑遍了城市大大小小的楼盘现场。因为城市规划的原因，某地的房产被各大媒体炒得沸沸扬扬，张小姐也在采访的过程中对该地的房产有了兴趣，并开始了自己的购房计划。
　　第一次购房，她选定了该地的两个楼盘。经过仔细的对比和权衡。她发现：两个楼盘的物业品质和小区环境相差不大，但甲小区由于开发年代较早，因此售价要比乙小区低800元／平方米。于是，怀揣父母赞助的15万元购房金，她也做起了淘房客。
　　2003年的8月，她以40万元出头的总价购入甲小区的一套两居室，面积90平方米左右。贷款20年，首付12万元，当时每月还款额在1 800元左右，利用剩余的3万元购房金和她每月3 000元的收入，日子过得还算宽裕。随后，她又为房子进行了简单装修。到了第二年，张小姐将这套房挂牌出租，每月租金2 000元，此时张小姐还贷压力全无，又过起了高消费的“月光族”生活。
　　到2005年初，随着城市规划的完善，甲小区的房子开始升值，并达到了9 000元／平方米。凭借着对该地区一年多的观察，张小姐发现沿线房产透支购买力的现象很严重，于是她又做出果断决定，将其挂牌出售。2月，她以总价80万元将这套房产挂牌出售，于是，她手上又有了可支配资金，并成了名副其实的“小富妹”。
　　地段是房地产最关键的因素。买房，第一考虑的就是地段！房地产业有句名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这就是著名的“地段理论”。这句话被很多开发商和投资者奉为至理名言。
　　一、地段决定增值潜力
　　房地产具有增值性，其很大程度的原因是因为土地在增值。而土地增值潜力的大小及利用效果的好坏，都与地段有着密切的关系。地理位置优越的、热门区域的房产，其增值的潜力就大。
　　　通常而言，投资房产的方式无非有两种，一种是出售，一种是出租。不管采取哪种投资方式，只有地段好了，才能保证房产顺利脱手，或保证日后的稳定租金收入，从而更好地保障投资者的利润。
　　不同区域的房子，在租金价格上，会有比较大的差异。拿北京来说：中关村、CBD等区域，一套一居室的房子一般在1 500元／月左右，而马甸附近可能就在1 200元／月左右，到了石景山这样的郊区一般也就在700元／月左右。

第5节：炒房篇（4）
　　　一个成功的房产投资者必须学会如何去寻找热点，尤其是那些隐藏机会的、具有发展潜力的明日热点。
　　二、购房者对地段的选择
　　上海曾一直流传着这样一句话：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房。”在当时的上海人眼里，浦东对于浦西的繁荣来讲，简直就是荒郊野外，住在浦东的是下里巴人。与此相对应，广州也流传着一句话：“宁要河北（珠江以北）一张床，不要河南（珠江以南）一间房。”
　　俗话说，安居才能乐业。居住乃是牵一发而动全身的大事，不仅家人的工作、学习会受到居住地段的影响，就连个人的情绪，也会因居住区域氛围的变化而上下起伏。对消费者而言，选择住在什么地方是最重要的。
　　地段意味着房价，地段意味着成本，地段也意味着社交圈和一定的消费层面。住在哪个地段，跟每个消费者的需求紧密相关。大多数购房者说：“每天上班已经够累了，好不容易下了班，还要翻山越岭，跋山涉水才能回到家，我不疯掉才怪。”他们大都旗帜鲜明地表示：“如果有支付能力，一定要住市中心！”
　　三、优质地段的构成要素
　　那么，到底什么样的地段才是好地段，才是黄金地段？其实，房地产投资地段的影响因素很多。总的说来，优质地段的构成要素主要包括3个方面。
　　1。市场供求行情
　　一宗地段的好坏与市场行情的关系非常密切。如果一宗地段的需求呈现上升趋势，其价格必然上涨，而且容易出手。反之，如果一宗地段的需求呈现下降趋势，那么，该地段的价格将相对降低，而且不易出手。
　　2。地段的自然条件
　　地段的自然条件包括地段与市中心的距离、地理方位、地形地势、土地面积和形状等。其中最主要的是距离远近和地理方位。通常来说，地段越接近市中心，房价就越高，房子也更容易出手，当然竞争也会越激烈。而地理方位决定了地段的基本自然环境，如风向风力、降水量等。
　　3。地段的基础设施和人文环境
　　地段的基础设施和人文环境是地段优劣的重要参考要素。基础设施包括交通条件、市政基础设施和生活服务设施等。周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持也是构成好地段的重要条件。
　　投资者一定要抓住有利的基本点，多做比较分析，这样才能找到有价值有潜力的投资位置。总而言之，置业一定要慎重选择地段。
　　把握城市变迁规律
　　房地产开发是以规划为龙头的，而政府通常会用规划来引导房地产投资。这是各地政府特别是规划、房管等相关部门都在做的。因此，投资者在置业的过程中，也应该多了解市场，特别是多了解政府的规划。
　　城市都是要发展变迁的，其发展过程充满了投资机遇和挑战。有些城市变迁方案可以根据当地市政府的市政规划获得，但有些就需要依靠自己的分析和判断获得。因此，小康家庭投资者作为小的投资“单元”，也要把握城市变迁规律。只拉车，不看路，是非常危险的。
　　虽然城市规划也是结合城市定位和环境要素，并在城市发展、变迁规律的基础上制定的，但城市规划毕竟代表着政府强有力的政策支持和保障。因此，城市变迁规律一定要提早跟踪和掌握。
　　以北京为例，新中国成立时，北京有大小胡同7 000余条，而到20世纪80年代时，只剩下了3 900条左右。近一两年，随着旧城区改造速度的加快，这些胡同更以每年600条的速度消失。1998年～2003年间，北京的人口从1 246万增加到1 456万，几年间增加了210万，在经济发展和城市变迁的背后，北京出现了强大的房产需求。
　　目前，北京的城市规划确定了十个边缘区域。这十个边缘区域是北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、阀头、南苑、丰台、石景山、西苑和清河。北京市的人口重心将集中在这十个边缘区域。这些边缘区域正在进行大规模的房地产开发，它们也是未来社区发展的一个重心。应该说，个人置业投资前景广阔。

第6节：炒房篇（5）
　　另外，投资者还必须观察，随着城市拆迁改造的加速进行，所投资房产是否在拆迁改造范围之内，是否列入了未来几年的城市发展规划，比如市政网管、路网的铺设、建立交桥、地铁等。如北京“鬼街”的一些投资者就因为不注意这样的细节问题吃了大亏，上百万元的投资一下子打了水漂，后悔都来不及。
　　分析投资价值
　　不管做任何投资，价值和利润永远都是投资者的最爱。在置业时，除了关注地段外，对于房产周围的环境也不容忽视。
　　一、房产附加价值
　　随着生活水平的提高，购房者开始重视房屋的品质，包括房屋质量、设备、品牌服务等，我们称之为“房屋附加值”。投资者要想从众多的楼盘中找到财富，并且准确地判断房屋的投资价值，就要善于挖掘房屋附加值的增长性。
　　1。房屋质量
　　房屋的质量是购房者认购房屋时必然考虑的因素。有关房屋质量的投诉，是近期房屋投诉的热点。新房还未入住或入住不久，就出现天花板裂缝、漏水……这样的房子让业主很难接受，很多业主与发展商、物业管理公司的纠纷也由此而起。因此，投资者在选择房产时，一定要注意房屋的质量问题。
　　2。现代化设备
　　随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到日程上来。网络家居、环保住宅已经不再是人们的想像。因此，判断房屋的投资价值时，投资者必须知道：现代化的装备与房子的地段和质量具有同等重要的地位。
　　3。房屋面积
　　市中心的普通房屋多以自住为主，因此，面积不宜过大。建在城郊的普通住宅应以大区块为好，大社区的配套更加可靠。而市区内的高档住宅则正好相反，其面积大，则意味着套数少，套数少又意味着更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所，这有点像穷人区、富人区的划分，其投资收益是完全不同的。
　　4。房屋的朝向和结构
　　房屋的坐落位置、楼层和户型的选择对房屋的出售和出租也很有帮助，这就要求投资者对消费者的心理有一定的了解。拿北京来说，朝南的房产就比朝北的房产更有市场。
　　5。社区文化背景
　　中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这是文化背景使然。所以，使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多，使馆区周围的外销公寓也更受青睐。
　　6。物业管理
　　物业管理的好坏决定着房产的档次，它直接取决于物业管理公司的专业程度。另外，有些物业管理也有代业主出租的业务。因此，买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给投资者以后的出售或出租带来方便，帮助投资者省掉一些不必要的麻烦。坐享其成，何乐而不为。
　　另外，房屋的售价及付款方式，也是影响房产投资价值的重要因素。售价高固然不划算，按揭的成数和年数也很重要。否则，每月的还贷压力就会过于庞大。之所以现在的部分业主着急出租？就是因为他们大多拿的是五成五年、七成十年的按揭，每月还贷压力太大，而七成二十年按揭的压力就小得多。
　　二、房产投资价值的估算
　　房产投资既有升值的可能，也有贬值的可能，关键看升值和贬值哪种可能性更大。总之，考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。下面有3个公式可以帮助投资者估算房产投资价值。
　　1。租金乘数小于12
　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式。租金乘数＝投资金额÷每年潜在租金收入。对投资者来说，该数值应小于12。如果超过12，很可能会带来负现金流。该方法的缺点在于：不能兼顾房屋空置、欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
　　2.8～10年收回投资
　　该方法也叫投资回收期法。它考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数的适用范围更广，而且可以估算资金回收期的长短。用公式表示为：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）÷［（月租金－按揭月供款）×12］。通常，回收的年数越短越好，合理的年数应该在8～10年左右。
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第7节：炒房篇（6）
　　3.15年收益看回报
　　如果某物业的年收益×15年＝房产购买价，那么就意味着该项投资物有所值；如果某物业的年收益×15年＞房产购买价，即说明该物业尚具升值空间，可谓物超所值；但如果某物业的年收益×15年＜房产购买价，则说明对该物业的价值估计过高。投资者一定要对此进行精确的对比和计算。
　　经典案例
　　某门市房，2001年售价22万元，首付5万元，每月按揭供款1 000元，1年后交房，月租金1 500元。2005年售价涨至60万元，月租金2 000元。下面我们用上面的三种方法对此项投资进行估算。
　　租金乘数小于12（合理范围）
　　租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入
　　如果在2001年购买此门市：22万÷（0.15万×12个月）＝12.2倍（可考虑购买）。
　　2005年：60万÷（0.2万×12个月）＝25倍（远远超过购买的合理范畴，因此不能购买）。
　　8～10年收回投资（合理年限）
　　投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）÷［（月租金－按揭月供款）×12］。
　　2001年购买此门市：（5万＋0.1万×12个月）÷［（0.15万－0.1万）×12］＝10.3年（可考虑购买）。
　　到2005年，因为房价上涨幅度过大，而租金却没有得到同步的增长，购买此门市房每月的租金收入无法弥补月供款，如果投资，投资者将面临投资无法回收的境地。
　　公式解析：投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
　　15年收益看回报
　　物业的年收益×15年＝房产购买价（物有所值）。
　　物业的年收益×15年＞房产购买价（具升值空间）。
　　物业的年收益×15年＜房产购买价（价值被高估）。
　　2001年购买此门市：0.15万×12个月×15年＝27万元＞22万元（可以投资）。
　　2005年购买此门市：0.2万×12个月×15年＝36万元＜60万元（无投资价值）。
　　该出手时就出手
　　买房与炒股一样，一定要善于把握时机，当断就断。只有把握住了科学的介入时机，做到出手快、狠、准，才能获取较好的收益。正如刘欢的《好汉歌》中有这么一段词：“路见不平一声吼呀，该出手时就出手呀，风风火火闯九州呀。”作为房产投资者，我们也需要“该出手时，就出手。”
　　一、市场环境分析
　　房市的介入时机需要考虑三个最基本的因素：“什么时候”，“在什么地方”，“选择什么类型的物业”。只有在这三个问题都得到了正确的回答后，投资者的行为风险才会最小，成功的几率也才会越高。因此，投资者首先要对市场环境进行分析。
　　1。从国家宏观政策环境来看
　　房地产市场重新走上了健康的发展道路。土地开发面积和购置面积增幅下降速度非常快，一些盲目开发、乱开发的现象得到了有效抑制，市场投资环境逐渐好转。具体表现为：房地产投资门槛提高了；国家个人贷款显示出放松的迹象；国家的宏观调控有效地抑制了房产泡沫。
　　2。从微观环境来看
　　自宏观调控以来，各地楼盘都处在观望状态。随着市场的逐渐稳定及缓慢升温，为重新获取前一段时期所失去的人气，鼓励消费者尽早投资消费。现阶段，开发商将推出一系列优惠措施，且其优惠幅度也是前所未有的。另外，商业物业显示出的强劲的发展势头，也吸引了一批批的小康家庭投资者加入投资行列。
　　从这两个方面的分析来看，目前阶段我国经济欠发达地区，尤其是国家重点发展区域的房产项目更值得投资者提高关注，特别是商业类房产更值得期待，是投资的好时机。而且，中国经济有明显的波动轨迹可循，每隔4～5年总是在松松紧紧的政策调控下呈波浪式发展。所以，选择在即将结束低迷状态而要进入加速发展期的时候入市，是最佳的选择。
　　二、根据价格确定房屋的买入时机
　　对房产市场有了一定的了解后，投资者还要科学合理地确定房屋的“买入”时机。要做到这点，要求投资者把握入市时机，以最低的价格购入房产。
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第8节：炒房篇（7）
　　香港李嘉诚的长江实业，郭炳湘的新鸿基，郑家纯的新世界……都不是因为楼市上涨形成的，而是他们能以适当的时间介入适当的楼盘（通俗地说：就是危机前出手，休息一段时间，低价扫货，启动市场）。
　　三、投资时机的注意要点
　　为了准确地把握入市时机，以最低的价格购入房产，房产投资者必须注意以下4点。
　　1。注意国家的经济增长率
　　当国家的经济增长率高且持续发展时，必然会刺激房地产业的快速发展，使房地产的建设和成交量出现活跃的局面。特别是在国家把房地产作为经济增长点和国民经济的支柱产业后，国家在政策上的大力支持，使商品房大量上市，购房者有了充分的选择余地，此时可以用相对较低的投入获得比较满意的房产。
　　2。注意利率的变化
　　在买房时，购房者通常会利用银行贷款购房。从目前的情况看，银行几次降息，住房贷款无论是公积金，还是按揭都比较低，能有效刺激人们的消费欲望。投资者一定要对消费者的这种心理有一定的了解，瞅准时机下手。
　　3。注意市场需求的变化
　　中国在加入WTO后，包括银行业、保险业、证券业、中介咨询、旅游业等在内的专业服务领域得到开放，大大地刺激了境外的企业和机构纷纷驻足于我国各大城市。随之而来的各种分支机构和营业场所的增多，使得城市的工业厂房、办公用房和居住用房等的需求大大增加，有效地刺激了房产消费的增加。
　　4。注意房屋的销售情况
　　不管是现房还是期房，当它的销售量不到30％时，开发商的成本通常还没有收回。此时，房价往往要降低，这时就是个人投资者的投资时机；当房屋的销售量达到50％时，表明供求平衡，房价在一定时间内不会发生大的变化；如果已经销出70％，则表明需求旺盛，开发商有可能要涨价，此时不宜投资；等到销售量达到90％以后，由于开发商急于发展其他项目，于是房价又会有相应的下跌。因此，观察销售情况也是把握置业时机的方法之一。
　　专家认为：投资房产，时机比价位更重要。好时机不是永远都有，而且机会稍纵即逝。一旦我们确认楼市复苏，就要把握时机争取第一时间入市，千万不可执拗于以往的低价而犹豫不决。如果看好后市，就要勇于追价，此时最忌讳的就是优柔寡断。
　　经典案例
　　2005年，成龙花了很多时间做亲善探访及善事筹款。虽然当年他只拍了《神话》一部电影。但是因为他投资有道，仍然赚了不少钱，尤其在地产方面大有收获。
　　成龙接连出售香港物业大有斩获。他瞄准本地楼市复苏，成功放售浅水湾南山别墅旧居，及父亲独居的海名轩，净赚3 400万港元。
　　鉴于他们一家三口返港定居，于是，成龙又决定把长期丢空的美国比华利山超级豪宅放盘。最终，他瞄准美国楼市正值高峰期，以高价放售该超级豪宅，净赚三千多万港元。这也是成龙近年来斩获最多的一项物业投资。
　　其实，近年来美国的楼市急升，就连前联邦储备委员会主席格林斯潘也担心美国楼市泡沫爆破，想不到成龙竟有先见之明，成功在楼市泡沫爆破前，以高价六百五十万美元脱手比华利山超级豪宅。难怪成龙满心欢喜地说：“真是赚了很多钱。”　毕竟就这两项投资，他就赚了7 100万港元，成为了真正的楼市大赢家。
　　慧眼识风险
　　有投资就会有风险，置业也不例外，它总是表现为收益与风险并存。当实际收益低于预期收益时，我们说投资面临着风险损失。因此，房产投资者要有意识地规避风险。否则一旦冲动行事，就极有可能面临6项贬值风险。
　　一、流动性风险
　　投资于房产中的资金，流动性较差，一旦购置房产就不易变现，不像其他商品那样，容易脱手，容易收回资金。因此，流动性风险是置业面对的最主要的风险。
　　规避该风险最好的方法就是：在选择房产时，要对地段及房屋本身的资质做较高要求，注意选择性价比更高的房产。只有这样，才能靠房产（包括地价）本身的增值来弥补将其变现所造成的损失。
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第9节：炒房篇（8）
　　另外，在购置房产时要做到产权清晰，否则，房产的再次交易，将会使程序更复杂，费用也更高。这也是规避流动性风险的重要一环。
　　二、房市的波动风险
　　房市也有其波动周期。投资者可以预测房价，但要准确定断却有一定的难度。所以，即使是在房市上升期，投资者也要意识到下降的风险，而不要一厢情愿地相信开发商的片面之词。
　　不动产的波动风险在某些特定情况下，波动幅度将会更大。比如在形成高价的房地产“泡沫”破裂后或经济危机及经济衰退期时。如前些年日本房地产“泡沫”的破裂，最近的香港房地产价值受亚洲金融风暴打击而出现的大幅下降，都是房市波动风险的具体表现。
　　三、社会和政策性风险
　　任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌。我国也不例外。政府对房地产市场的调控虽初见成效，但还远未达到完全成熟的地步。
　　因此，投资者对这些因素也应该进行充分的考虑。若投资者不注意经济形势和宏观政策形势的变化，在涨价时或在政策紧缩时买房，很快就可能遭受跌价甚至停滞带来的巨额损失。对于社会和政策性风险给房地产投资带来的危机，投资者必须引起高度的重视。
　　四、供求关系变化风险
　　房产的供给量与客户的有效购买量是动态变化的关系。若开发商在该地区建造的高档公寓量大幅增加，在较短时间内供给大量新楼盘，而有效需求并没有像预想的那样强劲，那么，则有很大可能出现供求关系变化的风险，从而危及到预期置业投资回报的实现。
　　因此，房产投资者在选择房源时，应该注意置业的目标地区的地产资源储备潜力和房产开发趋向，对有效需求的增加作较保守的预期，选择在供求关系大体平衡的地区置业，以便规避供求关系变化带来的风险。
　　五、支付风险
　　目前，银行对于个人房贷实行了越来越开放和优惠的购房按揭方案，甚至出现“零首付”等对置业者极为有利的条件。不少置业者也因此兴起了“以小博大”、“以房养房”的想法。但是，即使这样，风险仍然存在。如：通过抵押贷款的方式购置物业时，就存在支付风险。选择该种付款方式，购房者需要具有长期稳定的收入来源。否则，一旦出现支付不能的情况，损失将会很大。
　　为了规避支付风险，投资者在选择付款方式时，要充分估计家庭未来的收入水平及支付能力，尽量做到把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，并留有一定的资金余地，使自己的买房和房贷按揭额决策建立在有冗余的偿付能力基础上。换句话说，置业时负债比例不宜过高。
　　六、房产附加价值风险
　　首先，房地产不同于一般的商品，即使外型、尺寸、年代、风格、建筑标准或任何方面都相同的建筑，如果所处地段不同，其价值可能会存在很大的差异。
　　其次，房产价值与其所处公共环境的好坏紧密相连。城市发展中的问题导致的公共环境恶化或者相对其他地区停滞不前而引起的落后等都会对房产价值带来影响，导致消费者购买欲望的下降。
　　再次，房产项目人文环境的好坏与房产价值也是成比例增减的。同样的房产，由于人文环境的不同，其价值可能会有惊人的差异。比如，某社区人文环境越来越差、治安不良。那么，这里的房价肯定要大幅贬值。因为没有多少“勇敢”的人愿意以身涉“险”。
　　最后，因为房产都有自己的“保质期”。随着消费者品味的提高，不是所有的房产项目都可以升值。投资者在置业时，应敏锐地注意新经济对房产发展的影响，发挥超前观念，选择符合新一代房产特征，适应信息化时代的房产作为投资对象，从而更好地规避由于房产落后造成房价下降的风险。
　　置业还有可能承担的一种风险，就是自然灾害带来的地震、洪水、火灾等自然风险。天灾人祸，防不胜防。这种风险也会使投资者遭受无法避免的损失。

第10节：炒房篇（9）
　　以上情况是每个投资者都可能遇到的。因此，投资者在进行投资时，一定要具体情况具体分析，做到谨慎投资。只有这样，才可以避免不必要的经济损失，将各种风险合理规避，把损失降到最低。
　　如何投资小户型
　　经典案例
　　王先生在与同事聊天时曾谈到，希望将自己一室一厅的一套住宅再“存”上一年。他坦言，这套40多平方米的小户型住房，价值在25万元左右。如果把这笔钱存起来，那么按1年期定期存款利率2.25％计算，1年利息也就5 600元左右；而现在出租房屋，月租金为800元，年收益可达9 000多元。这么算下来，存票子实在不如“存房子”。
　　相比人民币利率处于低位，租房5％至20％的回报率显得非常可观。据房产理财公司介绍，在央行数次降息之后，类似王先生这样会“精打细算”“存房子”的人越来越多。更多的小康家庭选择了“存房子”，而不是存票子。
　　房地产市场在经过豪宅、高档公寓等产品的轮番轰炸后，高端消费群体的购房需求基本上得到了满足。于是，开发商和投资者的目光开始转向小户型。
　　所谓小户型是指面积在20～60平方米不等，户型结构一般为1室1厅、1室1厅1卫加1厨等型。小户型以其“低总价、低首付、低月供”特点，逐渐成为购房者和投资者的“宠儿”。
　　一、投资回报率
　　大部分的消费者表示，相对大户型而言，小户型单位面积的投资回报率更高、空租率也较低。投资者预期的收益大致分两类：低买高卖的差价收益和租金回报。
　　从出售转让来看，由于小户型的总价低，相对于大户型来说，其变现速度更快，因此也更容易出手。
　　而从出租的角度来看，一个好位置、好户型、环境不错的小户型，其租金价格要比大户型的租金价格高，可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。比如：花100万元买一间140平方米的大户型，和花50万元买一间70平方米的小户型，虽然一个是大二居，一个是小二居，但在租赁市场上，小二居的租金往往在2 500元／月左右，大二居的租金在3 000元／月左右。这样算下来，小户型的投资回报率就比大户型高多了。
　　出租投资回报率的计算公式为：［月租金×（12－空置期）×（1－10％）×100％］／（总房价＋各种附加费用）。按照正规租赁来算，每年的税率为10％；空置期一般为1个月左右，以1个月计算。
　　二、购买小户型的注意要点
　　人们购买房屋，除了用来居住外，更希望能住得舒适。因此，房屋的设计，应从购买者的角度出发，充分体现出个性化和舒适性。投资者在购买小户型时，应该注意以下5点。
　　1。户型选择
　　很多投资者对小户型情有独钟，以为小户型出租率高、风险小，其实不然，小户型投资也有诀窍。小户型大多集中于50平方米以下的一居室，由于空间面积有限，居室如何分割就显得非常重要。投资者最好选择独立功能分开的户型。如：厨房与卧室适当地隔开，这样有助于提高居住的舒适度，也更能使购买者满意。
　　2。建筑结构
　　从建筑结构来讲，全剪力墙结构是目前最好的建筑形式，其优点在于抗震度比较高、安全性好等。但是，该结构一旦建好，就不能随意改动。因此，投资者在购买之前，一定要注意观察市场上各种客户的要求，投其所好，选出让他们满意的结构。
　　3。个性化装修
　　小户型的装修大多采取统一模式。但是，一些购房者可能不喜欢开发商的设计，他们更愿意买毛坯房来自己设计装修。投资者在选楼时，一定要注意这个细节。
　　4。周边环境
　　周边环境包括地段、交通、购物等，这是购买任何房产项目都要注意的一环。小区所在位置是否有便捷的交通，空气好不好，绿化怎么样，有无噪音污染源，比如火车或者轻轨；去餐饮、娱乐场所是否方便等，这些都是购房者事先要关注的，也是投资者必须考虑的细节之一。
　　5。隔音效果

第11节：炒房篇（10）
　　居住小户型房屋有住户多且密集的特点，如果小区周边比较嘈杂，容易给人一种集体宿舍的感觉。因此，墙壁的隔音效果一定要好。否则，四邻的起居走动都可能影响到购房者的休息。
　　另外，对于投资型物业来说，物业管理非常重要，其水平高低将直接影响物业的保值和增值能力。如果物业管理水平差，那么，即使有很好的市场需求也会使物业的口碑变差，导致租金和售价下降。因此，在投资时，还应仔细考察物业管理公司的品牌和服务水平。
　　三、做好面对风险的思想准备
　　收益和风险总是并存的。虽然目前小户型炙手可热，但是从投资的角度来说，购置小户型无论是用于出租，还是等待升值“抛售”，其中都蕴涵着风险。因此，投资者一定要有充分的思想准备。
　　1。功能不全、质量“缩水”导致投资回报下降
　　不少开发商急功近利，在当前小户型市场热销的情况下，片面追求数量而忽略质量，将烂尾楼、老旧社区简单改造、增加配套，或者将一些存量房改造为小户型，甚至利用现成地块中的边角料设计小户型。
　　因而，目前有相当多的楼市存在朝向、走道、绿地、车库功能不全，装修质量差，物业管理不到位，物业管理费用价格较高等问题。因此，投资者在购入时，一定要认真观察所购房产是否存在这些问题。盲目购入的话，将会影响未来的增值和出租收入。
　　2。租金没有想像中高
　　许多投资者对CBD高档公寓的出租水平抱有幻想。其实，租金的涨落及出租率的高低受多方面因素的影响。一般情况下，住宅投资回报率与人们对住宅投资市场的关注度成反比，将小户型用于出租获取回报的人越多，租赁市场的租金水平就越低。
　　同时，由于小户型热销，几年内开发商将大量小户型投放市场，同一区域内小户型供应量的增加，导致了房产和租赁市场的价格下降。另外，同一地点的出租供应量剧增，容易造成相互压价。因此，投资者应尽可能估计租金的最底线，为投资所应承担的风险早做准备。
　　3。支出比想像中要多
　　是投资就要回报，减少支出就等于增加收益。置业，除了购房款，还有装修费、家具、家用电器、物业费、空置成本出租损耗、时间成本等等一系列的费用。虽然现在小户型推出的基本是全装修房型，但这也会增加成本，而这些成本自然都摊向了房价，从而增加了投资者的支出。
　　4。土地使用年限有“陷阱”
　　按照城市住宅设计标准，一套单独住房面积不应低于55平方米，而开发商为了赚取更多的利润，把大部分小户型的面积控制在30～40平方米之间，以此来降低小户型的总价。因此，开发商只能按商住性质给小户型立项，并冠以“酒店式公寓”的名称。
　　而按照有关规定，普通住宅的土地使用年限为70年，而酒店式公寓却不超过50年，至于那些个别由烂尾楼改造的楼盘，土地使用年限则只有40多年，这就意味着将来购房者要补地价或支付地价税，从而也就提高了购房价格。
　　5。物业管理水平的高低
　　国内的物业管理水平亟待提高，即便是那些标榜高品质的品牌物业管理公司，离现代化、专业化、市场化的国际物业管理水平还有不小的差距。而作为CBD高档公寓的主要租客，如“漂一族”、高级白领、外籍人士等，他们对物业管理的水平要求较高，所以物业管理水平的高低很有可能左右租金和出租率。
　　综上所述，投资者在投资时要量力而行，尤其是第一次进行置业的投资者，千万不要全力以赴。
　　四、小户型投资技巧
　　投资小户型关键是要把握市场先机。同时，要注意投资技巧。如入市时机的确定、装修标准或装修套餐是否能符合目标租客的需求等。总之，投资者主要应注意以下4点。
　　1。精选地段
　　地段的价值在房产的价值结构中占有绝对强势的地位。好地段的小户型楼盘抗跌性更强，投资也更安全。无论是自住，还是将来投资，好地段的房子出租更容易、租金价格也更高。

第12节：炒房篇（11）
　　如果将小户型作为自己的过渡居所来使用的话，投资者在买房时就一定要考虑项目的投资前景和升值潜力。对于小户型投资来说，选地段就是选商圈。邻近商圈的房产，既可以实现较为理想的短期租赁回报，而商圈中土地的日益缺乏也会给房产促成明显的升值空间。
　　2。圈定客户
　　购买和租赁小户型的客户有很多种，包括年轻白领、高级商务人员、长期在京的高级打工者和外籍人士等。因此，在选择小户型项目进行投资时，首先应圈定该小户型项目可能的出租对象，清楚地知道自己的房子要租给谁。
　　另外，投资者还要分析目标承租人在面积、居住环境方面的要求是否与其可能承受的租金相协调。只有在明确了可能的承租人群后，才能更好地分析可能的投资回报。
　　3。认准产品
　　对于投资型楼盘来说，产品的特性相当明显。小户型既不是指一居室的小套型，也不是指绝对的小面积。楼盘的大小、户型、物业定位都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。
　　比如，某处打工人士较多，个人居住几十平方米的小套型最适合。而如果该地的外籍单身人士较多，那么小户酒店式公寓的户型将更适合他们。另外，对于不同户型，要有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供相关的服务。
　　4。选择“原创”小户型
　　目前，市场上的一些小户型产品原本并不是小，而是根据市场变化仓促改为小户型的。这种产品表面上看户型比较小，总价比较低，和“原创”小户型项目没多大区别。但实际上，这样改造的小户型项目设计可能非常不合理，有的一梯十几户、有的没有厨房……因此，投资者在买房时，还是应该选择“原创”小户型。
　　小户型赚钱就赚在一个“小”字上。但是“小”也要以舒适和适用为前提。因而，投资者在选择小户型时，要知道目标市场在哪里，他们需要怎样的房子、喜欢什么样的地段、环境、格局等，也就是说要牢记以上4大技巧。
　　如何投资二手房
　　经典案例
　　2002年的时候，王先生购买了一套60平米使用面积的二手二居室，成交价18万。根据家庭情况，他选择了首付8万元，10年期10万元的银行按揭贷款方式。按以前的住房贷款利率和月均还款法计算，10年中共需还本息130 700元（年利率5.58％），其中利息30 700元，月均还款1 089.2元。
　　在利率不变的前提下，如果王先生将10万元存入银行而不购房，按定期年利率2.25％计算，他可得的利息为2 250元。而将该款项购房出租，可收入年租金18 000元。由此可见，若投资二手房，除偿还银行利息和本金款外，王先生每月还有18 000／12－1 089.2＝410.8元的盈余。
　　一、投资优势
　　随着住房二手房交易的不断升温，人们越来越认识到二手房投资的好处。其投资的赢利方式与投资商品房一样，但与投资商品房相比，它又有其自身的优势。具体表现在5个方面。
　　1。现房优势
　　二手房是百分之百的现房，投资者对质量、结构、室内外装饰、配套设备等可以一目了然，不用承担期房风险。如：在购买新房时，小区内的环境只能依据开发商唯美的广告宣传，或是模糊的口头和书面承诺来确定。而如果购买二手房，就可以在对小区内部考察清楚后再做决定。
　　2。物业优势和配套优势
　　购买新房时，物业管理通常无法选择，一般是由开发商指定，投资者心中完全没底。但在购买二手房时，则可以实地考察，或者通过询问小区其他业主进而了解物业管理的优劣，帮助投资者做出正确的选择。
　　3。价格便宜
　　随着二手房价格的下降，加上有关二手房交易费的下调，投资二手房的风险也逐渐降低。对于投资者来说，一套二手房与同地段条件相当的商品房相比，价格通常是商品房价格的2／3左右。这样，投资者不必占用很多资金，经济上和心理上的负担也相应减少了。
　　4。回报率高

第13节：炒房篇（12）
　　有关资料显示，好地段的房屋每年的租金收入一般在房价的6％至8％。楼房的年折旧率为2％，扣除折旧因素，实际年租金收入为房价的（即年收益率）4％至6％。而二手房产价格受折旧和其他诸因素影响，比市场上新房价格便宜很多。因此，其实际所得收益会高于上述的年收益。当遇到房产价格上扬到一定幅度时，还可及时上市转让以获得更大的收益。
　　5。产权交易优势
　　经常听人说，二手房交易中产权纠纷比较多。其实这些纠纷大多发生在租赁交易过程中。如果是买卖交易，那产权的辨识是很容易的。上市买卖的二手房，房主通常都已经取得了产权证，只等买主选好了房子，签订房屋买卖合同后，就可办理产权变更和产权过户手续。
　　投资证件齐全的二手房可以很快拥有房屋的所有权，并可以在购买之后立即出租，容易变现。因此，只要事先验明产权，就可以把投资风险降到最低。而商品房的买卖，由于发展商的急功近利，房子卖出去后，产权证却长期办不下来，从而时常发生交易终止的纠纷。
　　二、投资原则
　　做二手房投资时，要多了解市场的价格走势，多看几个小区的房源及周边环境，然后根据自己的投资计划，选择一套比较有升值潜力的房源。一般来说，有升值潜力的房源并不是当时看起来就很完美，而是未来具有较大的升值空间。投资二手房时应注意4个原则。
　　1。考察房屋的地段优势
　　地理位置、周边环境和交通状况等外部条件对房屋投资收益的影响很大。一般情况下，城市的商业区、科技区及中心生活区的房屋需求量往往比其他地区高出许多。但是，这些被人们看好的地区，基本上已经按照规划建成了许多房屋建筑，新商品房的开发余地很小。于是，占据有利位置的二手房在此时就显示出了自身的优势。在天津某些地区，二手房的供需比例达到1∶15，远远高出正常水平，投资回报率比较高。
　　2。观察房屋的内部结构
　　户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有开裂或者脱皮等明显问题，都与房屋的结构有关。此外，还要看房屋是否有搭建部分，如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼等问题。
　　3。考察房屋的市政配套设施
　　投资者在购房前，应该对以下情况进行检查：打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清晰，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；核实煤气的接通情况，是否已经换用了天然气等。
　　4。摸清房子的装修状况
　　投资者在看房的过程中，往往会发现房屋有刚被简单装修过的痕迹。这种装修掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷。如，墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。而这些改造是被小区物业管理公司明令禁止的。
　　投资者遇到这种情况时，一定要先向物业管理公司反映，问问物业管理公司是否知道这些改动。否则，一旦达成交易，待将来物业管理公司发现问题，追究起来，责任就难以区分了。
　　地段是租金高低的主要决定因素，但房屋的装修情况和屋内配套设施是否齐全也会对租价造成影响，一般承租人都愿意选择那些带简单装修，家电配置（如彩电、冰箱、空调、热水器等）较为齐全的房屋。因此，投资者一定要进行综合考虑。
　　三、二手房投资的准备工作
　　随着房产市场的火热，一些鱼龙混杂的现象开始出现，特别是在二手房的买卖中，问题更是层出不穷。投资者要想做到花了巨款之后，既能买到称心如意的房子，又能不惹出麻烦。在购买二手房前，必须把准备工作做好、做足。
　　1。了解二手房的市场需求
　　二手房建筑面积一般在40～90平方米之间，大多在商业区或繁华地段，它主要适合三类人：城市打工族、尚无经济实力购买新房的居民；一些老年人因各种主客观原因会逐渐与儿女们分居，他们中的一部分也会选择此类房产颐养天年。总体上说，此类房产有相当大的市场空间。

第14节：炒房篇（13）
　　2。估计家庭的财政实力
　　有多大的头就带多大的帽子。进行二手房投资，一定要估计家庭的财政实力，视家庭的实际经济情况安排投资。
　　正确估算家庭的经济实力，首先要估算家庭的流动资金和固定资产，主要指手头或银行的现金，以及家中可以抵押的东西，如股票、债券、基金等。接着，要预留一定的资金用于保证正常生活。专家建议：家中的流动资金不得少于3个月家庭开支数量的总和。
　　如果是贷款投资，经济上将存在一定的风险。但是，如果选择还款额不超过家庭月收入的40％、贷款总额占房产总额50％以下，那么，这种方式仍是一种可行的理财方式。
　　3。算准资金投入成本
　　房产的前期投入是一笔不小的数额，主要包括二手房款、按揭、中介费用和装修投入。二手房款是指房子本身的房价，可分为一次性付款和按揭贷款。一次性付款直接支付二手房款、交纳税费，费用构成较简单；而按揭方式支付的费用有：首期付款、按揭公司手续费、保险费、公证费、契税。应该注意的是，按揭所产生的利息费用也是应该算进投资成本的。
　　4。确认卖房人是否具备交易资格
　　购买二手房时，要注意卖方有没有从事房屋交易的资格，签合同时，一定要与房屋的权属人签署。如果卖房人非房屋所有权人，也没有获得房屋所有权人的有效授权，则投资者应对卖房人的资格进行必要的审查和判断。作为投资者，可以要求卖房人提供相关的证件，从而判定房屋的可买性和安全性。
　　5。寻找专业投资中介
　　在二手房的买卖或租售中，专业中介是必不可少的。资深的中介可以协助投资者处理投资过程中出现的各种小问题，给投资者提供便利。在选择中介机构时，要查验经纪人的资质证书和营业执照等。
　　如：在交易时，选择一家信誉良好的中介公司办理相应过户手续、交接房款等事宜。这样既能简化投资程序，也可以从根本上避免因缺乏相关经验造成的损失，为非专业的小康家庭投资提供便利，使二手房投资更加安全。
　　6。调查交易的房屋是否具备交易资格
　　以下房屋都不具备交易资格：用于交易的房屋，为非法建筑或已被列入拆迁范围的；房屋权属存有争议的；房屋权属共有、出卖人在出卖时未经共有权人同意的；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权的；或交易房屋存在质量瑕疵等。投资者在投资之前，一定要对相关的情况进行了解，以免造成不必要的损失。
　　经典案例
　　有一个三口之家，儿子为了谋取不义之财，瞒着父母把房产证和私章偷出，同时还伪造了委托书，将房子卖出。事情败露后，买房人既搬不进去，也讨不回钱。像这种情况，如果在事先能查明，完全是可以避免的。
　　7。明确自己的权利和义务
　　签订书面房屋买卖合同时，应尽可能地在合同中约定交易双方的权利和义务。防止因交易中约定不明引发争议或卖方利用合同进行欺诈。这就要求购房者了解二手房交易的相关法律，避免合同陷阱。
　　总之，准确地判断二手房的价值、市场前景及自己的承受能力，并把投资风险降到最低线，最快地达到预期的资本价值，是投资者必须做的准备工作。
　　四、投资方式
　　1。长线投资
　　长线投资即出租房屋收取租金。拿北京来说，常住外来人口约300万左右，有大约250万人需要通过租房解决居住问题，加上北京本地约50万租房者，北京的租房大军约300万人左右。随着北京不断加快发展的步伐，房屋的租赁需求会变得越来越大，租金价格也会随之提高，整体是一个稳中有升的态势。
　　2。短线投资
　　短线投资主要靠买卖房屋，赚取差价利润。随着近几年北京市房价的不断攀升，现阶段的二手房总体价格已经趋于高位。而且伴随着央产房的逐步放量，以及随后1至3年经济适用房的大批量再上市，这些都会对二手房买卖市场造成冲击，二手房价将在随后的几年保持稳中有降的发展态势。

第15节：炒房篇（14）
　　所以，投资二手房期望短期内房价大幅上涨，以获取高额差价的愿望不太现实。但是，从长远来看，随着奥运会的临近及新的城市发展规划的实践，城区一手楼盘的锐减将导致二手房是在城区居住的必然选择，二手房在较长的周期内仍然具有升值的空间。
　　对于二手房的投资，要结合各地区的实际情况，留有选择空间和余地，有计划地把二手房产作为一种投资和理财渠道。投资者只要能找到投资的最佳切入点，获得收益当在情理之中。　　　
　　五、投资技巧
　　经典案例
　　小刘在深圳工作时，买了两套房：其中一套是二手房，因为地段不错，小刘当时一眼就看中了。果然该房产升值较快，最后卖了一个好价。
　　后来他调到广州工作，没过多久就碰上了单位房改，有些同事由于工作的调动就想卖了房子。小刘意识到这可能是一个好机会，便下定决心用40万元买下了一套房。到目前为止，已经有人愿意出50万元甚至更高的价格购买这套房。
　　在与朋友交流时，小刘说，逢低买入是他在置业时最大的“秘诀”。后来，他又以低于原价近一半左右的价格买了一套委托拍卖的房产（当时房产证能否拿到还是个问题）。如今，该房子的房价已经从原来的一平米4 000多元升到了6 000元。小刘认为还会有继续升值的空间，正在等待好机会把它卖出去。
　　置业者在进行投资时，除了逢低买入，把握买卖的最佳时机外，还要掌握其他的投资技巧。
　　1。选择附加价值高的房产
　　投资二手房时要多看。一看房子所在地是否有足够的人气；二看房子所在地是否有良好的周边配套环境和市政配套。同时，要对房屋配套设施进行考察。二手房通常有一定的历史，虽然配套成熟，但可能不完善；三看房屋附近交通是否便利；四看户型设计是否可以稍作一些改造就能使其升值。这些都是提升房屋租住价值的依据。
　　2。货比三家
　　影响二手房价格的因素很多，某一区域或某一套房子都有可能有不同的升值可能，这一点与商品房有所不同。所以，投资二手房要多看房源，做到“货比三家”。
　　对同一供需圈内、规模相当的二手房，必须对其价位、建筑面积、户型结构、建筑年代的差异性、装修标准、是否拆迁、配套设置是否成熟等方面作比较。到交易时，再综合这些数据，确定评估对象的投资回报率，然后再找准时机出手。
　　3。瞄准客户群
　　客户群能保证日后稳定的租金收入，而好地段、热闹地区的二手房有良好的升值潜力，是客户群所争夺的靶心。如果投资者确定要把房屋出租给公司的，最好选择商住楼，而不要购买居民小区里三居室以上的二手房作投资。因为，一般公司不会把办公地点选择在居民区里。
　　最后，要提醒投资者的是：在投资二手房时，要有针对性的搜集房源。搜集住宅信息的渠道很多，包括媒体广告、中介公司、房地产交易会等等。网上找房可谓是目前最新、最快、最便捷的渠道，只需轻点鼠标，众多楼盘就会出现在投资者的面前，投资者可以根据市场的需求进行有效的选择。
　　如何投资写字楼
　　经典案例
　　投资理财顾问李先生曾对在贵阳置业算了一笔账。他以40万元为投资成本，对投资住宅、商铺和写字楼的收益率进行了比较。
　　如果是住宅投资，购买中心区100平方米左右的住宅，月租金回报1 500元左右，年回报率约为4.5％，年收入约18 000元，投资回报时间为22年左右；若投资市内临街商铺，年租金回报率可达到6～8％左右，投资回报时间约为15年左右；若投资100平方米左右的写字楼，以40元／平方米出租，每月租金收入为4 000元，年收入48 000元，年回报率为12％，投资回报时间不足9年，其中还不包括物业增值的部分。
　　据一位投资者说，目前贵阳写字楼租金的保底价是30元／平方米，但是普遍都在40～50元之间浮动。由此不难看出，投资写字楼具有较高的回报率。

第16节：炒房篇（15）
　　投资写字楼，已经是全国的一个新热点。许多专业投资者和有投资意识及经济实力的小康家庭，都加入了投资写字楼，尤其是高档写字楼的行列。写字楼投资被称为家庭投资者的新“金矿”，甚至有人预言：写字楼投资将掀起新的家庭投资热潮。
　　一、写字楼投资的回报率
　　投资写字楼，主要是靠获取租金盈利。而影响租金高低的因素很多，包括市场竞争的激烈程度、写字楼的地段和品质、物业管理水平等等。写字楼投资的关键点，具体到数据上就是投资回报率。比较投资方案的惟一依据，也是投资回报率。
　　计算投资回报率的公式是：年回报率＝（每平方米的租金÷每平方米的售价）×12个月。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。目前，一般写字楼达到8％的投资回报率已经是很高的了，发达地区一般为5％。至于那些号称15％甚至20％的物业，其实是以每年总租金除以首付款来算的，其中的水分自然也很多。
　　对于以出租为目的的写字楼，控制空间利用最重要，这不仅是为了吸引租户，而且是为了保证写字楼的投资收益。另外，从计算回报率的公式中，我们也可以看出：入住率决定着一个写字楼的租金水平，是投资收益的保证。入住率60％是合格，70％就值得投资，80％是黄金物业，90％是极品，至于100％，简直是可遇不可求。投资者要想了解入住率的情况，就需要经常到现场的每个楼层去看一看。
　　实际上，对写字楼是否值得投资，还有一种更好的评估办法。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年＝房产购买价”。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目具有升值空间。
　　二、投资写字楼的原则
　　决定写字楼租金上涨的三个基本点是投资区域、写字楼自身品质和物业管理，它们在很大程度上决定着写字楼的租金上涨空间。因此，投资者在选择写字楼物业时，一定要遵循以下原则。
　　1。地段一定要好
　　选址在投资写字楼的过程中必不可少。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。市场调查表明，在写字楼的投资区域选择上，64％的投资者一般首选主城区。该区域写字楼数量众多，投资氛围浓厚，所以升值潜力显著。
　　另外，写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来。因此，与住宅不同的是，投资的写字楼最好处于核心商务区周边，毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈。城市主中心区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发，能更好地满足租户的需要。
　　2。物业品质要高
　　对于企业来说，写字楼的品质至关重要。它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度，能否四通八达，物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等。
　　另外，充足的车位也很重要。车位紧缺是目前写字楼物业面临的最大问题之一，为吸引租户作长远投资打算，选择的写字楼车位配置至少为1∶1以上。投资者在做出投资决定之前，对这些方面的因素需要逐一比较、现场观察、实地感受。
　　3。有完善的软性配套设施
　　一流的硬件设施，只有匹配一流的软性配套，才能更加焕发光彩。在软性配套方面，着重看信息化配置和智能化配置。基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。
　　如：布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务。既然是满足办公需求，公司租户通常比较看中那些网络、通讯设备配置较高的楼宇。
　　4。提高档次形象
　　企业选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业的形象。因此，小康家庭投资写字楼时，要瞄准客户群。对于一些物业来说，也许看上去很美，但不一定适合投资。选择写字楼时，必须选择纯写字楼。这一点经常被大多数的投资者所忽略，它却恰恰决定着投资的成败。

第17节：炒房篇（16）
　　比如，一些商住两用楼，虽然可商用也可居住，但正是这种定位含混的缘故，导致这种物业在租赁市场的表现并不理想。而一些定位比较清晰、前景不错的写字楼的需求却日益高涨，入住率节节攀升，租金水平也节节上升，投资者有利可图。
　　5。服务水平高
　　物业管理将成为衡量写字楼品质高低的重要标准。商业物业的成功很大程度上取决于后期的管理水平，高品质物管将成为未来投资者考虑写字楼前景的关键要素。
　　专业管理办公楼的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。从这一点上看，苛求的服务水准而不是计较物业费的高低显得更为重要。如目前的富中国际、世贸广场等都是聘请外地知名的物管公司进行物业指导。
　　三、投资技巧
　　上海有一位写字楼投资者许先生，他投资的一套写字楼，获得了不菲的投资回报。许先生是土生土长的上海人，在一家外企就职。他原本热衷在股市投资，但是2000年之后，因为经历了股市委靡不振的阶段，他决定换个方式进行投资。恰好当时楼市正处于起步发展的阶段。于是，他选择了楼市。在他看来，写字楼投资是有技巧可言的，主要应注意以下几点。
　　1。量家庭财力而行
　　购买写字楼的贷款利率与住宅不同，它通常要高出住宅利率近1％。另外，购买写字楼，还要交纳房产税等各种税费，约占投资额的20％左右。因此，投资者在做出决定之前，一定要正确估算投资成本，根据家庭的实际情况量力而行。
　　2。选择等级高的写字楼
　　写字楼市场根据物业标准和区域特征等因素还可以进一步细分。客户在选择的时候会按照自己的要求对符合条件的写字楼作全方位综合的评估，包括地段、通勤、运营成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软硬指标。这就造成了写字楼市场的供需都有等级差别。不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。
　　因此，在条件许可的情况下，投资者最好选择投资A级写字楼。有人可能会认为，A级写字楼售价昂贵，而B级写字楼的租金较低，总投入也少。但我们也应该看到：当A级写字楼租价在不断上涨时，B级写字楼的租价却在下跌。
　　3。精选投资品种
　　选择写字楼时，应重点选择使用率高的投资。即选择那些里面最小的租客也需要大约500～1 000平方米建筑面积的写字楼（一般写字楼的使用率70％左右）。这表明入住这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，投资者今后可能会有较为稳定的回报。当然，这同时也说明，投资者要有很高的支付能力。
　　如果投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，就要特别当心。当经济不好的时候，小业主的竞相压价，以及对客户进行的争夺战，同样会影响到投资者今后的收益。
　　4。慎重选择物业公司
　　物业管理的好坏决定着写字楼的档次，它直接取决于物业管理公司的专业程度。专家建议，投资者在选择写字楼时，一定要对物业管理公司进行考察。因为在此后很长一段时间内，投资者要接受这家公司的服务，同时租赁房也要接受他们的服务，如果其管理不到位，将会损害到投资者的收益。
　　如果物业管理公司挑选得当，还能为投资者省去不少麻烦。因此，在选择物业管理公司时，一定要选择那些资质比较高的公司。如此一来，物业公司高超的管理技能可以为投资者带来许多意想不到的好处。
　　综上所述，写字楼投资并不是什么困难的事情。只要投资者愿意多动脑筋、多观察、多比较、多学习，不要一味只拉车，不看路，就一定可以掌握好投资技巧，使自己获得较高的收益。
　　四、投资风险
　　选择了好的区域、地段和好的项目，只能说明投资者投资的成功几率较大，但不能保证投资者一定能实现收益。为了支撑写字楼市场的繁荣、完善和稳定，投资者必须对写字楼投资风险有一定的认识，从而更好的回避这些风险，实现投资回报。

第18节：炒房篇（17）
　　1。贬值风险
　　写字楼的投资数额较大，在进行投资时，一定要注意防范贬值风险。如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值，写字楼本身也会受到很大的影响；如果所投资写字楼的周围在未来的几年里涌现出过多新楼盘，也会对现有写字楼市场构成冲击。如中关村写字楼市场，由于供应量很大而原有的和新生的消化能力又十分有限，造成了该地区新写字楼消化不了，老写字楼租金下降的情况。
　　2。高成本风险
　　写字楼物业通常都是一两百平方米的面积，价格不菲。这就造成了写字楼的投资额一般比较大。因此，需要很高的首付能力和强有力的还款能力。
　　在利率方面，写字楼要高于住宅近1％的利率。另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占投资额的20％左右。这些高额的费用支出，无疑给写字楼投资带来了不可回避的成本风险。
　　3。闲置风险
　　写字楼与住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于，住宅是一种“生活资料”，而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。
　　4。二级市场不稳定的风险
　　写字楼的二级市场不稳定是投资写字楼的最大风险。也就是说，写字楼销售以后的经营情况如何最为重要。目前的写字楼市场面临这样一个现实：投资者最困惑的并不是找不到好的区域和好的项目，而是有了好区域的好项目，却没有稳定可靠的客源。
　　比如，有人把写字楼租下做餐厅，一旦日后经营不好，客户要承受的压力非常大，这个时候他们往往要毁约，而再要往外出租还要打广告，还要谈判一两个月的时间。
　　面对这样的风险，投资者可以在合同中规定，承租方至少应预付给出租方３个月租金作为押金。也可以在条款中规定，如果承租方拖欠房租达１个月，出租方就有权收回所出租的房屋，以此来保障投资者的利益。
　　小康家庭置业投资操作要点
　　为了防止投资的盲目性，小康家庭（中产）投资者在进行写字楼投资时，应该做到十要十不要。
　　＊　要看地段，不要只看环境；
　　＊　要看租价，不要只看买价；
　　＊　要看服务，不要只看硬件；
　　＊　要有自己的计算方法，不要盲从销售人员的论据；
　　＊　要看整体，不要只看自己；
　　＊　要看风险，不要只看利润；　　　
　　＊　要计算成本，不要一味投资；
　　＊　要事先谨慎思考，不要事后忙于维权；
　　＊　要跟着规划走，不要跟着想像走；
　　＊　要有联想能力，不要只凭感觉办事。
　　如何投资商铺
　　经典案例
　　2002年初，吴女士以总价109.4万元购得海珠区前进路临街一个带租约的商铺。该商铺建筑面积为31.47平方米，实用面积27.3046平方米，均价约3.5万元／m2。吴女士当时支付50％的首期款54.7万元，其余54.7万元办理10年按揭，月供约为5 600元／月。购买后，她把商铺出租给某面包连锁店，月租为6 000元。年底时，有人愿出每平方米4.2万元的价格买下该商铺。
　　仔细分析一下，不难算出：该铺出租一年的纯租金收益是（纯租金－月供款）×12＝纯租金收益，即（6 000－5 600）×12＝4 800元，吴女士不仅用租金供了商铺，而且每年还有4 800元的租金纯收益。同时，如果她以每平方米4.2万元的价格出售该商铺，那么一下就赚了近22.8万元。结合这两项收益，吴女士投资商铺的回报率高达30％之多。
　　一、商铺投资的回报率
　　商铺投资历来是有产者投资的热门选择，而投资回报率则是他们关注的核心。但目前有很多商铺投资者却进入了一个误区：一味追求商铺本身的经营收益，并将这种经营收益视为商铺投资回报的惟一来源。这种观念显然是不对的。

第19节：炒房篇（18）
　　一般来讲，商铺投资回报率具有多元化，其投资收益基本上可以分两部分，即地段升值回报和租金回报。
　　1。地段升值回报
　　从商业地产本质来讲，卖商铺就是在卖地段，区域地段的升值将直接拉动商业不动产的升值，这是投资收益的最大利润来源。而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段，这种地段的价值提升空间将给予商铺本身巨大的附加值。如2003年上海外滩的一家商业地产项目，因地段升值而使商铺本身每平方米售价飙升至3万多元，这就是地段升值为它带来的巨额回报率。
　　2。租金回报
　　租金收益具有回报稳定、风险性低的收益特性。随着商业地产人气的显著飙升，商铺投资者可适时提升租金数额，增加资金收益。但是，最大限度地获取租金收益也是一个循序渐进，待市场成熟后逐步提升的过程，租金不可要求过高而失去对承租者的吸引力，要做到业主与租户风险共担。
　　另外，投资者在租赁时，不能只从租金的角度选择租客，而应该对租客的资质、背景、业态以及履行能力进行考察，尽量选择“优质”的租客，以获得长期的有保证的租约。
　　二、商铺类型
　　按照商铺开发形式的不同，商铺投资可分为：商业街商铺投资；市场类商铺投资；社区商铺投资；超市商铺投资；商务楼、写字楼商铺投资；交通设施商铺投资等。下面具体介绍5种商铺类型。
　　1。超市商铺
　　大型超市往往伴随居住区的诞生，拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说，成本更低，经营灵活，风险也较低。
　　超市商铺依赖于超市而产生，超市经营的好坏将直接影响超市商铺的赢利状况。因此，选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市，会起到事半功倍的作用。
　　2。商务区商铺
　　商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就更有价值。从城市的发展看，每个城市的CBD商务区规划都非常有限，因此特别适合一些现代商贸服务行业入住。在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。
　　3。社区商铺
　　这是一种设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是目前增长数量最为迅速的商铺类型，也是潜力最大的商铺类型之一。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值的提升将是毋庸置疑的。
　　4。商业街商铺
　　在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域。商业街优越的商业氛围和稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也是高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求的局面。
　　因此，投资者在进行投资之前，一定要对区域商圈的历史发展情况进行考察，同时要对商业街周边区域的商业承受能力进行了解。
　　5。交通设施商铺
　　交通设施商铺，是一种与交通旅游相关的商业网点，它们处于航空、水运、公路、高速公路、铁路、汽车站、加油站、旅游名胜区、教育、机构等等有人潮的地方。该类商铺往往为投资者所忽略。其实，它也是非常有潜力的一种商铺投资类型。
　　三、选择具有升值潜力的商铺
　　经典案例
　　王先生是某公司副总，十几年工作下来，家里存了不少钱。最近，听人们说投资商铺很有赚头，在与家人商量后，王先生买进了一套面积为90平方米的商铺，总价46万元，他支付了50％首付款、贷款、税费等共25万多元，并办理了50％的10年按揭贷款，每月还款2 450元。
　　商铺交房后，王先生准备将商铺出租，以取得租金收入。于是，他决定委托某中介公司代为出租。但由于王先生购买的商铺不在居住小区交通要道，且人流量少。中介公司在挂牌后好几个月才把商铺出租出去，而且月租金只有1 800元。

第20节：炒房篇（19）
　　王先生清楚地知道：如果一直维持这样的租金收益，在今后的10年中，他还必须每月再支出600多元还银行按揭及交税费等。即使在10年后有纯租金收益，年收益也只有4％左右。
　　和王先生一样，投资商铺的小康家庭中，大多数家庭都忽略了如何分析预测商铺的投资回报率。王先生就是因为忽视了周边缺少人气而带来的低水平租金，造成没有相应高的租金来支撑他的前期投资。
　　俗话说，同行没有同利。商铺投资前景看好，但决不能保证每一个投资者都包赚不赔。商铺投资能否成功，取决于很多要素，每一种因素都会对商铺投资价值的高低产生影响。只有将这些要素完美地结合起来，投资才会有成效。具体体现在以下6个方面。
　　1。地理位置好
　　地段是决定商铺价值的关键。选址准，能为投资者带来足够的人流量。处于差不多的位置，但能看到明显标识的商铺才更有竞争力。而且消费者便于聚集，能形成一定的消费磁场。如：北京的中关村E世界、海龙、鼎好等项目组成了商贸核心的雏形。
　　另外，购买商铺也要“借力”，选择靠近大型商场和西式快餐店的地方买铺，商业气氛更容易做旺。
　　2。选择交通便利的地区
　　交通是影响地段好坏的重要因素，它将直接影响到今后的人流量多少。因此，商铺的选址必须是交通可达性最佳的地点。
　　有些商铺虽然没有坐落在繁华商业区的周边，但是因为拥有便捷的交通，仍然可以吸引许多较远地方的人群光顾，能大大提升人气。比如：开设在公交车站附近的便利店，通常都有很好的赢利。
　　3。选择大型居住区内
　　商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展状况和趋势将对商铺的价值起到核心作用。那些大型居住区内的商铺，由于其居民购买力持续和稳定，其商业一般会持续得到提升。对于这种类型的商铺如果趁低吸纳，会起到保值升值的效果。另外，人群聚集的场所，如剧院、电影院、公园、学校等附近也是商铺投资的有利选择。
　　4。根据消费能力的高低确定商铺的定位
　　消费能力高的地区，商铺投资的价值越高。通常，大型超级市场提供大量的廉价商品，代表着大众的消费，而SHOPPINGMALL则汇聚了诸多流行和时尚，需要一定的消费力去支撑。因此，投资者应首先考察周边人口或辐射人口的消费力，由此确定与之相适应的商铺经营档次。
　　5。选择有特定升值前景的区域
　　选择有特定升值前景的区域和领域，会取得意想不到的升值效果。一些地区也许暂时未被人看好。但是，不远的将来它也有可能会由冷变热。如：因城市规划改造而街道冷清的地区，现在却具备了浓郁的商业氛围。这是投资者低进高出的投资良策。
　　6。规范的管理模式
　　真正负责任的房地产开发商，在将商铺出售给投资者后，会组建专职的工作团队，负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理，以保证投资者的投资回报。事实上，商业物业管理好了，可以满足投资者多方面的发展需求，提升商铺的品牌，从而更好地实现投资者的经常性回报。
　　最后，要提醒投资者，无论投资的是何种商铺，决不能将面积或价格作为惟一标准。盲目地追求小面积、低成本投资，而忽视其他重要因素，将会使自己陷入困境。
　　四、投资技巧
　　在同一个商铺市场上，有的投资者盈利丰厚，有的投资者却亏损累累。投资好的商铺可以“一铺养三代”；反之，就会“损兵折将”。因此，为了获得良好的投资收益和投资回报，投资者必须掌握一定的投资技巧。
　　1。买原始股
　　一般的商铺或商用物业，往往在排号与开盘之间都有一个下单的最佳黄金时段。在此时段内，商铺或商用物业的售价均处于一个“蓄势待发期”，为商铺或商用物业的原始价格。而在商铺或商用物业开盘后的一至三个月内时段内，房屋价格往往会有一个“快速涨幅期”。此阶段对投资者来说，要么物业已经告罄，要么物业的价格已是居高不下。投资者千万不要错过投资下单的绝佳时机。

第21节：炒房篇（20）
　　2。把握最佳的买卖时机
　　投资商铺要讲求时机，其买入和卖出都与商铺投资的收益、售价和租金走势有着密切关系。
　　在商铺周边商业状况稳定的前提下，租金是平稳上升，升到最高点后就呈直线发展；而商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升，等升到最高点后，同租金一样是直线发展。也就是说，商铺售价和租金都涨到最高点，平稳发展的时候，商铺投资收益就只有租金一部分了。
　　明白这个走势后，对于想投资商铺的家庭来说，售价已到顶峰的商铺投资价值不大，不如投资租金和价值都处于起始阶段的商铺。
　　3。关注市政规划的发展
　　房地产开发，尤其是商铺或商用物业，其投资性能和增值空间受政府市政规划、宏观政策影响较大。因此，投资商铺或商用物业，应当多留意区域内有关市政规划的发展。尤其是一些地处城郊结合区域内的部分社区商铺，开盘时的房屋价格普遍偏低，而随着市政规划的发展，一些在改造前沉寂多年的商铺或商用物业，改造后的涨幅度以惊人的速度盘升，可以实现“低买高卖”的投资收益，值得小康家庭投资者密切关注。
　　4。多看、多想、多问
　　商业地产是动态的投资型物业，其投资收益和物业增值受诸多因素的影响而发生变化。因此，要求投资者在投资的过程中或在平时的日常生活中“多看、多想、多问”。
　　“多看”就是多观察物业周边的交通、环境、配套以及其他相关政策等的变化；“多想”就是在物业周边的交通、环境、配套以及其他相关政策等的变化后，分析一系列的变化对物业的利与弊，从而“以静制动”；“多问”就是在对物业下单以前，多问问物业周边已购业主的投资环境、商气、人气以及投资收益等情况，做到“知己知彼”后再伺机而动。
　　五、注意要点
　　高回报与高风险，是一对矛盾的结合体，它们共同寄生在商铺投资的温床里。因此，做商铺投资，必须考虑安全问题。
　　1。谨防高回报率的承诺
　　商铺投资“戒贪戒怕”。目前，网上经常有一些商业媒体发表的商业物业投资回报分析的文章中，总是提到15％的回报率。他们的结论是：基本上商业物业的投资者会在七八年左右收回投资，接下来就是净赚了。很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，也经常出现这个数字。
　　投资者千万不要误信他们的观点，贪图高额的、不切实际的回报和过度的便利与省心。对投资者来说，这是为了赚钱必须要付出的成本。
　　2。正确对待市场风险
　　房地产投资风险虽然有所降低，但是市场风险依然存在。尤其是面对目前大量不同的商铺类型和项目时，一旦投资选择不正确，一铺旺三代，就将成为一铺套三代。所以，全面的市场分析与调研，在投资前必不可少。
　　当然，投资者也不要害怕市场的波动，害怕政策性的东西。我们必须清楚：人总归是要生活的，有生活就要消费，就要休闲，只要人类社会存在，就一定需要商业，就一定需要商业经营的场所。因此，只要在商铺里面占据一席之地，就一定能获得相应的收益。
　　3。商铺投资要看“现在和将来”
　　商铺投资是一个持续几十年的过程，光看一个短暂的机会或某一个阶段都不太理性。分析市场时，要看租用者现在出什么价位，将来租金的发展以及未来自己对整个商业区域规划、发展的认识，看商铺是否能进一步增值，考虑到这两点才能算是比较理性和稳妥。
　　4。注意商铺的使用年限和使用率
　　在使用年限上，住宅是70年，写字楼是50年，而商铺是40年。因此，选择商铺时要看一下它的开发日期，使用年限少一年对投资者来说也是很大的损失。此外，因为商铺的单价较高，因此使用率很重要。一般来说，底商的使用率要高于住宅，因为它公摊较少。
　　5。关注带租约的商铺
　　带租约销售和国家禁止的“包租”完全是两回事。所谓的售后包租，是一种很难兑现的承诺。而带租约销售是指商户和商铺租约都可以看得见的，没有隐藏的行为。投资者实现回报的第一步就是招商，但是家庭投资者去招商，渠道比较狭窄，而买了带租约的商铺以后，就可以定期收租金了。至于租约是否真实，可以对租约的另一方做调查。

第22节：炒房篇（21）
　　此外，商铺一旦进场装修，就涉及到巨大的投入，商户很难短期跑掉。当然，任何投资都有风险，带租约的商铺也可能发生经营者意外退租的事情。因此，投资者一定要有承担各种风险的心理准备。
　　如何投资别墅
　　经典案例
　　何先生是成都市某外企公司的行政总监，妻子是一位外科医生。出于对房子的钟爱，何先生在与妻子商量后，决定把投资别墅作为家庭的投资方式。
　　确定了目标后，何先生开始了选择别墅的漫长过程。2002年，他“淘”到了一幢位于青城山占地3亩的私家别墅———怡湖山庄，由于该别墅是业主欠账抵押给政府的房子，卖价才38万元，非常便宜。但也因为这个原因，妻子不赞成他对该别墅进行投资。后来该别墅被别人买走了，此事也成了何先生最大的遗憾。据他估计，那栋别墅目前的价值至少在200万元以上。
　　由此，他也得出一个结论：投资中必要的谨慎是需要的，但是过分谨慎，便可能错过绝好的机会。
　　2003年11月，何先生以40万元的价格买了一套名流花园286平方米的独栋别墅，到2004年10月，以65万元左右的价格出售，不到一年转手赚了20多万元。何先生说之所以买这里的别墅主要是看到其区位优势，因为其位处市区，而今后市区再建这种房子的可能性几乎为零，所以其升值前景是不错的。
　　2004年8月，何先生又在网上看到一则出售城东三环周边桃花园社区独栋别墅的信息，报价70万元、面积270平方米左右，有水池、花园、私家车库。预见到该地区的优势和发展速度已经逐渐显现，何先生明白该区域必然成为升值最有潜力的地区。最终，何先生以83万元买下该别墅。后来，有人向他出价115万元购买该别墅。目前，何先生又在洽谈十八步岛的一幢300平方米100万元左右的别墅。
　　用何先生的话说，别墅投资不看新旧，主要看价位、地皮和装修。别墅的价值不仅仅像普通住宅一样随着周边配套逐渐升值，更多的是其受众对其价值的正确评估。一旦寻找到合适的买主，增幅可能是几何数字。
　　一、别墅投资的优势
　　别墅投资具有地皮升值和租金的双重优势。别墅最大的特征之一就在于对土地的占有，土地增值将给别墅投资者带来极大的收益。毫无疑问，在各大类型的房屋中，别墅占地的比例与面积是最大的。因此，其带来的收益自然也最大。
　　别墅作为一种奢侈品，之所以能在国家的一系列调控降温政策下，价格仍然居高不下，这与国家的政策有密切的关系。“不能让少数人占用这么多土地资源！”2005年12月1日，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣说，对大户型和低密度的住宅限制供地、对别墅禁止供地，是当前国土资源部的十项工作重点之一。
　　随着国内高收入人群不断增加，别墅的需求也在不断增加。同时由于国家已经停止对别墅用地的审批，所以别墅成为了不可再生的资源，在市场上也越来越抢手，于是其价格也自然走高。目前，北京的碧水庄园售价高达15 500元／平方米，紫玉山庄更达到了16 600元／平方米的高价。
　　另外，别墅的租金收益也很高。调查显示，目前上海别墅物业的入住率达到80％左右，高档别墅的平均租金报价为每月每平方米160.32元，其回报率可达到13.4％左右。
　　在北京，高出租率的别墅主要集中在朝阳和顺义这两个拥有北京最早的成熟别墅区的地区。平均租金独幢别墅在32 000元／月～56 000元／月，连体别墅的租金在20 000元／月～32 000元／月。
　　二、投资原则
　　1。审慎原则
　　从长远来看，别墅不会总维持在较高的租金回报率上。由于别墅投资存在高投入、高风险和阶段性的高收益的问题。因此，投资者在购买别墅时一定要谨慎从事。
　　首先，租住别墅的客户群相当小，一般都是有租金预算的、有家庭的人。而且他们的租金预算受到了企业的压缩。
　　其次，未来几年会有大量的别墅出现。别墅开发项目的增加及市场上可选择的其它物业品种的增多，租客的选择余地也会得到相应的扩大。随着市场供应量的加大，未来别墅的租金水平也会有所下降。

第23节：炒房篇（22）
　　因此，对于投资别墅的家庭来说，特别是对贷款投资的家庭来说，投资别墅风险还是很大的。投资者一定要根据家庭的实际情况量力而行。
　　2。自用的原则
　　别墅投资首先要本着自用的原则，然后再做长线获利的打算。做投资，一定要看未来整体市场的需求情况和产品量。
　　以前市场上出售的别墅，由于当时的房地产市场畸形，造成项目售价奇高，并且由于当时不仅别墅项目少，其它物业类型的项目也很少。因此，租金相当高，投资者的投资回报率也就很高。
　　但是，如果现在将这些项目转手，并不会升值。这是因为，现在的别墅项目售价普遍比原来下调了10％左右，随着未来2～3年新项目的增多，市场供应量的加大，价格还会有下降的趋势。
　　3。适用原则
　　与高档公寓的投资方法一样，投资别墅也要瞄准客户群，选择适合他们的户型、布局、装修、物业管理等。别墅并不是越大越好租，而是要看其内部的功能，面积适中，布局紧凑的别墅才能租上好价格。
　　因此，投资者一定要注意你所选择的别墅区附近是否有学校，社区内是否有医院。再有，交通是否便利，是否是规范的交通道路。这些是租客们事先都会考虑的。
　　4。走高端路线
　　国内人租住别墅的可能性很小，别墅真正的租客是那些外企高级管理、技术人员以及使领馆的高级人员，由于他们不会长期居住于此，且单位又对其有一定的租金预算。因而，他们才是别墅的客户来源。
　　他们租别墅的条件，通常是要求离工作地点近、安全、舒适、与原来的居住条件和环境相吻合、与同类人在一起。因此，要满足他们的要求，并从别墅的投资中获利，必须走高端路线。
　　三、选择优质的投资品种
　　作为投资，别墅产品因为价值高，政策不确定而带来了很多不确定的因素。但在存在这些不确定因素的同时，也存在很大的投资空间。那么，进行别墅投资，投资者究竟要考虑哪些因素？什么样的投资品种才是别墅投资的优质品种？
　　1。周边环境
　　选择别墅的目的之一就是希望拥有良好的生活环境。别墅的价值主要体现在景观环境里面———“买别墅，一半买的是房屋，一半买的是景观。”幽雅的自然景观是境外中产者追求的第一居住概念。
　　购买别墅时，要注意看项目的整体规划，观察它是否有好的环境规划，包括充足的绿化面积和丰富的景观内容。观察别墅的建筑风格、社区的规划风貌是否和周边的环境相匹配，尽量选择建筑与自然环境和谐度高的别墅。
　　2。交通便利
　　别墅多远离市区，投资者应尽可能选择靠近公路、快速车道或其它交通便捷的地点。作为第一居所的别墅，在“交通方便、不堵车，有充足上下班时间”的范围内都可以考虑。距离市区太远的别墅则可以用于周末度假。
　　3。设计新颖
　　在最终选择项目时，除了看别墅的外观外，还要注意它的设计是否新颖、独特。
　　首先，要看户型格局。注意户型设计的功能分区，生活区、工作区、休闲区等功能区域设置是否合理，私密性是否良好，车库、保姆房等的设计是否实用，车位是否够用。影响舒适性的净高、窗户大小、阳台设置、朝向、通风、采光等方面也应引起注意。
　　其次，要看别墅的建筑风格特色。包括规划设计理念、别墅造型、风格、款式、小区环境空间艺术与园林艺术、生活服务配置、建筑材料运用等。
　　最后，要注意别墅的居家理念。包括别墅生活主张和居住文化内涵、生活空间艺术、环境艺术、舒适性、休闲优雅性、安全性、品位、装饰与细部处理，以及数字化生活等居家理念。
　　4。生活配套设施完善
　　别墅一般建在城郊，甚至远郊。因此，别墅的生活配套设施一定要完善，除基本生活设施外，还应有超市、商务会所、茶坊、游乐园、洗衣房等，否则会给人一种与世隔绝的感觉。
　　要确保上水、下水、煤气、暖气、通讯、供电及卫星电视的到位。同时对会所、幼儿园、健身中心、餐饮、超市、医疗等社区配套也要了解清楚。投资者在与开发商签合同时，一定要将这些配套的交付时间和标准写明，并进行书面约定。
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第24节：炒房篇（23）
　　5。物业管理的优劣
　　物业管理水平的高低对别墅未来升值速度可能产生直接影响。物业管理水平好的别墅往往更容易出租。因此，投资者应尽量选择由知名物业管理公司管理的别墅项目，并注意物业的智能管理、维修效率、服务范围、服务水平和良好的安防措施等。
　　6。别墅所在区域的经济发展前景
　　别墅要具备良好的投资价值，与其所在区域的经济情况是分不开的。要了解别墅的投资前景如何，首先就是要了解区域的经济状况。只有经济状况良好，才可能出现大量的高收入人士，别墅的出租和出售才有可能实现，也才能体现别墅的投资价值。
　　最后，要提醒投资者的是，和购买普通住宅一样，购买别墅也同样要了解清楚项目的产权归属，以及是否具备预售资格。了解土地的性质，是国有土地还是农村集体土地，要确保别墅开发商已办理土地使用权出让手续并完全缴纳土地出让金，能够提供《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》；如果是期房，必须要求开发商提供预售许可证及开工证。
　　四、别墅投资的形式
　　随着置业热的到来，作为房产中更为时尚的别墅物业，越来越受到众多小康家庭投资者的青睐。目前，别墅投资主要有3种获利形式。
　　　1。长期出租型
　　长期出租型投资，即把别墅作为长期投资对象，买下别墅再出租，获取长期的租金收益。以出租为目的的别墅投资对资金要求较高。因此，小康家庭投资者必须有足够多的闲钱进行投资。
　　长期出租型别墅投资要注意选择人文价值较高的区域；最好选择有独特建筑特色的别墅作为投资对象，这样的别墅才具有长期的保值增值性；另外，要选择有良好物业管理的别墅项目，而且最好委托给物业管理公司出租。
　　2。短期增值型
　　短期增值型投资，即看好别墅的增值潜力，以较低的价格买进再高价卖出。这种以炒房为目的投资收益最高，但风险也最大。因此，要求投资者具有独到的眼光，不但要发掘具有升值潜力的投资区域和项目，而且要把握好投资时机，千万别为了高回报而“炒房炒成了房东”。
　　此类投资的收益主要来源于两方面：一是郊区土地的升值，二是项目短期内的价格差价。因此，选择增值型的别墅投资要注意选择地价相对便宜，在近期内有升值潜力的近郊区或远郊区，最好是近期内有轻轨、地铁等交通干道开通的热点区域；或者选择便于出手的主流别墅产品，总价也不要太高。
　　3。自用兼投资型
　　自用兼投资型别墅投资，即把别墅作为市郊第二套住宅买下来，如果别墅增值较大就转手获取投资收益，否则就自用。该投资形式进可攻、退可守，风险最小，是小康家庭投资者选择的主要形式。
　　购买自用兼投资型的别墅时，应该以自住的目的去购买别墅；以选择总价较低的经济型别墅为宜；并结合家庭自身的资金实力，安排好现金流。
　　置业投资实务操作
　　开发商的营销模式
　　随着房产价格的不断攀升，开发商越来越注重营销模式，营销手段的创新成为开发商取胜的重要因素。开发商通过种种营销手段以期达到更高额的利润。作为消费者和投资者，我们要高度关注和了解开发商的各种营销手段和模式，以便更清醒、更理智、心里更有底，不被一些开发商的种种假象所迷惑。
　　目前，开发商的楼盘销售模式主要有3种：第一是自产自销、第二是请代理商、第三是两者的结合。具体体现在以下方面。
　　一、广告造势
　　最高境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强大的广告造势是以亲和友善的姿态，向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。
　　市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。对于投资者来说，不要片面相信广告的唯美之词，而要多听、多看、多了解，真正地把握住房产的各种情况，从实际出发。

第25节：炒房篇（24）
　　当市场转为买方市场后，买家观望为主的态势使得开发商仅仅依靠一个售楼处等客户上门的销售方式已不合时宜，除了通过各种广告手段吸引客户以外，通过中介公司的门店网络和客户资源进行“场外分销”，也成为挖掘市场潜力的一种有效营销模式。
　　二、以租带售
　　以租带售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也可被引入中高档住宅的销售。其营销策略和方法的基本内容如下：当供大于求，楼房难以销售时，先将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，开发商也可以获得一定的租金，而且，随着经济的迅猛发展导致消费推动的房价上涨空间巨大。这样，开发商可以得到双面的回报。何乐而不为？投资者在对所投资房屋进行处理时，也应该学会这种营销模式。
　　三、售后返租与自营相结合
　　该模式是指开发商在销售的同时，与购买者签订年限不等的租约期。在该期间，购买者可以每年从开发商手中获取固定的租金回报。等租约到期后，再由投资者自行经营。
　　通过该模式，投资者最低只需付出20％的现金就能完成按揭的首付款，而且后面几年的银行贷款基本上可以用租金冲抵，甚至略有盈余。如此一来，买家的投资门槛就降低了，开发商也能轻松地把楼卖完。
　　另一方面，由于开发商的包租，使投资者不必为项目刚刚落成，而市场尚不成熟，经营存在困难等问题担忧。
　　同时，自营的形式又能让投资者，在不返租的年限里有权根据自己的判断分享商铺自营的收益回报。
　　但是，该模式也有弊端，项目三五年内完成销售，开发商“拍屁股走人”，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年，谁也说不好。那些不具备“高投入”、“高回报”能力的开发商也因此把“高风险”留给了投资者。
　　而且，目前楼市未达到十分成熟的阶段，相关立法也不成熟。因此，售后返租还存在一定的不确定性，它还需要时间逐步完善，这个过程中当然也存在风险。所以，投资者应当多花点时间和精力去充分认识它。
　　四、投资回报
　　这种销售模式是指开发商在销售时向投资人承诺比较具体的投资回报率进行促销的一种手段，如开发商在销售过程中承诺，按8％或10％等年回报率给予投资者回报，然后再由经营管理公司与投资者签订回报协议。
　　实际上，该模式有其自身的弊端。一方面，开发商的投资回报率缺少实际的操作依据；另一方面，所谓的投资回报是投资者与经营管理公司签订的，一旦该公司发生问题，投资者的回报也将“付诸东流”。此时，开发商不承担任何责任。
　　虽然，一些后期的经营管理公司大多与开发商有连带关系。当出现短期的经营管理不善，而使投资回报无法兑现时，开发商可以为经营管理公司暂行垫付。但是，从长远看，这种局面是不可能长期持续下去的。
　　五、先营后卖
　　先营后卖是指开发商将开发出的商业项目，由自己或委托专业的经营管理公司进行统一的经营管理。在人气相对红火和市场发展相对稳定的时候，再向社会发售。
　　该营销模式，能有效解除投资者后期的人气和经营状况不良等后顾之忧。因此，受到广大投资者的青睐。开发商在决定发售后的短时间内，也能达到快速售罄的目标。当然，它对开发商的资金实力和后期的经营能力，也提出了较高要求。
　　但是，该营销模式也可能使个别心存侥幸或抱有投机心理，资金实力和经营管理能力较弱的开发商盲目跟风，做出一些假现象，蒙骗投资者。因此，投资者一定要谨慎从事。
　　六、由临时向永久转化
　　该营销模式是指开发商在某区域内，以钢架结构的形式搭建起临时建筑，借以对外出租。承租方以此用作如建材、装饰等专业产品的销售。待该项目的发展成熟后，开发商便分批将前期的临时建筑拆除，修建成永久建筑，并依次对外发售。

第26节：炒房篇（25）
　　该营销模式，对开发商和投资者来讲，其潜在的风险相对较低。但是，由于该模式会扩大销售的时间段，巨额的土地等成本。因此，开发商必须具备一定的资金实力和经营管理能力，从而更好地培育出成熟的市场。
　　七、“三权分立”
　　这是将商业地产项目使用权、经营权、所有权三权分立———所有权由投资者购买，开发商对投资者承诺一定的年回报率，再由开发商签订一个具有独立法人的经营管理公司来经营该项目，所得收益按规定返还给三方。在“三权分立”内容不变的基础上，再采取以售为主，并通过沉淀一部分物业与品牌经营商合作，借其品牌号召力推动同项目内其他物业销售的方式。
　　该营销模式不仅能缩短资金的周转期，而且能通过商业物业提升土地的增值价值和规避风险，可谓是一举三得。
　　目前，一种手机群发短信卖房模式也开始在国内流行。比如海口楼盘就把群发短信的目标瞄准了江浙沪市场；而杭州的开发商也准备小试牛刀，实施定点定路段群发短信卖房了。
　　置业谈判经验和技巧
　　房屋买卖谈判的过程实质是房屋买卖双方的一场博弈，是双方智慧、知识、经验的综合较量。为了追求利润最大化，开发商往往不会将全部底牌告诉购房者。因此，购房者不仅需要法律、建筑、规划、设计等方面的知识，还需要掌握一定的经验和谈判技巧。
　　一、购房谈判的心理准备
　　谈判桌历来是斗智斗勇之地。商场如战场，买卖双方的巨大利益都是由面对面的交涉，讨价还价而促成。因此，在谈判的过程中，投资者一定要学会控制自己的言行举止，有理、有节、有力地争取自己的利益，以稳重、成熟的心态，迎接对手的挑战，如此才能取得意想不到的功效。
　　二、购房谈判的要点
　　谈判是需要艺术的。只有做足准备，才能胸有成竹，胜券在握。在谈判的过程中，一定要注意以下要点。
　　首先，要尽可能多的了解开发商、销售商和预购房屋的情况，估算不动产价值的高低，这是争取谈判主动的关键。除了对地段有所了解外，投资者还要对自己选中房屋的周边物业情况有所了解，如同档次房屋的价格、销售状况、实际使用率、出租市场潜力等情况。
　　其次，还要考察打算投资的房产周围的环境。比如房屋的视野开阔度，空气、噪音情况，周边地区的文化氛围，该区域的交通状况，商业发展情况，以及地区未来规划等。
　　最后，投资者还要了解其他相关信息，包括房屋开发手续是否健全；开发商的信誉和知名度；如果是销售代理商售房，则应对代理的资质情况进行了解；房屋建筑、装修质量；房屋建筑进度是否与先期承诺吻合等。
　　掌握了以上信息后，在洽谈时，投资者就可以将自己所掌握的信息，适时地传递给销售商，让对方知道你已经做了最充足的、多方面的准备，逼迫销售商亮出底牌，以最优惠的条件让你购买选中的物业。
　　三、杀价原则
　　房产的价格，大致可分为底价、表价和成交价三种，真正实惠的做法，应该用低于表价，甚至低于底价的价格作为成交价。那么，投资者怎样才能达到这个目标呢？
　　1。暴露房屋的缺点
　　在洽谈中，投资者应多暴露房屋的各种缺点、毛病，略微夸大这些缺点、毛病的危害性。投资者还要流露出担忧的表情，同时要注意观察对方的表情，及时调整策略，做到进退适度，从容不迫。
　　2。拖延战术
　　当价格砍不下来时，购房者可以“我再考虑考虑”为由，或谎称需时间汇集资金等，做出缓兵之计。然后再等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。
　　3。欲擒故纵战术
　　对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。
　　4。合伙战术
　　比如，告诉销售商你是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议，略施小计杀价。
　　总而言之，杀价的方法很多，投资者只要头脑清晰，灵活运用，且能见机行事，就一定能成功。
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第27节：炒房篇（26）
　　四、购房谈判技巧
　　在洽谈时，要与销售商打好心理战。
　　1。多听，少说
　　有经验的售楼人员一般喜欢充分了解购房者的需求，知己知彼后加以引导，这样购房者往往比较被动。因此，在洽谈时，购房者要尽量保持沉默。让售楼人员多讲话、多介绍，而不要过早亮出自己的底牌，使自己站在有利的位置。
　　2。不要轻易让步
　　对销售商提出的房屋价格，不要轻易做出让步。如果购房者一次就做大笔金额的让步，会因此引起销售商对价格的坚持。所以，购房者在让步时，必须步步为营，一次只能做少许的让步。这样一来，结果也较有利。
　　3。不要轻易相信销售商的话
　　如果对方声称由于某个原则使某个问题不能妥协时，不要轻易相信他的话。比如，许多销售人员在听到购房者要求变更其单方填好的合同条款时，往往声称，其没有权利改变合同内容，因为合同条款是其公司研究后决定的，如果条款需要更改，需要开董事会研究等等。购房者应该在合同签订前尽量争取自己的权益。
　　4。以“合理化”的理由拒绝降价
　　在买卖未成交前，如果买主要求降价或提出其他额外优惠条件时，对方常会苦着脸举出一大堆不能降价的理由，这些理由听起来都很合理。其实有的时候，这是卖方利用买主对产品知识的缺乏而运用的策略。也就是说，表面上看起来已经是底价了，而事实上，卖主心中还有另外一个价。如果投资者能攻破前面的价格，则往往会有一个不菲的差价或优惠。
　　5。谨防“假购”策略
　　购房者在谈判时，一定要善于揣摩卖方心理。在房屋销售处，经常会看到这样的场面：在买卖洽谈过程中，销售人员的手机会不时响起，而对话内容往往与房屋有关。一些购房者误认为此房紧俏，便急于敲定买卖。而销售人员则顺水推舟收下定金，一桩买卖大功告成。其实，这不过是销售人员的售房策略。因此，购房者一定要对这种“假购”策略有一定的判断能力，不要冲动行事。
　　房屋买卖合同样本
　　卖方：（以下简称甲方）　身份证：
　　买方：（以下简称乙方）　身份证：
　　根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲方与乙方在平等自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖有关事宜，达成如下协议，供双方遵守：
　　第一条：房屋的基本情况
　　甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于　；位于第　层，共　（套）（间），房屋结构为　，建筑面积　平方米（其中实际建筑面积　平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积　平方米），房屋用途为　；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为　。
　　第二条：房屋面积的特殊约定
　　本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。
　　该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±　％（不包括±　％）时，房价款保持不变。
　　实际面积与暂测面积的差别超过暂测面积的±　％（包括±　％）时，甲、乙双方同意按下述第　种方式处理：
　　1。乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起　天内将乙方已付款退还给乙方，并按　利率付给利息。
　　2。每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。
　　3。　。
　　第三条：土地使用权性质
　　该房屋相应的土地使用权取得方式为　；土地使用权年限自　年　月　日至　年　月　日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为　；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。

第28节：炒房篇（27）
　　第四条：价格
　　按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为每平方米　元，总金额为　亿　千　百　拾　万　千
　　百　拾　元整。
　　第五条：付款方式
　　乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金　亿　千　百
　　拾　万　千　百　拾　元整，并应于本合同生效之日起　日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。
　　第六条：交付期限
　　甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应在收到该房屋全部价款之日起　日内，将该房屋付给乙方。
　　第七条：乙方逾期付款的违约责任
　　乙方如未按本合同第五条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期第二天起至实际付款之日止，月利息按　计算。逾期超过　天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第　种约定，追究乙方的违约责任。
　　1。终止合同，乙方按累计应付款的　％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
　　2。乙方按累计应付款的　％向甲方支付违约金，合同继续履行。
　　3。　。
　　第八条：甲方逾期交付房屋的违约责任
　　除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在　个月内按　利率计算；自第　个月起，月利息则按　利率计算。逾期超过　个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第　种约定，追究甲方的违约责任。
　　1。终止合同，甲方按乙方累计已付款的　％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
　　2。甲方按乙方累计已付款的　％向乙方支付违约金，合同继续履行。
　　3。　。
　　第九条：关于产权登记的约定
　　在乙方实际接收该房屋之日起，甲方应协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起　天内取得房地产权属证书的，乙方有权提出退房。而甲方须在乙方提出退房要求之日起　天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的　％赔偿乙方损失。
　　第十条：甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。
　　第十一条：因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲、乙双方分别交纳。
　　第十二条：本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。本合同及补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
　　第十三条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由该地区仲裁委员会仲裁。
　　第十四条：本合同在甲、乙双方签字之日起生效。
　　第十五条：本合同连同附表共　页，一式　份，甲、乙双方各执一份，　各执一份，均具有同等效力。
　　甲方（签章）：　乙方（签章）：
　　身份证：　身份证：
　　地址：　地址：
　　联系电话：　联系电话：
　　邮政编码：　邮政编码：
　　委托代理人：　委托代理人：
　　电话：　电话：
　　地址：　地址：
　　邮政编码：　邮政编码：
　　甲方代理人（签章）：　乙方代理人（签章）：
　　年　月　日　年　月　日
　　小康家庭置业投资操作要点
　　对于一个把置业当作投资理财产品的小康家庭（中产者）来说，在购房投资前一定要关注5大问题。
　　＊　培养自己的政策敏感度；
　　＊　在确定城市楼市发展大方向的同时，对每个区域的特殊情况也要加以分析；
　　＊　对各地区消费者的购买力是否已经透支要做深入的调查；
　　＊　清楚地知道什么地段的房产具有抗跌性，哪个地段房产好做，哪里正待发展，有潜力可挖；
　　＊　对长线投资的回报是否可以减轻贷款压力进行预测等等。

第29节：证券篇（1）

　　证券篇
　　——用我的“芝麻”换你的“西瓜”
　　拥有一部造钱机，不如将自己变成造钱机。要想发财，光靠银行存钱是不够的，投资者应该利用银行资金发展自己的事业。借钱生钱，借鸡生蛋，把钱运作起来。
　　目前，理想的生财之地就是证券市场。它是金融市场的核心，是现代经济发展的基础。同时，证券市场也是一个有无穷魅力和投资价值的地方，是个人投资的重要场所，是许多有冒险精神的投资者的天堂。无数关于发财的神话故事也是在这里诞生的。
　　证券市场包括股票市场、债券市场、基金市场和期货市场等。股票和债券是目前的热门投资工具。投资股票，等于是拥有一家上市公司股东的身份，除非该公司倒闭，否则就算是套牢，仍然可以逐年领取股息，或是等到价格回升，寻求解套的机会。
　　基金介于债券与股票之间。它既能获得较高的收益，也能分散风险，使资产得到相对的保证。而期货投资更是一种本小利大的投资。投资者只要投入很小的金额，就可以做成大笔交易，赚取大笔利润。因此，期货投资也是21世纪最主要的投资工具。
　　证券篇之股票：与“牛”、“熊”的大战
　　股票作为一种所有权凭证，代表着投资者对股份有限公司拥有的产权份额。虽然投资股票风险大，但收益也大。因此，它也逐渐成为近年来一些小康家庭深谙的“投资生财之道”。
　　在股市中，我们经常会听到“大牛市”和“大熊市”。其实，牛和熊是在股市中有着特殊意义的两种动物，它们分别代表“涨”和“跌”两种情况。所谓“牛市”，也称多头市场，指市场行情普遍看涨，延续时间较长的大升市；而“熊市”则是指股市行情看跌，大家都不挣钱的市场。一些证券交易所里面还特意摆上“牛”的雕塑，一方面讨个吉利，另一方面也是为了吸引更多的股民到此交易。
　　投资者要想在股市中游刃有余，并获取较大的收益，一定要把握好“牛市”与“熊市”，与“牛”“熊”斗智斗勇。除此之外，投资者还要认真做好4个方面的工作。
　　进行股票投资分析
　　经典案例
　　　经济专业硕士出身的王先生是某公司的销售总监。他对股市一直很有兴趣，然而刚开始炒股的时候，他不但没赚钱，反而一亏再亏。王先先笑称：“真的是买什么就跌什么，一卖就涨，那几年的年终奖都亏在股票里了，亏损起码有十几万。”
　　总结股票投资上的失误，他发现自己有以下缺点：第一、短线思维意识过重，只要股票开始赚钱，便迫不及待地出手。当时有1只改制后的基金，王先生套了没几天就把它卖出去了。然而在一个月之内，这只基金持续上涨，比买的时候翻了将近一倍；第二、盲目跟风，什么涨就追什么。尽管有时也能赚到一些快钱，但一旦套住，造成的亏损往往更大；第三、缺乏对公司和市场的独立判断，逆市场操作。
　　再次投资时，王先生开始认真地进行市场调查和研究，最终，他选择了B股作为自己的投资目标。他表示，选择B股有以下原因：B股市场经过多年发展，由于只允许外资账户介入，明显出现交易清淡、股价大幅下跌的情况。同一个公司的股票，A股价格往往是B股的好几倍；而且当时B股进入了一个死胡同，几年来没有一只新B股发行，近乎成为一个“死市”。一旦市场发生变化，回报的空间就会很大；而且即使政策不变，当时B股远低于A股几乎10倍以下的市盈率，就算拿着分红也是不错的。

第30节：证券篇（2）
　　就这样，他选中了大冷B、东贝B等股票，一次性投资了近50万元。2001年，随着国内居民购买B股渠道的开放，B股出现爆发性上涨，王先生2000年底以2元左右买入的大冷B股，在2001年最高涨到了9.15元。通过这次投资，王先生的个人资产也从几十万一举突破到两三百万。
　　从王先生的成功投资中，投资者可以看出股票投资分析的重要性和作用。所谓股票投资分析，就是投资者对股票市场所反映的各种资讯进行收集、整理、综合等工作，借以了解和预测股票价格的走势，进而做出相应的投资决策，以降低风险和获取收益。
　　在报纸上，我们经常会看到股市中一些报道的标题叫做“乐也股票，愁也股票”。它从某个侧面反映了股票投资的高收入和高风险的特性。提醒投资者应注意从股票投资分析中掌握股价走势的重要性。
　　在从事股票投资时，为了争取最大的收益，并把风险的损失减少到最低限度，就要认真地进行股票投资分析。这样在买卖股票时，才能做到胸有成竹，确保股票投资的安全性和盈利性。
　　股票投资分析的主要内容包括基本因素分析和技术因素分析。基本因素分析是指对股票投资市场、其他投资者和股票发行公司的整体财务情况进行了解和分析；技术因素分析是指对股价、成交量、成交时间等因素的分析。
　　投资者在进行投资之前，应该将这两个因素都考虑进去。这是进行股票投资的“双保险”，能够使投资者尽量避免股票投资的风险，尽可能地获得比较高的收益。
　　投资者在进行股票投资分析时，往往会受到资讯不足，分析工具不全，个人分析能力欠缺等问题的困扰。因此，除自行分析外，投资者还应经常了解外界力量对股票投资所做的分析，借以做出正确的判断。
　　慎重选择股票品种
　　对股票投资来说，要获取收益，有两个问题非常关键：一是选股；二是选时。这两个问题几乎涵盖了股市里的所有知识和技巧，股市里所有的沉浮几乎都是围绕它们展开的。对这两个问题的认识程度和操作程度决定了小康家庭投资的成败。
　　经济硕士王先生的故事也充分说明了选股的重要性。好的股票不只是要在涨势中保持上涨势头，更重要的是在跌势中具有抗跌性，能够逆市上升。那么，投资者怎样才能选到值得投资的股票呢？我们来看下面的故事：
　　经典案例
　　股民老李在股市上活跃了很多年，虽然没有很大的亏损，可是也没有赚到什么钱。一天，他决定要向专家取经。于是，他找到了证券交易所的朋友老赵。老李问：为什么我总是买不到那些行情好的股票呢。老赵是个爱“唠叨”的人，听了老李的问题，他说道：“你呀，是对行情不了解。根据我国的实际情况，目前有三种方式，可供你们这些投资者正确选择股票。
　　第一种方式：首先要对整个国民经济运行进行详细的分析，了解国民经济各部门、各地区所处的增长阶段和发展趋势，从而有效地选择投资行业。接着，就要对发行股票的企业进行分析，把握企业的经营状况和财务状况，确定企业的实力强弱，偿债能力及成长能力等等，从而对企业做出正确的判断和评价。同时，结合分析股票本身的特点，运用各种分析结果预测股票未来变化的特点及走势，从而做出正确的投资决定。”
　　停了一会，他又接着说：“另一种选择股票的方式是，从市盈率、市净率以及其他反映公司基本面的指标来选择股票，这种方法多用于经济周期性风险增大，证券市场面临极大系统性风险而整体下跌时。
　　第三种方法就是这两种方法的结合使用。这种情况最常见，也是我们目前常用的方法。”
　　听完了老赵的话，老李恍然大悟。他说：“原来选股票还有这么多学问呢？我以前可真有点瞎蒙了，好在运气还不错，要不我早就完蛋了。”老赵听了，不由笑出声来。
　　既然股票选择有很大的学问，那么，小康家庭投资者应该如何选择呢？下面向投资者推荐几种被市场看好的股票。

第31节：证券篇（3）
　　一、热门股
　　股市当天成交量最多的股票，就是当天的热门股。热门股通常不会每次都一样。有的股票在流行了一段时间后就会被人遗忘，接着就会被别的股票所取代。
　　二、成长股
　　成长股就是能提供增长的收入且预期利润会持续增长的股票。它通常是由那些销售额和利润额持续增长，而且增长速度比整个国家和本行业都要快的企业发行的。通常来说，每一只新上市的股票，都会被企业说成是前景广阔，潜力无限。投资者在选择时，一定要谨防被一些假成长股蒙蔽。而区分真假成长股，关键要看盈利能否连年增长。
　　三、绩优股
　　绩优股就是业绩优良公司的股票。无论何种市场，业绩优良都是股票上涨的根本因素。衡量绩优股的主要指标是，每股税后利润和净资产收益率。通常来讲，每股税后利润在全体上市公司中处于中上地位，公司上市后净资产收益率连续3年显著超过10％的股票就属于绩优股。要提醒投资者的是，在选股时，应该尽量选择每股税后利润0.4元以上、市盈率在30倍以下具有成长性的股票。
　　四、潜力股
　　所谓潜力股，就是指在未来一段时期存在上涨潜力的股票和具有潜在投资预期的股票。它与成长股的区别在于：成长股的发展潜力有一个较长的持续期。
　　投资者在选择投资品种时，应该趋向于多样化。如果你只持有一、两种股票，你可能获得巨大收益，或遭受巨大损失。因此，要善于四面撒网。当我们的投资组合中增添更多的股票时，虽然我们的获利范围缩小了，但同时也应该看到：我们的潜在损失也减少了。
　　买卖股票的有利时机
　　中国有句古话叫“生意不熟不做”，炒股也是一样。李嘉诚在其自传中写道：“我们需要有敲打石桥后再过河的慎重。”做任何事都有所谓的时机，以简单的例子来说，在股票投资中，赚钱的人与赔钱的人并非购买了不同的股票，而是他们所购股票的价格与时机不同。
　　股票的投资时机分为买进与卖出时机。买对股票只完成投资过程的一半或更少，接下来要选择最恰当的时机卖出股票，这是股市操作最重要的思考部分。
　　买进股票的有利时机
　　卖出股票的有利时机
　　1。在牛市中，绩优成长股除权除息发布前，此时能较快地填权填息。除非已被炒至天价；
　　2。股价持续下跌，在低价位区盘旋，突然出现大成交量时；
　　3。股价惨跌，大多数投资者都已失望时；
　　4。上市股份制企业发生天灾，引起股票大跌时（因为天灾造成的损失，保险公司一般会给予合理补偿，只要能及时恢复经营，实际上影响并不大）；
　　5。股价跌势达到末期，进入盘旋整理时；
　　6。股价涨势启动，股市确定回升时；
　　7。股票突破上档压力关口后；
　　8。个股轮流跳动时；
　　9。重大利多因素正在形成时；
　　10。各种利空消息出尽时；
　　11。不确定因素造成股价非理性下跌时；
　　12。某股票低于其他同类股票，而其业绩又不差时；
　　13。股价指数线长期徘徊后形成低谷时；
　　14。股价从谷底翻转大涨后第一次回跌时；
　　15。股价突破上限阻力线时；
　　16。股市每天股价上涨的种数减去下降的种数所得的净差额的累积数扩大时。
　　1。当股价长期持续上升，成交量突然放大时；
　　2。人气、资金开始散失，成交量逐渐萎缩时；
　　3。某种股票连续狂涨两三周时；
　　4。股价出现新高价，成交量却下降时；
　　5。股价走势达到高峰，无力再攀升时；
　　6。重大利空因素正在形成时；
　　7。预期的利多消息全部实现时；
　　8。熊市中品质一般的股票发布增配股消息时；
　　9。股价指数线长期徘徊后形成顶端时；
　　10。股价从峰顶转大跌后的第一次反弹时；
　　11。股价连连下跌或突破下限支撑点时；
　　12。每天市场股价下降的种数减去上涨的种数所得净差额的累积数扩大时。

第32节：证券篇（4）
　　俗话说：会买是银，会卖是金。买了好的股票，却没有选择好的卖出时机，将会给投资者带来诸多遗憾。太早卖出，会错过利润；太迟卖出，又可能错失高利润。从某种程度上讲，何时卖股票甚至比何时买股票、买何种股票更难，而且更重要。
　　对大多数投资者来说，还有两种最基本也是最简单的方法可以判断股票的卖出时机。第一，就是看我们当初买入股票的原因是什么，如果这一原因已发生变化的话，就应该卖出；第二，是看我们的预期收益是多少，如果已经达到预期的收益，就可以考虑卖出。
　　第一条因素通常是在价格下跌、股票套牢时需要重点考虑的；第二条因素则是在账面已经获利的情况下需要重点考虑的。这也告诫我们的投资者不要太贪心，否则就有可能自寻烦恼。
　　时机抉择是风险投资的内在要求。无视时机抉择的投资者，就如同不善瞄准的猎人一样，虽然能发现有价值的目标却不能获得猎物，甚至会被猎物所伤。因此，投资者一定要努力向市场学习，不断提升驾驭时机抉择的能力，顺势而为，帮助自己在市场中生存立足。
　　股票投资的操作技巧
　　股票投资讲究时机和技巧，机会不是天天有，即使有，也不是人人都能抓住。投资者要学会分析自己擅长把握的机会，以己之长，攻彼之短。有机会就捞一票，没机会就观望，甚至离开。如果自己都不清楚自己擅长什么，就不要轻举妄动，与“牛”、“熊”共争可不是好玩的事。
　　经典案例
　　刘先生是做贸易的，在攒了一些钱后，他决定投入股市搏杀。当时，正好赶上大牛市，于是，刘先生投入了60万元，到年底时，他的60万元翻了近3倍，比做生意的利润高出很多。
　　见到了刘先生的“赚钱效应”，他身边的一些小老板也纷纷拿出钱来投入股市。刘先生劝不住他们，只好悄悄地将手中的股票出了个干净。事后他说：根据在商场中的多年经验，当经销商一窝蜂地去进货时，往往买到的商品就是价格最贵的。做股票也是一样，在大家几近疯狂抢购股票时，离股票大跌的日子也就不远了。最终，小老板们的失败证实了他的经验。
　　一、反市场操作
　　案例中刘先生的做法，在股票市场中就叫做反市场操作。即在众人一片看好、几近疯狂抢追股票时，应该果断地选择卖出股票；而当市场一面倒，看坏股市并卖出时，就应该逢低承接，趁机买入股票，也就是说“人弃我取”。
　　股海畅游靠的不光是理论，对“水性”也要有一定的熟悉度。一个赤身游水者未必会输给一个全副武装、穿戴整齐的人。太多的装备对游水者来说可能会成为一种负担。要想在股市中获利，除了上面提到的反市场操作外，投资者还要学会其他技巧。
　　二、顺势操作法
　　这是投资者在长期的股市实践中总结出的简单易行的技术，几乎成了投资者的铁的规律。顺势操作就是当整个股市大势趋升的时候买进股票；当整个股市大势趋跌时，卖出股票。手持现金，伺机而动。
　　三、拔档操作法
　　拔档操作法是指投资者在股票价位较高时卖出股票，在价位较低时补回股票的方法。即利用价差赚取利润。这是多头降低成本，增强实力的重要手段之一。该方法在股市上涨和下跌时都可使用。
　　四、坚持长期投资而非长期套牢
　　有人曾做过统计，巴菲特对每一只股票的投资没有少过８年的。他曾说“短期股市的预测是毒药，应该把它摆在最安全的地方，远离儿童以及那些在股市中的行为像小孩般幼稚的投资人”。
　　五、具有赢家风范与输家心态
　　性格是决定投资成败的重要因素。在大盘反转时，投资者一定要当机立断，而非自我安慰；不要过度依赖专家；或偏信短线可以聚财；甚至过度拘泥于形式或口号；更不要低买高卖，追高杀低。
　　六、学会止损
　　最后要提醒投资者的是：不管你的投资技巧如何高明，股票被套仍然是不可避免的。此时的关键就是要学会止损，防止损失无限扩大。在实际操作中应做好3点。

第33节：证券篇（5）
　　1。做好前期准备
　　止损作为风险投机市场中控制损失扩大化的有力手段，一定要在投资买入前做相应的考虑。并且制定周详的止损计划和止损标准。只有这样，投资者才能做到有备无患，有的放矢，果断减少损失。
　　2。操作中认真执行
　　不能及时果断地止损是导致止损操作失败的主要原因。一部分投资者在买入股票时，总是一厢情愿地想着能赚多少钱，而无视风险的存在。一旦出现亏损，又手足无措，犹豫不决，从而错过了最佳的止损时机。在执行止损操作时，投资者一定要注意克服这个缺点。
　　3。事后进行风险控制
　　止损策略的应用是市场整体趋势出现转弱迹象的一种应变策略。在这样的市场环境中，投资者如果为了扭亏而采取频繁的短线操作，将很容易加重投资的失误概率。因此，在顺利逃顶或成功止损后，投资者不要立即抄底或重新买入，而应对市场的运行趋势先做一个仔细的研究。
　　证券篇之债券：“鱼”与“熊掌”兼得
　　鱼，我所欲也；熊掌，亦我所欲也，二者若要兼得，购买债券是也。债券是指依照法定条件和程序发行的，约定在一定期限内还本付息的有价证券。此处的“鱼”和“熊掌”指的就是投资者的本金和利息。债券介于储蓄和股票之间，更适合于有较多闲散资金的小康家庭。
　　不可替代的优势
　　经典案例
　　据悉，世界首富比尔？盖茨就把其基金的绝大部分资金都投在了政府债券上。在他的个人资产中，除了股票以外，美国政府和各大公司的债券所占比例高达70％，而其余部分的50％直接贷给了私人公司、10％投到了其他股票上、5％则投在了商品和房地产上。
　　盖茨对个人资产的投资分配原则十分简单：重心倾向于风险较小的政府债券。那么，他为何如此看重政府债券呢？据分析说，盖茨可能觉得自己90％多的资产已集中在他自己的微软公司的股票上了。因此，他理所当然地加大了其余资产对风险极小的债券的投资。
　　从世界首富比尔？盖茨的资产投资分配中，我们可以了解到，债券投资有其不可替代的优势。
　　一、安全性高
　　债券在其发行时，就约定了到期后支付本金和利息。因此，债券投资收益的安全性高。特别是国债，其本金及利息的给付是由政府做担保的，几乎没有什么风险，是公认的具有较高安全性的一种投资方式。
　　二、收益性高
　　债券的收益性是指债券除了可以收回本金外，还有一定的利息收入。利息就是投资本金的收益。债券是投资者的直接投资，而储蓄是投资者的间接投资，因而债券的收益性更高。
　　三、流动性强
　　债券的流动性强意味着能够以较快的速度将债券兑换成货币，同时以货币计算的价值不受损失。反之，则表明债券的流动性差。当债券持有人急需资金时，可以在交易市场随时卖出，而且随着金融市场的进一步开放，债券的流动性还将不断加强。
　　基于债券投资的以上3点优势，投资者在进行投资时，可以根据家庭的实际情况，拿出资产中的一部分进行投资，从而获取更多的、相对安全的收益。
　　五花八门的债券
　　目前，投资债券的人很多，但是他们知道得更多的也就是国债。随着手中的钱越来越多，一些人免不了想要扩大投资，增加收益。于是，他们纷纷向周围的前辈请教。下面请看一则发生在办公室的对话，它能让你清楚地了解到债券的种类。
　　经典案例
　　A公司是一家大型的外企单位，在这里工作的人，基本上都已经达到了中产水平。某天中午，大家坐在一起闲聊。突然，技术总监小王开口了：“老刘呀，听说你在债券市场沉浮好几年了，赚了不少钱吧。我也想买点债券试试手，可是这债券都有哪些呀，我光听说有国债、企业债，还有其他的吗？另外，它们都有什么讲究呀？”
　　老刘笑了笑说：“这个你可问对人了。我告诉你，债券的分类很多，你刚刚说的是按发行者来分的，包括国债、企业债、金融债券和国际债券。

第34节：证券篇（6）
　　国债是由中央政府发行的，承诺在一定时期支付利息和到期偿还本金的一种格式化的债权债务凭证。它比较稳妥，可以用来防守。国债的发行量和交易量在证券市场上都占有相当大的比重，特别是短期国债，由于其期限短、流动性强，具有“近似货币”的资格，被大多数投资者认为是最重要的投资方式。
　　公司债券是一种由企业附息的长期债券，期限大多为10年至30年；而金融债券是由银行等金融机构发行的，其资信通常高于其他非金融机构债券，违约风险也相对较小，具有较高的安全性。金融债券在到期之前一般不能提前兑换，只能在市场上转让，从而也保证了所筹集资金的稳定性。至于国际债券，就是指在国际金融市场上发行和交易的债券。按照发行地及债券币种的不同，国际债券分为外国债券和欧洲债券两类。
　　除此以外，还有固定利率债券和浮动利率债券，这主要是根据利率的变动性来分的；根据在规定时间是否支付利息，债券还可以分为贴息债券和附息债券。虽然债券的分类很多，但最常见的就是按发行者分成的国债、企业债和金融债券。”
　　听完老刘的话，小王感叹道：“看来您懂的还不少呢，以前还真没发现您有这个本事。以后还请多多指教。”
　　投资收益的影响因素
　　经典案例
　　　李先生最近跟债券杠上了，整天低着个头，自言自语地说个没完。妻子被他烦得不行，凑上前一听，李先生正在念叨：“这债券投资要获利，到底要考虑些什么因素？怎么我左算右算，这钱就是不对呢？”
　　原来他呀，对自己的债券投资收益有一些疑惑。妻子一听，笑着说：你可真是瞎折腾，不开窍，现在网上信息这么丰富，上网查查不就什么都知道了。李先生一听，也笑了：“你还别说，我都被债券搞糊涂了，连这个也没有想到。”说完，马上打开电脑，上网取经去了。
　　李先生是个热心肠的人，经过上网的学习后，他决定要把自己学习的知识与大家分享。下面就是他为投资者总结列出的影响债券投资收益的因素。
　　一、债券的票面利率
　　由于各种债券发行者对筹措资金成本的看法不同，以及筹措资金紧迫性的差异，使得发行债券的利率也有所不同。通常，债券票面利率越高，债券利息收入就越高，债券收益也就越高。
　　二、市场利率
　　市场利率的变动与债券价格的变动呈反比关系。当市场利率升高时，债券价格下降；而市场利率降低时，债券价格上升。市场利率的变动引起债券价格的变动，从而给债券的买卖带来差价。
　　市场利率升高，债券买卖差价为正数，债券的投资收益增加；市场利率降低，债券买卖差价就为负数，债券的投资收益减少。如果能适时地买进、卖出债券，就可获取更大的债券投资收益。反之，收益就会减少。
　　三、债券的投资成本
　　债券的投资成本是影响债券实际投资收益的重要因素。它由3部分构成：包括购买成本、交易成本和税收成本。其中，购买成本是投资人买入债券时所支付的金额（购买债券的数量与债券价格的乘积，即本金）；交易成本包括支付给经纪人的佣金、成交手续费和过户手续费等；税收成本主要是指企业债券的利息收入需要缴税。总之，债券的投资成本越高，其投资收益就越低。
　　四、债券的流通性
　　债券的流通性不同，会引起债券市场利率的差异，使不同的债券有不同的市场利率。一般来说，流通性高的债券，利率较低；流通性低的债券，利率较高。如国债是流通性较高的债券，所以它的利率相对就要低一些。
　　另外，债券的残存期限和发行者信用程度的不同，也会引起债券市场利率的差异。最后，李先生还把债券收益率的计算公式告诉了我们：债券收益率＝（到期本息和－发行价格）／（发行价格×偿还期限）×100％。从中也可以看出：影响债券投资收益的最直接的因素莫过于利息的差别。
　　总而言之，债券的投资收益受到诸多因素的影响。但是，从本质上说，债券仍然是一种固定收益工具，其价格变动不会出现太大的波动。因此，债券收益还是相对固定的，投资风险也较小，适合于想获取固定收入的投资者。有了李先生的帮助，相信投资者对影响债券投资收益的因素也有了正确的认识。

第35节：证券篇（7）
　　债券投资防6险
　　谈到风险，大家都知道：天下没有免费的午餐。想赚钱，就要承受一定的风险。国债因为有国家做担保，通常没有什么大问题。而除国债以外的其他债券投资，都存在不同程度的风险。具体体现在6个方面。
　　一、经营风险
　　经营风险是指企业或金融机构因为受市场的影响太大，一旦经营不好，或者宣布破产，将给投资者带来的损失，包括本金和利息的损失。该风险主要表现为企业的经营风险。因此，投资者在投资前，一定要对企业有深入的了解，并密切关注其经营活动，把握好投资和转让的时机。
　　二、违约风险
　　这也是主要针对企业而言的。即使企业的经营状况非常好，但是仍然不能排除其财务状况不佳的可能性。遇到这种可能，该企业的还本付息能力就会下降。那么，它就不能按债市公认的约定偿还本息，从而损害到投资者的利益。
　　三、利率风险
　　利率风险是由于利率的可能性变化给投资者带来的收益损失的可能性。包括市场利率风险和银行利率风险。
　　四、价格风险
　　由于债券的市场价格常常变化，投资者往往无法把握。当其变化与投资者的预测一致时，会给投资者带来资本增值；否则，投资者的资本就会遭到损失。这就是价格风险。
　　五、通货膨胀风险
　　当通货膨胀来临时，货币将贬值，货币的实际购买力下降，从而导致投资者的实际债券收益减少。这就是通货膨胀风险。
　　六、转让风险
　　当投资者急于用钱，而想尽快将手中的债券转让出去时，有时候就不得不在价格上给出优惠，或是支付一定的佣金。这种付出所带来的收益变动的风险就是我们常说的转让风险。由于企业或家庭本身的原因，转让风险是一种不可回避的风险。
　　另外，国家政策的变化，也会给投资者带来风险。如税收风险、政策风险。因此，要获得更多的债券收益，还得时刻关注国家的政策。
　　以上各种风险，都是投资者在投资过程中不容忽视的。对于风险的具体防范措施，就要投资者在债券交易的实际操作过程中慢慢地分析体会。
　　防范风险的通常原则是：针对不同的风险类别采取相应的防范措施，最大限度地避免风险对债券价格的不利影响；另一方面通过分散投资减少风险，尽力关注企业的发展状况，充分利用各种信息和资料，正确分析，适时购进或抛出债券，以避免风险的发生。
　　债券投资5诀窍
　　虽然投资债券的风险较小。但是，它仍然免不了要遭受间接损失。既然投资债券也免不了遭遇风险而难获绝对的安全。那么，投资者一定要学习更多的投资诀窍和技巧。比如：差别风险，然后将其分散，尽可能使风险降到最低。
　　经典案例
　　人到中年的成先生，由于投资心态的改变，追求稳健的收益成为他的首选。
　　2004年的4月，成先生盯上了债券市场。由于加息利空传闻一直困扰当时的债券市场，导致债券指数在短短1个月时间里，从2004年3月中旬的98点位置，快速杀跌到4月30日最低的91.10点。很多长期债跌到了85元上下，而刚上市的中、短期债也都跌破了99元。
　　依据自己的经验，“五一”后，成先生拿出30万资金逐步在87.3元～88元区间买入21国债（7）。从技术上看，该债券当时的价格远离所有中、长期均线，因此短线上可作反弹。之后当21国债（7）5月底到了30日均线后，成先生在92元附近成功地兑现了结，1个月不到，收益近5％。
　　尝到了甜头后，成先生更加认真地研究债券市场。到该年的11月中旬，由于最大的加息利空政策基本可以消除，他又一次看到了投资债券的机会。于是，他用100万资金开始逐步建仓。他的选债目标是年利率高的短期债，最终7年期拥有4.89％的04国债（4）成为了他的首选对象。
　　从2004年11月底开始，成先生在100.10元～100.50元区间内迅速满仓，随后就以旁观者的心态冷眼观察，并采取了股市中常用的“捂股”策略。当然他在买入的同时，也给自己设定了止盈位置。因此，当2005年7月底04国债（4）的价格到达111元上方时，他选择了逐步卖出。短短9个月，他的债券投资收益高达13.6％。

第36节：证券篇（8）
　　一、选择高收益债券
　　案例中的成先生就是把高收益债券作为自己的选债目标。债券是介于储蓄、股票和基金之间的一种投资工具，其安全性相对较高。所以，在债券投资的选择上，不妨大胆地选购一些收益较高的债券，如企业债券、可转让债券等。特别是风险承受力比较高的小康家庭，更不要把所有的目光都放在国债上。
　　二、以旧换新
　　这是指在新债发行时，提前卖出旧债，再连本带利买入新债，这样所得收益可能比旧债到期才兑付的收益高。但是，使用该方法有一个条件：比较卖出前后的利率高低，估算是否合算。
　　国库券以及允许上市的企业债券等其它债券，可以转让，而且转让价格不变。投资者可以利用这一点，抓住新券发行的时机，把未到期的债券提前卖出，连本带利买入新发行的债券。
　　三、利用时间差提高资金利用率
　　债券发行一般都有一个发行期，如半个月的时间。如果在此段时期内都可买进时，则最好在最后一天购买；同样，在到期兑付时也有一个兑付期，则最好在兑付的第一天去兑现。这样，可减少资金占用的时间，相对提高债券投资的收益率。
　　另外，债期分散法也是一种巧妙利用时间差的方法。比如，有1～5年期债券5种，投资者按20％的比例，把每种债券都买进一些。当1年期债券到期本利变现后，再按20％比例购买一种5年期的债券。依此类推，这样投资者每年都会有20％的债券变现，有效确保了投资的流动性，也分散了利率风险。
　　四、利用地域差赚取差价
　　调查表明：通过上海证券交易所和深圳证券交易所进行交易的同品种国债，它们之间是有价差的。投资者可以利用两个市场之间的地域差赚取差价。同时，也可以利用各地区之间的地域差，进行贩买贩卖，这样也可以赚取差价。
　　五、把握整个国民经济的发展趋势
　　在投资债券时，不论是选择长期获利投资，还是选择技巧性投资，都应对国民经济的发展趋势有所了解和预见，做到因时而动。当经济处于上升阶段，利率呈上调趋势时，尤其是在债券利率为历史低点时，更要慎重选择。如果此时选择的是长期获利投资，到期后反而可能低于同期存入的储蓄收益。因为债券利率一经发行就是固定的，而储蓄利率则随着经济形势的变化而变化。
　　反之，如果经济走向低潮，利率趋于下调，一部分存款便会流入债券市场，债券价格呈上升趋势，此时进行债券投资可获得较高收益。尤其是在债券利率为历史高点时，收益将更加可观。
　　除上面提到的技巧外，投资者还可以选择把资金投放在多种类型的债券上。如，某小康家庭有一大笔余钱，就可以把它分别投在国库券、企业债券、保值公债、金融债券上。这样做的结果，可以使投资者获得中等或平均投资收益。
　　证券篇之基金：借“腹”生“子”的高招
　　基金是近年来大众投资的热门项目。作为一种投资工具，基金就是把众多投资人的资金汇集起来，由基金托管人（如银行）托管，并由专业的基金管理公司管理和运作，通过投资股票和债券等证券，实现收益的目的。换句话说，就是借专家的手赚钱———借“腹”生“子”。
　　俗话说得好：良驹千里，伯乐勿忧。在家庭理财中，基金是您最省时省力省心的选择。尽管如此，投资者仍然要对相关的基金知识有一定的了解，从而做到真正的“放心”。
　　基金乃众望所归
　　小康家庭因为拥有的闲置资金较多，逐渐地成为基金投资大军中最抢眼的一群，陆先生夫妻就是其中的代表。
　　经典案例
　　陆先生是一家公司的副总，妻子刘女士是某公司业务主管。多年的积累，他们手上有了不少闲余资金。2002年9月，由于妻子的鼓动，陆先生认购了100万元的博时价值增长基金。原来，陆太太和某基金管理公司经理是同学，听说陆先生要将100万元用来买基金，经理随即表示他们正在销售博时价值增长基金。人情难却，陆先生将100万元分成两个账户，全部买了该基金。

第37节：证券篇（9）
　　截至2004年3月11日，博时价值增长净值已经达到了1.450，光是这只基金就给陆先生带来了45％的收益，这让陆先生非常高兴。此时，陆太太免不了要来邀功。她说：“老公呀，这回你知道听老婆的话没错吧。有了这次经验，你对基金投资的优势应该有了解了吧？
　　听了妻子的话，陆先生自豪地说：“那当然了，要不这样，我列出几点来，也让你先入入门，以后也好帮忙出出主意……”
　　下面就是陆先生给妻子上完第一课后所做出的总结，讲课的内容就是基金投资的4大优势。
　　一、基金管理公司帮忙做决策
　　专家坐镇，省时省力，是基金投资的第一个优势。基金资产由专业的基金管理人负责管理。他们不仅掌握了广博的投资分析和投资组合理论知识，而且具备丰富的实践经验，能以科学的方法分析股票、债券等金融产品，组合投资，规避风险。利用基金经理的能力购买开放式基金，能使投资者的收益最大化。
　　二、组合投资，有效分散风险
　　基金通过汇集众多中小投资者的小额资金，形成雄厚的资金实力，可以同时把投资者的资金分散投资于各种股票。这样，由于某些股票的跌价造成的损失，就可以用其他股票涨价的盈利来弥补，从而有效地分散投资风险。用一句话概括就是：不要把鸡蛋放在同一个篮子里。当然，这对个人和家庭投资者来说比较困难，但是，投资基金可以有效解决这个问题。
　　三、基金投资小、费用低
　　证券投资基金最低投资额一般较低，投资者可以根据自己的经济实力，多买或少买基金单位。在我国，每份基金单位面值为人民币1元。另外，基金的费用通常较低，主要包括基金公司收取的管理费、通过银行申购时的手续费以及适当的保管费。
　　四、流动性强
　　基金的买卖程序非常简便。对于封闭式基金，投资者可以直接在二级市场套现，买卖程序与股票相似；而对于开放式基金，投资者既可以向基金管理人直接申购或赎回，也可以通过证券公司等代理销售机构申购或赎回，或委托投资顾问机构代为买卖。一旦投资者急需资金，基金可以立即变现。
　　综上所述，我们可以看出：基金投资确实有着其自身独特的优势。对于那些既没有时间，又缺少专业知识的小康家庭投资者来说，基金投资将是一个众望所归的选择。
　　投资要先“利其器”
　　工欲善其事，必先利其器。在做基金投资之前，投资者必须做好基本的准备工作。听听下面两位基金投资者的对话，相信对小康家庭投资者深入了解基金投资将有所帮助。
　　经典案例
　　吴先生与郑先生都是基金投资爱好者。一天，吴先生问郑先生：“又有新的基金上市了，你这边准备得怎么样了，该知道的都知道了吗？”
　　郑先生回答说：“还有什么不清楚的，我怎么说也是老手了。昨天我已经通过基金契约了解了基金管理人、托管人和我的权利、义务；了解了与我家切身利益有关的收益分配问题；我也了解到公司能够及时为我们提供最新的基金信息，而且他们对市场的敏感度很高，有利于我们及时了解市场动态，确定正确的投资方向，做出明智的投资决策。
　　其次，我清楚地知道该基金的名称、类型、发行价格、募集资金等。最主要的是，我也问了该基金的投资目标（包括积极成长型、收益稳定型或是防御型基金），他们说是积极成长型基金。基金的投资策略将采取价值投资型基金（或是成长型基金）方式。
　　接着，我也对该基金公司的风险与绩效表现做了一个全面的了解，证实了它是一家有一定历史的，资产管理规模庞大的基金公司，他们有经历多空头市场博弈的经验。
　　最后，在投资前，我弄清了投资基金所包含的费用（包括基金公司收取的管理费、通过银行申购时的手续费以及适当的保管费）。你看，我的准备工作应该没什么遗漏吧。”
　　听完了郑先生的“长篇大论”。吴先生笑笑说：“你的准备确实挺充分的，有了这么精心的准备，相信你家又要迎来一个大丰收了。”

第38节：证券篇（10）
　　基金投资者，你是否也已经做好了准备。如果没有，或者你正打算投资基金，那么赶快按照郑先生说的步骤去做吧。把这些都做到位了，相信你也能迎来一个丰收之年。
　　基金的选择标准
　　一、基金的分类
　　　据调查，银行现在发行的基金主要有货币型、股票型、债券型基金和指数基金、保本基金等。截至2005年底，市场上运作满一年的9只货币市场基金最近一年的平均收益率达2.433％，高于一年定期存款的税后利率，适合稳中求胜的小康家庭短期投资。但是，目前市场上的基金投资对象仍然以股票与债券混合构成为多。下面根据不同的分类方法，对基金的种类进行介绍。
　　分类标准
　　类　别
　　根据基金单位是否可以增加或赎回
　　封闭式基金：事先确定发行总额，在封闭期内基金份额总数不变，发行结束后即可上市交易的基金；
　　开放式基金：基金发行额可变，投资者可按基金的报价在基金管理人指定的营业场所随时申购或赎回变现的基金。
　　根据投资对象不同
　　股票基金：以股票为投资对象的基金，是所有基金品种中最流行的一种；
　　债券基金：以债券为投资对象的基金。风险较低，适合于稳健型投资者；
　　货币基金：以全球的货币市场为投资对象的基金。投资成本低、流动性强、风险小，给小康家庭投资者进入货币市场提供了有利的机会。
　　根据证券投资风险与收益的不同
　　成长型基金：以资本长期增值为投资目标。主要是市场中有较大升值潜力的小公司和一些新兴行业的股票。它很少分红，而是对股息、红利和盈利进行再投资，以实现资本增值；
　　收入型基金：以追求基金当期收入为投资目标。主要投资于绩优股、债券、可转让大额定期存单等收入比较稳定的有价证券。它通常将所得的利息、红利都分配给投资者；
　　收入成长型基金（平衡型基金）：介于成长型基金和收入型基金之间，既追求长期资本增值，又追求当期收入。主要投资于债券、优先股和部分普通股。
　　在各种基金分类中，开放式基金由于具有众多的优势，受到广大投资者的青睐。首先，它的选择性较强，可以根据基金的业绩决定何时增加或撤出资金。其次，它的透明度高，除对基金的信息进行披露外，还能看出基金管理人在市场上运作、驾驭资金的能力。再次，它便于投资，投资者可随时在各销售场所申购、赎回基金。
　　二、基金的选择标准
　　弄清了基金的种类后，投资者接下来要做的就是：正确选择基金。这是投资者成功理财的关键。
　　经典案例
　　肖经理在选择基金投资品种时碰到了困惑，于是他向其朋友求助。为了节省时间，他表示，不想费心了解各种投资品种的差别，“你买什么，我就买什么。”朋友的答复是：“我买的那些，你敢买吗？无论是买股票，还是债券，或者是基金，了解自己的理财目标和风险承受能力是首先要做的事。不少投资者看到别人买基金赚了钱，就跟着人家学。其实这是不对的。”
　　接着，朋友打了一个比方，有些基金产品的定位是高风险高收益的，就好比乘坐翻滚过山车，带来的刺激和惊喜自然很多，但前提是必须要有足够的心脏承受力。一旦出错，有的人就可能会承受不起。所以，事先了解自己的需求很重要。害怕承担风险的人可以选择一些安全性高、收益好的投资品种。
　　最后，肖经理的朋友又就目前国内基金产品的分类不明晰，谈了自己的看法。他认为：不完善的评价体系给有意购买基金的投资者带来了不少困扰。因此，他劝肖经理一定要多学习，多了解，找到真正适合自己的品种，从而获得最大的收益。
　　通过与朋友的谈话，最后，肖经理和朋友一起总结出了选择基金产品的标准。他们的共识是：只有真正做到这些，投资者才能获得好的投资回报。
　　1。根据自身特性选择基金品种
　　一般来说，积极型投资者较适合成长型、平衡型、收入型和股票型基金；而稳健型或者保守型投资人，可以选择平衡型或者货币、债券型基金。

第39节：证券篇（11）
　　2。选择绩效好的基金
　　投资者应该选出绩效在同类型中表现比较优秀的基金，并在适当的时候购买它。一个好的基金应该是当市场空头来临时，能发挥抗跌的绩效，且跌幅小于大盘；而当多头来临时，涨幅高于大盘的基金。
　　3。关注投资组合报告
　　投资者要定期关注手中的基金投资组合报告。特别是定期定额投资更要有耐心，要经常为基金做“健康检查”，遇到不良的基金时，要及时剔除。
　　4。观察基金的服务状况
　　通常来说，基金向投资者提供的服务越多，对投资者越有利。这种服务包括：基金收益的自动再投资服务、自动投资计划服务、电话交易和询价服务、基金转移服务以及定期的交易和纳税资料服务等。
　　投资基金须择时
　　基金投资与股票投资有很大的相同之处。其中，“择时”显得非常重要，尤其是何时卖出基金，更是关键中的关键。大家都应该知道：只有卖出基金，才能衡量出投资基金的业绩，并实现更好的收益。
　　一位基金菜鸟曾当着众多投资者的面说过这样一段话：“基金我是有不少，而且都是不错的基金。但是，现在我却不知道应该在什么时候把它卖出，从而获取收益。”他的话引来了一阵笑声。接着，有一位好心人把自己多年来得出的经验告诉了他。总结4点如下。
　　一、卖在行情高涨时，买在行情低迷时
　　无论股市或期市，没有只涨不跌的，也没有只跌不涨的，重点在于把握其中转换的节奏和时机。
　　一般情况下，经济景气循环的高低对期市会产生很大的影响。在宏观经济景气度高的时候，期货市场行情也随之高涨，上市公司业绩上扬，此时是卖出股票或者基金的最佳时点；反之，当经济景气循环跌落，上市公司业绩不理想，投资人信心下降时，期市行情也随之跌落，此时应该果断地买入基金。
　　二、当基金业绩持续下跌时，要敢于放弃
　　基金投资应该倾向于长期性投资。当基金连续3个月或半年没有起色时，投资者不应轻易放弃。但是，如果1年以后基金状况仍然没有回升，就应该毫不犹豫的放弃，转而寻找其他投资基金。
　　三、综合考虑基金的费率规定
　　一些基金公司为了吸引更多的投资者，鼓励投资者进行长期投资，在募集基金时，通常会针对不同的基金持有时间设立不同的费率。投资者一定要把这些规定吃透，把握时机出手，从而获取较大的收益。
　　四、当发现基金管理人有操作问题时，应该迅速赎回基金
　　虽然基金管理人是投资者的代表。但是，由于他们追求的利益不同，不可避免地会存在矛盾。当发现投资的基金被管理人用作牟利的工具，而牺牲投资者的权益时，应该立即卖掉该基金。
　　基金投资立好“5足”
　　证券投资基金和股票、债券等其他金融产品一样，都是有风险的，只是风险的性质不同。基金投资者可能要面对来自包括市场、基金机构等各个方面的风险。投资者要想畅游于基金市场，必须立好“5足”。
　　一、立足市场状况的变化
　　在同样的市场情况下，不同类型的基金，其表现也是不同的。比如，在股票市场下跌的情况下，投资于股票的基金，其业绩相对较差，而债券型基金的业绩相对要比较稳定。因此，投资者应根据市场情况的变化，适时地调整投资品种，获得最佳的投资收益。
　　二、立足于基金业绩水平的变化和对相关信息的披露
　　投资者在买入基金后，应该经常去了解所买基金的业绩水平和相关信息的披露。投资者要密切关注基金净资产值的变动情况，并与市场的整体状况和其他同类型基金的表现进行比较，从而判断自己的选择是否正确。
　　相关信息包括基金净值公告、基金季度投资组合公告、基金中报、基金年报以及一些临时的信息公告等等。有了对这些信息的了解，投资者就能及时掌握基金的具体运作情况，从而更好地开展下一步的投资决策。

第40节：证券篇（12）
　　三、立足长期投资
　　证券投资基金作为一种投资品种，比较适合中长期投资。投资者应该有一种中长期投资的理念，而不要频繁地采取短线进出。当然，市场有时也存在着做短线、赚取差价的机会。但是，在选择了具体的基金投资品种之后，立足于长期投资，可以避免频繁地短线进出调换基金，从而减少一些不必要的损失。
　　四、立足于对基金管理公司、管理人的情况进行了解
　　基金的业绩是由基金管理公司和管理人的水平所决定的。从某种意义上来说，基金品种的选择就是对基金管理人的选择。因此，投资者应从基金管理公司的背景、以往的业绩、信誉、管理人员的投资经验、业务素质等方面，对该公司的情况做一个具体的了解，识别受托人是否值得信赖，将“自力更生”与“巧借高人”有效结合起来。
　　五、立足于基金投资政策和有关的法律法规
　　通常，投资者总是根据家庭和基金的投资目标来选择投资基金的品种。但是，在某些时候，一些法定程序可能会改变基金的投资政策，或是通过改变基金的投资范围，使基金的实际投资政策发生变化。因此，投资者应密切关注这方面的变化，借以判断投资目标是否一致，是否需要重新进行决策。
　　同时，要了解和掌握证券投资基金的基本知识以及我国有关投资基金的主要法律法规。包括证券投资基金的种类、特点、优势、风险、不同的基金类别该如何买卖、如何对基金进行分析和评价、相关的费用情况、基金评价指标和年报的解读以及有关投资基金的相关法律文件等等，这是投资者应对风险时必须具备的基本知识。
　　小康家庭基金投资操作要点
　　基金专家指出，投资基金的获利秘诀在于追求长期成长的收益。因此，投资开放式基金要学会一定的窍门，并且要擅长放“长线”。
　　＊　窍门一：多元化。如果您的资金足够多，应该考虑根据不同基金的投资特点，分散投资于多个基金。这样，即使某个基金暂时表现欠佳，还可以通过其他基金来弥补。
　　＊　窍门二：做好长线准备。股市的短期波动性很大，如果能够坚持长期投资，短期波动的循环就能拉长成为向上的曲线。在专业基金经理的选股和操作下，胜算的把握将会更大。
　　＊　窍门三：不要进行过度频繁操作。频繁操作可能会使投资者在波段调整甚至大调整的点位被套牢，从而造成不必要的损失。它更适合于投机市，而不适合稳定、成熟的市场。
　　＊　窍门四：红利再“滚动”再投资。基金投资有两种分红方式：一种是现金红利，另一种是红利再投资。基金公司对红利再投资均不收取申购费，红利部分将按照红利派现日的每单位基金净值转化为基金份额，增加到投资人账户中。该方式不但能节省再投资的申购费用，还可以发挥复利效应，从而提高基金投资的实际收益。
　　证券篇之期货：时间生钱的秘诀
　　期货是相对现货而言的，是预期在未来某一时期才可以交易的商品。期货主要的盈利点就在于时间的差价。
　　经典案例
　　史密斯先生经常大笔地进出债券市场，在债券期货市场玩得很大。对他来讲，在一笔交易里买上几千张债券只是家常便饭。一天，他打通了某证券公司的电话，接电话的是一位年轻的新职员，他在这一行还是个新手，但很想把事情做好。
　　当时，市况的波动异常猛烈，每秒钟行情都有变化。史密斯要求以988／32的价格买进他要的债券，该职员非常紧张，想赶快完成这笔买单。于是他急忙表示：“我可以在988／32敲进你的单子，现在卖方报价是989／32”。但当他开始动手填写交易单时，债券价格开始飙升。于是他很抱歉地告诉史密斯，债券价格上涨了，幅度是一个跳动点，“现在买盘报价是989／32。”
　　史密斯听了，回答：“好吧，就用9／32来买。”
　　职员马上接：“太迟了，现在报价是10／32。”
　　史密斯答：“没问题，在10／32进1 000张。”

第41节：证券篇（13）
　　职员接：“现在买盘报10／32，卖盘报11／32。”
　　这时，史密斯心里开始发“毛”了。原因是，债券价格每上升一个跳动点，他就得多付31.25美元。以1 000张为单位的债券合约来讲，价格每升一个跳动点，他的成本就增加31 250美元。因此，如果再上升几个跳动点，那他多付的成本就达6位数了。于是，他急忙说：“好的，以11／32买进。”
　　职员又接：“买盘现在报11／32，成交在l2／32。”
　　史密斯忍无可忍，他脱口而出：“妈的，你真是个蠢蛋（dick）！”
　　职员接着说：“再往上升一个跳动点（tick）？好的，你在12／32敲进。”史密斯回答道：“你这个白痴，我没有说‘再升一个跳动点’，我说的是，‘你是个蠢蛋！’”
　　年轻人一听，回答：“我也许是个蠢蛋，但你在12／32敲进了1 000张！”于是，史密斯为了买进这1 000张债券合约，多花了125 000美元。不过，好在这个年轻人的运气不错，因为后来史密斯还是赚了钱。
　　优势决定选择
　　古语说：“男怕选错行，女怕嫁错郎。”选择期货投资，到底有什么好处？下面由小刘和小李来为我们答疑解惑。
　　经典案例
　　小刘行走于证券市场多年，买期货更是有历史了，而小李是新近出家，正打算迈进投资大门。于是，他决定向邻居小刘取经。
　　一天晚饭后，小李提着水果就去了小刘家。寒暄了一会，小李开始切入正题：“小刘呀，我看你在投资市场混得不错，你帮我参谋参谋，像我这样的情况，应该选择什么样的投资方式。”
　　小刘说：“据我这些年的经验，我觉得买期货不错。”
　　“为什么？”小李又问。
　　小刘答道：“期货投资有优势呀，要不我能给你推荐吗？这话说出来了，我可是要负责任的，对吧。”说完后，两人对视一笑，表示认同。接着，小刘开始为小李讲述期货投资的优势。
　　回到家以后，小李就向家人宣布，从今天开始，他要投入到期货投资的大军中了。
　　大家一定很想知道：到底小刘说了些什么，能使小李这么快就做出投资期货的决定吧。下面我们来了解一下期货投资的魅力究竟在哪。
　　一、保障性强
　　期货投资不同于其他投资，其交易的对象是标准化合约。即在规定的时间、地点，买卖交割一定品质规格的商品的合约。它是在已经批准的交易所的交易厅内达成的，具有法律约束力，能有效保障投资者的切身利益。
　　二、利用提高保证金减少投资金额
　　期货投资可以利用提高保证金的方式减少投资金额，这样做有利于降低投资风险。在保证金交易里，买卖双方只须付一小笔保证金给经纪商即可，是一种以最少的资金发挥最大效益的投资方式。因而，它也吸引了更多的投资者驻足。
　　三、期货投资能对未知风险进行防范
　　期货（Futures）是指在未来某一时段以现在就定好的价格购买某种商品。其目的是为了防范未来商品价格的风险。比如，现在的大米1 100元／吨，如果投资者估计3个月后大米的价格将涨到1 200元／吨，并且认为该价格可以接受，就可以预先在市场上买一张3个月的期货合约，约定3个月后大米以1 200元／吨的价格成交，并指定购买的数量。3个月后，投资者就能以1 200元／吨的价格买下这些大米。如此一来，不论3个月后大米的实际价格是多少，投资者总能以1 200元／吨买到大米，风险也就被控制了。
　　四、短期致富
　　期货投资赚取的是订约时间到交易日的买卖差价。换句话说，如果投资者判断出9月份大豆价格将趋涨，于是买入10张合约（每张10吨），价格为2 500元／吨。买后上涨到2 600元／吨。最后，投资者再按该价格卖出10张合约。获利：（2 600元／吨－2 500元／吨）×10吨／张×10张＝10 000元（卖空投机则相反），这就是期货的魅力所在。
　　五、市场透明化程度高
　　期货市场由于存在买多、卖空的双向机制。因此，两个方向操作都有盈利机会，其市场筹码没有限制，透明程度高。

第42节：证券篇（14）
　　期货品种的选择
　　投资者进入期货市场后，首先要面对的就是对交易品种的选择。期货交易可分为两大类：商品期货和金融期货。以实物商品（如大豆等）作为期货品种的称为商品期货；以金融产品（如汇率、利率、股价指数等）作为期货品种的称为金融期货。
　　目前，国内期货市场的交易品种结构较为单一，仅限于商品期货，上市品种主要有铜、铝、大豆、小麦和天然橡胶等。为了帮助投资者选择合适的品种，下面对三大市场的主要交易品种的交易特性做简要说明。
　　期货品种
　　影响因素
　　铜（上海期货交易所的主要交易品种）
　　铜的需求量与经济形势密切相关。当经济增长时，铜需求的增加将带动铜价上升；经济萧条时，铜需求的萎缩又会促使铜价下跌。铜期货的波动周期较长，适合投资者参与保值或进行长线投资。对于小康家庭而言，涉足期铜市场不宜频繁炒作。
　　大豆（大连商品交易所的主要交易品种，是目前最活跃的品种，也是国内惟一活跃的大宗粮食期货交易品种）
　　大豆的期价波动呈现出很强的季节性。波动周期相对较短，通常一个生产年度基本上为一个周期。
　　一般情况下，生产季节价格较低，消费季节价格高。对于家庭投资者而言，大豆是目前较为理想的期货交易品种，它既可以依据季节变化进行长线投资，又可以结合市场形势的变化进行短线投机。
　　小麦（郑州商品交易所的主要交易品种）
　　小麦的价格波动受政策性因素影响很大。正常情况下，小麦价格波动的季节性也较为明显，但波动空间不大。小麦可作为期货市场长线投资的选择。投资者应该密切关注该品种的发展。
　　期货市场是一个风险市场，选好了投资品种不代表就可以入市交易了。在入市之前，投资者还要对所选的品种进行仔细研究，包括标准化合约、交易规则及影响其价格的因素等。同时还要合理支配投资资金，以规避不必要的风险。
　　预测期货价格
　　期货价格是指在期货市场上通过公开竞价方式形成的期货合约标的物的价格。能否正确地分析和预测期货价格的变化趋势，是期货投资成败的关键。投资者对此必须引起高度的重视。总的来说，影响期货价格变化的因素主要有7点。
　　一、供求关系
　　期货交易是市场经济的产物，它的价格变化受市场供求关系的影响。当供大于求时，期货价格下跌；反之，期货价格上升。
　　二、经济周期
　　在期货市场上，价格变动也受到了经济周期的影响。经济周期由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成。由于各个阶段的特点不同，期货价格通常会随之上下波动。
　　三、金融货币变动因素
　　在世界经济发展过程中，各国的通货膨胀，汇率及利率的上下波动，已成为经济生活中的普遍现象，这给期货市场带来了日益明显的影响。据测算，如果美元对日元贬值10％，日本东京谷物交易所的进口大豆价格会相应下降10％左右。同样，如果人民币对美元贬值，那么，国内大豆期货价格也会上涨。
　　四、季节性因素
　　一些期货商品，尤其是农产品，如大豆，有明显的季节性。因此，其价格会随着季节的变化而波动。
　　五、政治因素
　　期货市场对政治气候的变化非常敏感，各种政治性事件的发生常常会给期货价格带来不同程度的影响。如1980年1月4日，美国为警告前苏联入侵阿富汗，决定向前苏联禁运粮食，从而导致芝加哥交易所闭市两天，到9日开市后又出现多次跌停板。
　　六、政府政策
　　各国政府制定的某些政策和措施，会对期货市场的价格带来不同程度的影响。
　　七、心理因素
　　心理因素，即投资者对市场的信心程度，又称“人气”。如对某商品看好时，即使无任何利好因素，该商品价格也会上涨；反之，价格就会下跌。一些大投机商就经常利用个人投资者的心理因素，散布某些消息，并人为地进行投机性的大量抛售或补进，从而谋取投机利润。

第43节：证券篇（15）
　　除此之外，社会因素也会对期货价格产生影响。其中包括公众的观念、社会心理趋势、传播媒介等信息的影响。
　　风险与收益同在
　　风险与收益是一对孪生兄弟，要获取高收益，必然就要面对高风险。对从事期货交易的投资者来说，风险是哥哥，收益就是弟弟。弟弟永远是家长（投资者）的宠儿，可是，他还是很怕哥哥。在他的眼中，哥哥就是天。只要有哥哥在的地方，他就觉得呼吸困难，不能自主。而且哥哥动不动就生气，他一生气，大家都没好日子过。具体表现有5个方面。
　　一、市场价格的波动
　　市场价格的波动是使哥哥生气的最大原因。这种价格波动会给家长带来交易盈利或损失的风险。价格越高，则家长收益越大；反之，家长的收益就少。因为波动的频繁性和不可预测性，将使家长承受很大的损失。
　　二、市场流动性差
　　当市场流动性差，期货交易难以及时、迅速、方便地成交时，哥哥也会生气。比如，建仓时，家长难以在理想的时机和价位入市建仓，从而遭受惨重损失。某家长就曾受过这样的打击：他打算在铜价为19 700元／吨时，抛空5手（25吨）铜。但是，由于担心铜价偏高，市场有价无市，该家长的计划因此难以实现。
　　三、强行平仓
　　期货交易实行的是：期货交易所和期货经纪公司分级进行每日结算的制度。在结算中，当发现期货价格波动较大、保证金不能在规定时间内补足时，家长就要面对哥哥的怒气，被强行平仓。另外，当家长委托的经纪公司的持仓总量超出一定限量时，也会让哥哥生气，从而强迫经纪公司平仓，进而使家长也被强行平仓。
　　四、交割责任
　　期货合约都有期限，当合约到期时，所有未平仓合约都必须进行实物交割。因此，不准备进行交割的家长应在合约到期之前，将持有的未平仓合约及时平仓，以免于承担交割责任。新入市的家长尤其要注意这个环节，避免将手中的合约，持有至临近交割时期，以避免哥哥把你逼入困境。
　　五、选择期货经纪公司
　　家长在选择和期货经纪公司确立委托的过程中一定要谨慎，稍有差错，哥哥就要出来捣乱。20世纪90年代初，“金中富”期货公司客户状告“金中富”欺诈就是一个典型的例子。
　　在准备进入期货市场时，家长必须仔细考察、慎重决策，挑选那些运作规范；资金安全；能迅速准确地接受和执行交易指令，并且能够提供准确的市场信息和投资决策的公司，与其签订《期货经纪委托合同》。另外，对经纪人的挑选也不能马虎。
　　期货风险的控制
　　投资者在进行投资时，不仅要对投资过程中可能出现的风险有一定的了解，更重要的是要知道如何去防范、规避这些风险。市场虽然不可回避，但风险可以控制。期货投资者要想在期货市场中获得成功，必须了解一定的风险防范技巧。
　　经典案例
　　中国期货交易“第一操盘手”张文军是个谦和的人，谦和得让你觉得他根本不像“期货杀手”。但就是他，竟然在三次“破产”后，以2.5万元的本钱在5年内增值至千万！如今，名声大振的张文军依然在交易一线继续着他的传奇。其实，他的期货投资之路并非一帆风顺，他也曾经历的三次“破产”就是证明。
　　在第一次“破产”后，他真切地感受到期市的残酷，由此总结了三条经验：第一，止损是非常重要的。自从那次失败后，在国际期货交易中，他常常把止损单同时下到场内，时刻想到止损。第二，当好消息不“好”时，千万不要去做买，而当坏消息不“坏”时，千万不要追着卖。第三，永远靠自己来拯救自己，而不要奢望“上帝”会救你。
　　他说，这次失败，究其根源有三点：一是对市场仍缺乏全面的了解，特别是对基本面和政策面的把握不够，没有找准市场行情；二是交易经验和技巧还不够成熟，缺乏更多的磨炼；三是资金管理有问题。他认为：把防范风险放在第一位这个观点虽然没错，但防范风险并不是一句空话，它应体现在投资者的交易过程中。

第44节：证券篇（16）
　　张文军总结的交易理念主要有以下几条：
　　一、选择方向是投资成败的关键
　　选择方向是投资成败的关键。换句话说，投资者必须清楚期货市场是多头市场还是空头市场。只有把握了市场的方向，顺势做，赚钱的可能性才更大。
　　没有任何人可以罔顾市场，而不被市场所打倒。那些想控制市场，甚至超越市场的人，往往会受到市场的教训。期货投资中大多数的投资者以失败告终，最重要的一个原因就是他们往往逆市场行情而动，与市场作对。
　　二、把握好止损
　　投资者经常会遇到这样的情况：小赚大亏。这主要是由于他们的止损不坚决造成的。投资者在行情好的时候，赚一点就跑了；遇到行情不好的时候，却总是硬扛，或者不断地补仓，最终导致亏损越来越大，直到因保证金不足而被强行平仓，失去了从头再来的机会。
　　因此，止损制度的建立非常必要。做好止损也可以控制风险，确保投资者的损失在达到一定的金额后，不再继续扩大。
　　三、加强资金管理
　　加强资金管理在期货投资中有重要意义。比如说你看不准行情时，轻仓出击，看准时重仓杀入。对于期货投资来说，比较妥当的办法就是不要把全部的闲余资金都投资进去，要注意分散风险。比如：动用20％～25％的资金去做期货，它的风险就比较有限。一些投资者喜欢满仓交易，越赔越加仓，赚钱时反而仓量较小，这就违反了风险控制的基本原则。
　　四、切忌追涨杀跌
　　利多行情不涨时，决不能做多；反之，决不能追空。期市既是一种投资活动，又是一种心智活动。虽然，它的刺激性强，但是，如果把刺激变为频繁交易，就容易患上“市场病”。而且市场具有波动性，当它沿着一定方向运行一段时间后，往往就会有回落。投资者如果一味地追涨杀跌，就容易忽略潜在的风险，一旦趋势转变，等待你的就是自食恶果。
　　因此，聪明的投资者通常会在取得连续成功后，开始逐渐减少交易频率和资金投入比例，或者干脆休息一段时间，等精力充沛了，再战期市。这么做既回避了头脑发热导致失败的风险，又养足了精神。
　　五、不要偏重短线交易
　　在操作策略上，由于大品种基本面的根本性转变需要较长的时间，投资者最好以判断中长线行情作为自己的操作目标，在熊市中抛空、牛市中做多。
　　有统计显示，小康家庭发生亏损的主要原因是喜欢做短线。这主要是因为短线波动具有不可测性，且可以人为操纵，加上它是一种高难度、高技巧的操作，稍有迟疑就会错过短期的买点和卖点。因此，没有专门的短线操作技巧和果断敏捷反应与决策的投资者，往往很难把握机会。
　　六、投资切不可太贪心
　　美国证券投资上有句名言：多头和空头都可以在华尔街证券市场发大财，只有贪得无厌的人是例外。在投资时，千万不能见利就要，寸步不让。
　　但是，期货市场上这种贪心的投机人却很多。比如：在买入期货后，期价上涨，不肯果断地抛出自己手中所持有的期货合约平仓，总是希望等待最高点再卖，结果白白失去了一次抛售期货的机会。而当期货价格下跌时，又迟迟不肯买进，总是奢望价格能跌到最低。这种无止境的欲望，使本来已经到手的获利机会一步步落空。
　　期货交易是一种高级的市场活动，没有一定的文化素养，就难以成为一名成功的投资者。因此，投资者还应控制好自己的心理状况，并树立起自己买卖期货的意识，不要跟着别人的意识走。
　　以上经验就是张文军在其实践中总结的心得。正是这些经验使他在期货市场中几经风雨，却仍屹立不倒。实践证明：领会并记住这些经验，将有助于投资者获得理想的投资收益。

第45节：外汇篇（1）

　　外汇篇
　　——“炒”遍天下无敌手
　　外汇市场是全球最大的金融市场，它不仅为银行及财团提供了获利的机会，也为个人投资者带来了获利契机。外汇市场既可以避免单一货币的贬值，又可以规避汇率波动的贬值，使投资者从交易中获利。
　　在2001年我国入世后，个人外汇投资业务再度成为当前的投资热点，外汇买卖的参加人数，从1993年的几千人发展到现在的近百万人，从国内主要发达的金融城市上海、广州、北京向内地蔓延。随着各家银行开发能力的不断提高，还将会有更丰富、更优化的个人外汇理财产品面市。
　　统计表明，2005年以来，在个人外汇买卖成交量和投资者人数迅速增长的同时，平均单笔交易额也大幅上升，单日交易额甚至高达1.5万亿美元。2005年上半年，外汇投资跌宕起伏，先是B股向境内居民开放，市场高涨。不久B股下跌，风险增大。
　　在目前利率、汇率变幻莫测的情况下，外汇投资者最关心的还是如何实现手中外汇的保值与增值。相比之下，汇市具有外币增值、保值稳定性的优势逐渐被投资者看好。
　　揭开外汇投资的面纱
　　为了让投资者更好地进行外汇投资，首先就要把外汇投资的面纱揭开，看看它里面究竟藏了什么猫腻，从而做到对症下药，一劳永逸。
　　什么是外汇
　　在汇市进行投资，首先必须懂得一个最基本的道理：所谓炒汇，说到底，炒的就是投资者对经济强势国（地区）当前经济发展的现状以及今后经济发展的预期。下面请听小王为我们讲述外汇的具体内容。
　　经典案例
　　小王和小李是多年的同学，两人很长时间没有见面。突然有一天，他们不期而遇。
　　小王：老同学，好久不见。最近忙什么呢？
　　小李：我前不久出了一趟国。告诉你，在国外时，我还意外地得了一批外汇。
　　小王：是吗？那恭喜你了，是哪国的钞票呀，还是外币有价证券或外币支付凭证？
　　小李：什么有价证券、支付凭证？我不太明白。
　　小王：你对外汇是什么概念还不太清楚吧。我告诉你：外汇是一种以外币表示的，用于国际之间结算的信用凭证和支付凭证。它包括外国货币，但又不同于外国货币。我国《外汇管理暂行条例》是这样解释的：外汇包括外国货币（包括钞票、铸币）；外币有价证券（包括政府公债、国库券、公司债券、股票、息票）；外币支付凭证（包括票据、银行存款凭证、邮政储蓄凭证）及其他外汇资金。
　　小李：这么讲究呀，我得到的只是一个小国家的钞票。你可能都没听说过，我也是在一个偶然的机会下得到的。
　　小王：老同学，听你这么说，我觉得你那些钞票可能不是外汇。
　　小李：不会吧。那到底什么样的外币才算是外汇呢？
　　小王：判断外国钞票是否是外汇，首先要看它能否自由兑换，或者说这种钞票能否重新回流到它的国家，而且可以不受限制地存入该国的任意一家商业银行的普通账户上去，并在储户需要时可以任意转账，这样才能称之为外汇。如，外地银行存款，商业上的汇票，银行支票和汇票，期票，外国政府债券等任何可在外国兑现的外币票据，都是外汇。
　　小李：那就是我搞错了，我还说要去汇市上博一把呢，看来是空欢喜一场。
　　币种选择
　　目前，银行个人外汇买卖业务可进行交易的货币主要有以下几种：美元、港币、英镑、日元、欧元、瑞士法郎、加拿大元、澳大利亚元。个别银行还推出了新加坡元和瑞典克朗的交易。在汇币中，神经最为敏感的货币是美元、欧元和日元。投资者在进行个人外汇买卖交易时，应该慎重选择外汇投资的币种，以期获取更高的利润。
　　对投资者来说，选择自己熟悉的货币或某一段时间交易比较活跃的货币进行投资，其成功的机会将更高。外汇投资最终都要通过折算成人民币来衡量投资的盈亏。因此，在关注利率水平时，不要忽略币种对人民币的汇率。总的来说，币种的选择原则是货币汇率稳定，存款利率高。
　　目前，人民币与美元的汇率可以说相对固定不变，而与其他货币的汇率则是与市场汇率同步浮动的。由此可见，如果长期投资于非美货币，那将面临着极大的汇率风险，而投资于美元，由于相对固定的汇率，则可以完全规避汇率风险。

第46节：外汇篇（2）
　　欧元是非美货币的领头羊，过去4年来，欧元的持续上升一直得益于美元的长期弱市导向。2006年投资者应继续高度关注宏观经济政策面对欧元及欧系货币的影响，同时不可忽视欧元区利率和就业两方面的数据。
　　英镑虽然处在欧系货币之中，但是，由于英国自身经济和地区的差异性，英镑与欧元的走势并非完全吻合。
　　日元是政策导向性极强的货币。投资者不可忽视日本央行对日元走势的态度。当前的日元尚不足以引发日本政府对日元出手干预的举措，但当日元汇率接近或跌透100点时，干预威胁有可能成为市场主导。
　　澳元主要取决日本资金的最终走向，以日本资金为主导的澳洲汇市很大程度上决定了澳元的未来走势。一旦出现大批日本资金回流迹象，澳元也将出现大的波动。
　　总而言之，如果投资者对汇率不十分了解，那么投资美元将更为安全；而如果投资者对汇率市场非常了解，则可以在谨慎的分析后，做出适合于自己的选择。
　　外汇市场
　　外汇市场是指由外汇需求和外汇供给双方以及外汇交易中介机构所构成的外汇买卖场所和网络。根据划分形式的不同，外汇市场可分为多种类型。
　　一、从外汇市场的组织形式上划分
　　根据外汇市场组织形式的不同，外汇市场分为有形市场和无形市场。有形市场，又称具体的外汇市场。它有具体的、固定的交易场所，并在规定的营业时间内进行外汇交易。无形市场，又称抽象的外汇市场。它没有具体的、固定的交易场所，没有统一的营业时间，所有的交易通过电话、电报、电传或计算机终端等组成的通讯网络达成外汇交易。
　　二、从外汇市场的构成上划分
　　根据外汇市场构成的不同，外汇市场可分为批发市场和零售市场。批发市场包含两个层次，一是银行同业间的外汇交易市场，其存在起源于弥补银行与客户交易产生的买卖差额的需要，目的在于避免由此引起的汇率变动风险，调整银行自身外汇资金的余缺。二是银行与中央银行之间的外汇交易市场。中央银行通过与银行的外汇交易达到干预外汇市场的目的。
　　外汇零售市场是指银行与客户之间的柜台交易。客户出于各种动机，向银行买卖外汇，在此过程中，银行实际是在外汇终极供给者与终极需求者之间起中介作用，赚取外汇的买卖差价。
　　三、从外汇市场的交易范围划分
　　根据外汇市场交易范围的不同，外汇市场可分为国内市场和国际市场。国内外汇市场受制于本国当局的外汇管制，交易的币种仅限于本币和少数几种外币。国际外汇市场基本不受政府的外汇管制，交易的类型、币种、数量等几乎不受限制。世界主要外汇市场有伦敦、纽约、东京、新加坡、法兰克福、苏黎世、香港、巴黎等，它们构成了目前庞大的国际外汇市场体系。
　　四、从外汇市场的交易种类上划分
　　根据外汇市场交易种类的不同，外汇市场可分为即期外汇市场、远期外汇市场、外汇期货市场和外汇期权市场。
　　外汇汇率
　　汇率（又称汇价），是指一国货币以另一国货币表示的价格，或者说是两国货币间的比价。在外汇市场上，汇率是以五位数字来显示的。如：欧元EUR0.9705；英镑GBP1.5237。汇率的最小变化单位为一点，即最后一位数的一个数字变化，如：欧元EUR0.0001；英镑GBP0.0001。按国际惯例，通常用三个英文字母来表示货币的名称。
　　按银行买卖外汇的角度划分，汇率可分为买入汇率、卖出汇率、中间汇率和现钞汇率。列表如下。
　　类　别
　　内　容
　　买入汇率（买入价）
　　银行向投资者买入外汇时使用的汇率。采用直接标价法时，外币折合本币数较少的那个汇率是买入价；采用间接标价法时则相反。
　　卖出汇率（卖出价）
　　外汇银行向投资者卖出外汇时使用的汇率。在直接标价法下，外币折合成本国货币数额较多的是卖出价；在间接标价法下，则正好相反。

第47节：外汇篇（3）
　　中间汇率
　　买入价与卖出价的平均数。报导汇率消息时常用中间汇率，套算汇率也是用有关货币的中间汇率套算得出。
　　现钞汇率
　　一般国家都规定，不允许外国货币在本国流通，只有将外币兑换成本国货币，才能够购买本国的商品和劳务，因此产生了买卖外汇现钞的兑换率，即现钞汇率。银行在收兑外币现钞时的汇率通常要低于外汇买入汇率。
　　买入与卖出之间有个差价，这个差价就是买卖外汇的收益，一般为1％～5％。投资者赚取的实际上就是外汇市场的买卖差价。外汇市场上的报价一般为双向报价，即先由报价方同时报出自己的买入价和卖出价，再由投资者自行决定买卖方向。买入价和卖出价的价差越小，对于投资者来说意味着成本越小。
　　外汇投资优势
　　外汇投资是指根据对汇率变动的预期，利用将来的汇率变化赚取汇价差价的行为。它主要通过商业或金融交易来进行。外汇投资存在3大优势。
　　一、套期保值
　　外汇投资可以通过不同的外币组合，规避汇率风险，以达到保值的目的。所谓外汇的套期保值就是通过外汇市场买进或卖出等值的远期外汇，轧平外汇头寸来保值的一种外汇业务。
　　二、套利
　　如果你现在持有1 000 000日元，想存在银行存一年，那么奉劝你千万不要这么做。因为日元一年期存款利率较低，假设为0.0215％，也就是说一年之后，你只能获得215日元的利息，差不多就值2美元，不到20元人民币。但是，如果你通过个人外汇买卖业务把日元兑换成利率较高的英镑或美元，情况就大不一样了。
　　以美元为例。假设你在美元兑日元的汇率为108时将1 000 000日元买成9 260美元，而美元一年期存款利率为4.4375％，一年之后可得利息410.9125美元，本金合计9 670.9125美元。假设汇率未变，这相当于1 044 458.55日元，比把日元存上一年多赚44 243.55日元，相当于410美元，约3 000多元人民币。
　　这种做法，就是利用两个国家（地区）金融市场利率的差异，将资金从利率较低的市场调往利率较高的市场，从而增加存款的利息收入，获取更高的利息收益。这也是外汇投资的第二个优势，俗称套利。
　　　三、套汇
　　外汇投资者还可以利用不同外汇市场某种货币的汇价差异，通过买卖该货币，以期赚取汇率差价收益，这也被称之为套汇。其基本原则是低买高卖。例如：原有10 000美元，在美元兑马克升至1.90时买入19 000马克，在美元兑马克跌至1.82时卖出马克，换回10 440美元，这相当于在马克汇率低时买进、汇率高时卖出。经过一买一卖就赚取了440美元的汇差收益。
　　　综上所述，我们得出如下结论：外汇投资回报率较高，可在较短时间收到显著效果。此外，外汇投资还有不少让小康家庭投资者“倾心”的特点，现列表如下。
　　特　点　　　
　　表现形式
　　交易服务时间长
　　全球24小时交易，买卖随时可以进行
　　交易方法多样
　　可以通过柜台交易、电话交易、自助终端、网上交易，甚至手机交易等方式开炒，每种方式都有其优点。
　　交易方式灵活
　　可进行市价交易，又可进行委托交易。市价交易（时价交易），是根据银行当前的报价即时成交。委托交易（挂盘交易），是投资者先将交易指令留给银行，当银行报价到达投资者希望成交的汇价水平时，银行电脑系统就立即根据投资者的委托指令成交。通过电话进行委托交易，是最省时省心的操作方式。
　　资金结算
　　时间短
　　可进行多次反向交易，为投资者提供了更多投资机遇。
　　免　税
　　外汇投资是目前不需要向政府缴纳任何税费的投资项目。
　　汇率波动大
　　由于国际上各种政治、经济因素以及突发事件的影响，使外汇汇价经常处于剧烈的波动之中。把握住这种波动，可以从中赚取利润。
　　外汇市场的投机者经常说外汇市场如何赚钱。其实，对投资者来说，外汇投资的目的偏重于在保值的基础上盈利。而如何在动荡多变的汇市中规避风险，使自己持有的外币资产不致于贬值，同时力求尽可能的升值，这是外汇投资风险控制的根本目的。
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第48节：外汇篇（4）
　　我的地盘我做主
　　外汇投资的地盘就是汇率的地盘，它是主宰外汇市场的“老大”。对于外汇投资者来说，能否利用手中已有的资料对汇率进行准确的预测，就是在汇市中能否赚钱的关键。
　　自从外汇市场诞生以来，外汇市场的汇率波幅越来越大。如：2005年，美元汇率暴涨，美元兑欧元连续突破1.28∶1，1.27∶1，1.26∶1三道大关。不仅如此，外汇市场上每天的汇率波幅也不断加大，一日涨跌2％～3％已是司空见惯。对投资者来说，这正是获利的机会，因为投资者赚取的就是市场波动的差价。那么，究竟是什么因素使汇率的变化如此大呢？
　　一国的经济走势
　　一国的经济增长速度是影响汇率波动的最基本因素。一般来讲，一国（地区）货币的币值是否稳定，坚挺，走势强劲，决定的因素是这个国家（地区）宏观经济基本面的走势。当一国（地区）经济持续健康发展时，这个国家（地区）的币值就稳定，就坚挺，汇价就有上升的趋势。而当一国（地区）的经济走软和走下坡路时，这个国家（地区）的货币在汇市上就走软，汇价就有下跌趋势。
　　经典案例
　　赖先生是做外贸生意的中产者。“我不久前刚刚按照1美元兑8.23元的价格买了一笔外汇。但央行宣布美元兑换人民币基准价为8.11元，我一下子就赔进去了20多万。”
　　在接受记者采访时，赖先生说，2005年，我国的综合国力得到提高，经济的整体竞争力不断增强，经济持续健康发展，人民币汇价得到上升。中国经济发展，我们当然高兴。但是，由于我的判断失误，现在我得赶快回家，与妻子商量商量，看看还有没有什么补救的办法，尽量减少点损失。
　　据一位银行业人士介绍，进入2005年四五月份，不少市民担心人民币一旦升值，手中的外汇资产将缩水，大多都已将手中的美元、港币等外汇通过银行结汇换成人民币。据广州农行公布的数字，那几个月居民结汇、企业远期结售汇业务量结汇量同比增加787％，而个人结汇量的增幅达136％。
　　国际收支状况也是决定汇率趋势的主导因素，它是一国对外经济活动中的各种收支的总和。早在19世纪60年代，英国人葛逊就对此做出了详细的阐述。之后，资产组合说也有所提及。通常情况下，国际收支逆差将引起本币贬值，外币升值，即外汇汇率上升。反之，国际收支顺差则引起外汇汇率下降。
　　通货膨胀水平
　　通货膨胀水平和物价水平的差异也会引起汇率上下波动。在纸币制度下，汇率从根本上来说是由货币所代表的实际价值所决定的。按照购买力评价说，货币购买力的比价即货币汇率。当一国的货币发行过多，流通中的货币量超过了商品流通过程中的实际需求时，就会造成通货膨胀。如果一国的物价水平高，通货膨胀率高，说明本币的购买力下降，会促使本币贬值。反之，就趋于升值。
　　经典案例
　　宽敞的银行外汇交易厅中，老常正扬头观看报价屏幕上不断闪动的外汇牌价，突然肩膀被拍了一下。
　　“老常，好久不见呀！”回头一看，原来是小程来了。
　　“是啊！最近老没看见你，忙什么呢？”老常问。
　　“‘五一’的时候，我们全家去东南亚旅游了，上周五回来的，正好赶上美国出现通货膨胀，物价上升，弄得非美货币全线上涨。”小程边说边坐了下来，“我在1.2330进的欧元，1.2400跑了。没想到现在还在往上升，我是后悔抛得太早呀。这不，今天我又进了一点，希望能抓紧机会再赚点。”两人边说着话，边一齐抬头看着报价。
　　利率水平差异
　　利率水平的差异也是引起汇率变动的因素。它主要是通过不同国家的利率差异引起资金特别是短期资金的流动而发生作用。因此，再一次提醒投资者，在进行外汇投资时，一定要密切关注国际市场的变化。
　　经典案例
　　自2006年年初以来，人民币汇率升值幅度有所加快，8.07、8.06、8.05和8.04的整数关口在两个月内接连被破。不过，3月7日、8日，人民币汇率连续两天大幅下跌，8日的中间价回到了2月23日的水平。这意味着，两个星期累计下来的升值幅度仅仅在两天之内就被“勾销”。
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第49节：外汇篇（5）
　　据招商银行首席外汇分析师刘维明指出，人民币汇率下跌的重要原因是美元最近在国际市场走强，直接的导火索是美国加息预期加强和日元加息预期减弱的消息。
　　各国货币政策
　　货币政策手段一般包括：短期利率调整、准备金率调整、公开市场操作，通过调整整个借贷市场的供求来影响经济。一般情况下，各国的货币政策中，将汇率确定在一个适当的水平已成为政策目标之一。
　　货币政策分为宽松型的货币政策（如降低利率，调低存款准备金率，在公开市场上买入证券）和紧缩型货币政策（如提高利率，调高存款准备金率和在公开市场上卖出证券）。
　　一国（地区）中央政府制订的货币政策，对汇市具有重大的影响，尤其是利率的调整会从影响该国货币吸引力、影响股票市场和债券市场以及刺激经济几个方面对汇率产生影响。投资者要想在外汇市场用智慧赚钱，就应对各国政府的货币政策做到认真分析和研究。从而把握时机进行买卖，获取较高的收益。
　　经典案例
　　在美国，始于2001年的网络经济泡沫破灭和“9？11”事件，使美国经济在持续高速发展120个月后，步入了下降的通道。为了遏制经济的下滑势头，复苏经济，美国政府除采取连续下调银行存款利率，大幅度削减税收计划等措施外，还有十分重要的一条，就是实行美元贬值的货币政策。
　　国际货币基金会（IMF）首席经济专家罗格夫于2003年7月下旬在华盛顿表示，美元下跌是“非常正常的趋势”，有助缓解美国经常账目赤字居高不下的压力。“这就是我们为什么将在很长一段时间看到美元稳步下跌的原因所在。”
　　从长远来看，一国的财政货币政策对汇率的变动起着决定性作用。虽然，它无法从根本上改变汇率的长期变化趋势，但短期内有利于汇率的稳定。
　　政治局势的变化
　　政治局势的变化一般包括政治、军事冲突、选举、政权更迭和自然灾害等。比如：G7协议、中东战事、美国大选、EC动向、局部战争等政局动向，均会影响超短期美元汇率走势。这些政治因素对汇率的影响有时很大，但影响时限一般都很短。
　　经典案例
　　1992年4月英国大选，在大选前的一个多月，外汇市场就开始受到这次大选的影响。3月时出现了两种现象，一是资本开始逐渐外流，二是英镑的汇价逐步下跌。
　　以英镑对马克的汇率为例，英镑的汇价从2月中旬就开始下跌，从2月底的１英镑兑2.96马克逐步跌至4月6日的2.83马克。
　　大选当天，英镑在外汇市场出现了剧烈的波动。从英镑对马克的汇率来看，波幅为2％，达600点，即6个芬尼。而且当天的波动也很有戏剧性，随着梅杰选票的节节上升，外汇市场刮起了抛外汇买英镑的旋风，使英镑对马克的汇价迅速攀升，从2.8477马克猛涨到2.9053马克。
　　再看2004年的美国总统选举，随着11月2日的来临，外汇市场的焦点也逐渐转移到美国总统选举的问题上来，选举的不同结果可能对美元今后的走势产生重要的影响。
　　一般认为：克里如果成功当选，美元可能会短期进一步走弱，而日元等货币的汇率会有所上升。因克里早前曾批评，日本和中国等国家刻意维持本身货币币值低估，以促进该国的出口，并就此批评布什。市场预期克里当选的话，日本政府在入市干预日元方面将会有更多的节制和收敛，这样应该有利于日元的中短期走强。中期而言，政党的变更和新任财长的上任，改变经济政策是完全可能的，这个给美元中期的走势增加了不确定性。
　　如果布什当选，成功连任，美元可能短期趋稳，因美国经济政策通常在总统连任后会得到正常延续和保持，至少在当选6个月内经济政策不会有所变化。中期而言，布什奉行的经济政策实在不容恭维，美元存在持续走坏的可能。
　　通过上面的分析，我们可以看到：大选结果出来之后，会对美元的中短期走势产生一定的影响，从而使汇率也因此受到影响。

第50节：外汇篇（6）
　　此外，投机者的投机行为也会引起汇率的变化。自1973年实行浮动汇率制以来，外汇投机者往往利用其雄厚实力，在外汇市场上推波助澜，使汇率的变动远远偏离于均衡水平。如：当投资者预期某种货币可能贬值时，由于投机、避险心理，他们会大量抛售这种货币，导致该货币贬值的事实；反之，当投资者预期某种货币可能升值时，又会大量买进这种货币，导致该货币汇率升值。
　　总之，影响汇率的因素很多，这些因素的关系错综复杂，有时这些因素同时起作用，有时个别因素起作用，有时甚至起互相抵消的作用。
　　买卖储蓄携手创新高
　　目前，持有外汇的小康家庭越来越多，外汇投资理财的途径也逐渐增多。除外汇买卖、定期储蓄、期权型存款和外汇理财产品外，还有B股和H股可供投资者选择。
　　外汇买卖
　　经典案例
　　从前，一个小岛上有两个国家，它们的贸易货币都互相通用。也就是说，甲国的50元跟乙国的50元相等。
　　然而有一天两国之间发生了矛盾。虽然两国百姓可以互相来往，但是甲国的国王下令：乙国的50元只能兑换甲国的40元。随后，乙国的国王也下令：甲国的100元也只能兑换乙国的90元。
　　可是有一位聪明人虽然手中只有甲国的50元，却借此机会发了一笔“小财”。你知道这是怎么回事吗？
　　答案是这样的：这个人可以在甲国的银行买乙国的货币，得到乙国的货币量为：50／40×50＝62.5元（乙国货币），然后他再拿着这62.5元的乙国货币到乙国去，买入甲国的货币，得到：100／90×62.5＝69.4元（甲国货币）。
　　就这样，他就从原来的50元，变为现在的69.4元，利润为69.4－50＝19.4元。
　　上面的案例讲的就是一则个人外汇买卖的故事，也就是我们通常说的“炒汇”，俗称“外汇宝”。它是指银行接受投资者的委托，按照银行个人外汇买卖业务的报价，为投资者把一种外币买卖成另一种外币的业务，也就是银行开办的外币之间的兑换业务。凡持有外汇现钞、现钞账户或现汇账户的投资者，可将自己手中的外汇按市场汇率进行外汇对外汇的现货买卖，以达到优化外汇储蓄币种结构、实现保值增值的目的。
　　“外汇宝”是通过低买高卖外汇来实现获利的一种外汇投资方式。它的推出时间早，在市场上相当流行，但是其风险较大，且本金无保障，投资操作需要一定的知识和时间，盲目进入很容易被“套”。因此，投资者一定要“量力而行”。
　　经典案例
　　某投资者2003年2月28日下午用1 000美元买入澳元，当天下午澳元／美元的汇价为0.6046／0.6064，当天晚上澳元／美元的汇价为0.6164／0.6182，客户卖澳元即可赚取100点，可换回1 016.50美元，收益为16.50美元［（1 000÷0.6064）×0.6164－1 000＝16.50］。
　　“外汇宝”瞄准的对象，是不同币种之间的汇率变动差价。目前，银行个人外汇买卖业务采取实盘交易方式。即投资者必须持有足额的需要卖出的外币，按银行的报价直接进行买卖。随着炒汇的普及，很多银行已经推出了委托挂盘的服务项目，即在当天之内投资者可以自行设定买入或卖出某种货币的价位和买卖数量，一旦汇率到达该价位，银行的交易系统就会按照客户所设定的价位自动成交。
　　外汇理财产品
　　相对于外汇买卖，外汇理财产品更适合大部分不具备专业知识的小康家庭和中产投资者。这类产品通常本金完全保障，投资者在承担了有限的风险后，即可获得高于普通存款的收益。不过，外汇理财产品都有一定的期限，投资者不可提前支取本金，资金的灵活性受到了一定的限制。因此，外汇投资者应该根据自己未来的资金使用情况合理安排外汇理财投资计划。
　　经典案例
　　中国银行的“春夏秋冬”外汇理财产品，投资期限选择多样，最短的3个月，最长的5年，可以供不同需求的投资者进行挑选。而且该类产品还有一个最大的特点，就是以合约方式认购，每张合约标有固定票面收益率，银行在保证客户本金的同时，保证持有到期的收益。每一张合约都有认购、赎回两种价格。银行允许投资者提前解约，主动权完全在客户手中。

第51节：外汇篇（7）
　　王女士是家里的财政大使，家人把理财的事情都交给她做主。她在了解到中国银行的“春夏秋冬”外汇理财产品后，于2004年12月1日以每张99.35美元买入“A07秋5年”合约（2007年9月15日起息）100张，总额99.35×100＝9 935美元；2004年12月13日，该产品当日赎回价（指投资者向银行卖出外汇的价格）为100.12美元。
　　因为某种原因，王女士决定赎回该产品100.12×100＝10 012美元。短短十几天，她就为家庭盈利：10 012－9 935＝77美元（该价格为当日实际牌价）。
　　当然，投资外汇理财产品并不意味着一定有高收益。近期以来，各家银行纷纷推出各自的外汇理财产品。对于投资者来说，要想选出最佳投资品种，首先就要对产品分类有一个充分的了解。目前银行外汇理财产品主要分为3类。
　　分类
　　特　点
　　内　容
　　与利率挂钩
　　适用于预测未来市场利率将保持稳定，或者升幅不会太大的情况。
　　该产品与某一利率指标（如LIBOR：伦敦同业拆借利率）挂钩。银行与投资者约定：在一定期限内（如3年），第一年固定利率较高，后两年则为固定利率水平减去挂钩利率水平后的数值。如果挂钩利率上升幅度很小，那么投资者将获得较高利息，如果超过一定幅度，将损失利息收入。
　　与汇率挂钩
　　如果对汇率预测准确，则有高息收入；反之，有利息损失。
　　该类产品是一种结合外币定期存款与外汇选择权的投资组合商品。银行与投资者约定：如果利息支付日的实际汇率在投资者预期的参考汇率范围内，则按照预先订立的高利率计算利息；否则按低利率计算。投资者如果对外汇市场不甚了解，则应尽量谨慎选择此类产品。
　　与利率区间挂钩
　　拥有优于市场利率的收益机会，但如果美元利率增长过快，超出利率区间，存款收益将降低。
　　它与LIBOR利率区间挂钩。其存款期限可设为M年，每季结息一次。每年存款利率都按约定期限LIBOR在某一约定区间的天数计息，如果该LIBOR利率超过上述规定的利率区间，该日不计息。
　　各家银行理财产品大同小异，但运作方式的不同会使收益有所差异。因此，投资者在做出投资决定前，应货比三家，不仅要看到理财产品的收益率，还应分析产品的具体结构和风险点，比较哪家银行的服务更贴近，操作更规范，从而确保资金的安全。
　　外汇储蓄
　　外汇储蓄的主要目的是利用汇率及利率的变动增加投资报酬，由于汇率变化幅度大于利率的变动，因此，外币存款的着眼点在于赚取汇率。目前可以存储的外币主要有美元、英镑、德国马克、日元、港元五种。存款的起点是10美元、10英镑、20德国马克、2 000日元、100港元。当家庭的外币数量较少，还不足以参与外汇市场进行交易时，投资者可以考虑先把外币存在银行。
　　外汇储蓄存款以期权型存款最为实用。期权型存款介于外汇宝和外汇理财产品之间，它的投资期限较短，通常为1到3个月。投资者除了能获得定期存款利息之外，还附加了较高的期权收益。年收益率通常能达到10％以上，如果操作时机选择合适，同样是一种期限短、收益高且风险有限的理想外汇投资方式。但这种外汇投资方式的本金没有保障，到期时银行可能会根据市场情况将本金和利息用另一种事先约定的货币支付。
　　经典案例
　　2005年3月，张经理因为工作忙，手头闲钱没有时间打理，在和家人商量后，他决定为家里的30万美元找一个婆家———一家国际知名的外资银行。他用30万美金购买了这家银行的两得宝存款产品。
　　根据银行产品的设计和客户经理的推荐，他选择了以日元作为挂钩货币的短期产品。一个月后，美元兑日元由104左右下跌到100以下，低于协定价格。这样，张先生的美元资产保住了。他不仅获得了以美元支付的本金／定期存款利率（由于日元相对于美元升值近4％，张先生一个月获利超过3％），还得到了较高的期权费收益，当日期权费率报价为1.5％，张经理净收入了4 500美元的期权费（300 000×1.5％＝4 500）。

第52节：外汇篇（8）
　　投资者在选择外汇储蓄作为外汇投资工具后，还要对币种进行慎重选择，兼顾利率和汇率两方面的因素。一方面应选择高利率币种，以取得更多的利息收入；另一方面应选择硬货币，也就是选择预期汇率将上升的币种。
　　当两者不能同时兼顾时，投资者应灵活判断，相机抉择。像美元、港币这两种外币储蓄，虽然近两年来利率变动频繁，但其利率始终高于人民币同期储蓄存款利率，且其汇率走势较欧元、日元而言，让人更放心，可以成为投资者的首选。
　　外汇储蓄的存期灵活，投资者可以根据个人情况和近期外汇利率走势进行选择。若随时要用，可选择活期存款或通知存款。若暂时不用，可选择定期外币储蓄。通常，利率水平处于高点时应选择2年期的长期外汇储蓄；利率水平相对稳定时，可选择1年期、半年期的中期储蓄；而利率水平异常波动或变化趋势不明显时，宜选择1个月或者3个月的短期储蓄。
　　另外，存款到期后要及时转存。否则，逾期部分将按活期利率计算。因此，对于不愿常往银行办理转存或者身在外地而又不便委托亲友代办转存的储户而言，可在存入时委托银行到期自动转存，以避免不必要的利息损失。
　　综上所述，我们可以得出如下结论：对于大部分既要忙于工作，又想开展外汇理财的投资者而言，外汇理财产品和期权型存款将是不错的选择。它既无需花费很多时间与精力，又能获得较丰厚的回报。而对于那些闲暇时间较多、市场经验又丰富的投资者，不妨继续开展外汇宝投资。对他们来讲，虽然外汇宝的投资风险高，但是高风险也意味着高回报。
　　经典案例
　　沈女士是炒汇的新手，2005年国外有个亲戚给她寄了一些欧元，她把其中的一部分在中行开了账户买了美元炒汇。歪打正着，沈女士一不小心就赚了钱。她说，今后她将在外汇宝里投入更多的资金，“赚了就出来，套了就当存外汇。”从她的话中，我们可以看出，她对外汇投资工具还是充满信心的。
　　除以上3种投资方式外，投资者还可以选择投资B股和H股。目前，国内的B股市场，与A股相比，价值有所低估。因此，B股有一定的投资价值。
　　然而，由于B股存在市场容量小、交投不活跃等不足，因而投资B股也有风险。境内居民投资B股，除要求具备较丰富的证券投资技巧外，还要密切关注国际金融市场的变化。同样，在香港与内地紧密经贸安排协议下，炒H股也是不错的选择，当然其风险也会更大。
　　最后，要提醒广大外汇投资者注意的是：不论选择何种外汇投资方式，都要具备一定的风险意识，尤其是不可只盯着收益率而不顾其他，一定要综合考虑投资期限、安全性和灵活性等各方面因素，审慎抉择。谨记：分散投资和适当组合，始终是一条行之有效的投资理财之道。
　　放长线钓大鱼
　　2005年，由于美元等外汇存款利率的不断下调，使外汇存款利息收入锐减。不少投资者纷纷将储蓄存款转移到外汇买卖的投资上，希望能获得不菲的收益。但是，由于不少投资者缺少投资常识和技巧，结果往往是事与愿违，难以取得好的投资效果。因此，在进行外汇投资时，投资者一定要掌握相关的技巧，只有这样，才能真正钓到“大鱼”。
　　顺势操作
　　经典案例
　　　小张因为在外汇市场上淘了不少金，被同事称为“外汇王”。他认为做外汇主要靠消息灵通。赚大钱的人都是被银行同业所接受的人。大户的动向影响市场，一些重大消息得到得早也能赚钱。当然大部分消息是公开的，关键是看如何分析。信息的运用要灵活，要看市场的反应。
　　但即使是他这样的外汇高手，也曾有过一次差点翻船的经历。那是1998年的时候，外汇市场本来风平浪静，突然有一天某国的领导人大谈裁军问题，市场理解为美国也可能随之裁减军备。削减赤字这对美元有利，美元在纽约盘开始上升，很快就涨了１％。小张当时有3万美元的卖单在手，情况十分危急。１％涨幅等于300美元亏损。那天正好是周五，市场交易量不大。他知道砍单出场很困难，便决定拖到周一日本盘开市后再平单出场。谁知外汇仍然猛涨，很快他的损失就达到900美元。小张赶紧找家人商量，家人在问明情况后，鼓励他沉着冷静，按计划去做。

第53节：外汇篇（9）
　　周一日本盘开市，美元果然开始下跌，他耐心等到欧洲盘平单出场，最后死里逃生，只损失了180美元。事后，小张深刻反省，认为是自己错误地估计了市场的流动性，使局势失控，从而导致了损失的发生。
　　汇率走势受政治、经济、技术和心理等诸多因素的影响，使得外汇市场风云变幻，有时大起大落，风高浪急；有时多空胶着，波澜不兴。
　　小张认为：炒外汇一定要跟着市场趋势走。外汇投资并不是单纯意义上的买进、卖出。在买卖过程的背后还包含了市场、策略、心理、资金管理等多个方面的内容。当感到汇市走势不够明朗，自己又缺乏信心时，以不入场交易为宜，否则很容易做出错误的判断。
　　在浮动汇率制度下，任何一种外汇的行情只有3种，即上升行情、下降行情及盘整行情。其中，盘整行情约占每年交易日的70％～80％，其余的20％～30％属多头或空头行情。顺势操作因为利润可观，而且停损出局的次数较低，因而附加成本也低，加上顺势操作者只需依照既存的市场趋势进行买卖即可。因此，大多数炒汇人都想掌握20％～30％的多头或空头行情，进行顺势操作。投资者越来越认识到：趋势是他们真正的朋友。
　　进行外汇投资时，投资者一定要经常关注世界主要国家的债券市场、黄金、石油价格，相关的商品、期货、股市走势以及政策性信息。
　　建仓、斩仓和平仓
　　建仓就是开盘、建立头寸的意思，有时也叫敞口，即买进一种货币，同时卖出另一种货币的行为。开盘之后，长了（多头）一种货币，短了（空头）另一种货币。选择适当的汇率水平以及时机建立头寸是盈利的前提。如果入市时机较好，获利的机会就大；相反，如果入市的时机不当，就容易发生亏损。
　　斩仓就是要求投资者在投资时要订立止损位置。这是为了防止亏损过高而采取的措施。下文提到的风险控制将对此进行详细说明。
　　“获利”的时机比较难掌握。在建立头寸后，当汇率已朝着对自己有利的方向发展时，平盘就可以获利。例如在120买入美元，卖出日元；当美元上升至122日元时，已有2个日元的利润，于是便把美元卖出，买回日元使美元头寸轧平，赚取日元利润。或者按照原来卖出日元的金额原数轧平，赚取美元利润，这都是平盘获利的行为。掌握获利的时机十分重要，开盘太早，获利不多；平盘太晚，可能延误了时机，　汇率走势发生逆转，不盈反亏。
　　建仓、斩仓和平仓时机的掌握既是技术性分析，基本面分析和机构投资者分析的综合，也是对投资者个人理论知识，实践经验和心理素质的总考验。“君子谋时而动”正可谓建仓、斩仓和平仓的最佳指导。
　　买涨不买跌
　　炒汇最重要的一点就是，在把握汇市趋势的前提下，买涨不买跌，踩准汇市的上涨或下跌趋势，顺势而为。外汇投资与股票投资一样，宁买升，不买跌。在价格上升的过程中买入外汇，只有一点是买错了的，即价格上升到顶点无法再升时。
　　而在汇价下跌时买入，却只有一点是对的，即汇价已经跌到最低点无法再低时。除此之外，其他点买入都是错的。
　　由于在价格上升时买入，只有一点是买错的；但在价格下跌时买入，却只有一点是买对的。因此，在价格上升时买入外汇，盈利的机会将比在价格下跌时大得多。
　　认识风险
　　外汇投资风险是指投资者在一定时期内的外汇投资过程中，以外币表示的资产（债权、权益）与负债（债务、义务）因未预料的外汇汇率的变动而引起的价值的增加或减少的可能性。外汇风险有两种结果：要么获利；要么受损。通常，人们将因汇率变动而蒙受的损失，以及将丧失所期待的利益的可能性称为外汇风险。
　　一、交易风险
　　外汇风险首先表现为外汇交易风险，也称市场风险。这是本国货币在与外币的交换过程中产生的外汇风险。银行以外的投资者在以外币进行投资交易时，经常会发生这样的风险。以个人外汇买卖为例，投资者主要面临的是国际外汇市场各币种汇率的风险。

第54节：外汇篇（10）
　　二、交易结算风险
　　为了日后能进行外汇交易，一些投资者会将本国货币与外币进行兑换，由于未来交易时所适用的汇率还没有确定，因而存在风险。这是投资者以外币计价进行贸易交易及非贸易交易时产生的风险，也称为“交易结算风险”。
　　三、折算风险
　　投资者进行外汇投资时，还要承担一定的折算风险，有时又称为“转换风险”或“会计性风险”，这是由于汇率的变动给投资者的财务账户带来的影响。
　　四、经济风险
　　外汇风险的表现之四是经济风险，即投资者的未来预期收益因汇率的变化，使得预期现金流量的净现值发生变动，从而可能受到损失的风险。我们又称之为“现金流量风险”。
　　五、国家风险
　　国家风险，也称政治风险。它是指投资者的外汇交易因国家强制力的终止所造成损失的可能性。
　　投资者只有在对各种风险有了正确的认识后，才能采取相应的风险控制手段，更好地防范这些风险，并从风险中获益。
　　风险控制
　　经典案例
　　　郭富拿是现今最大的外币炒家，他入市的市场包括现货和期货市场。他认为：风险管理是成功的先决条件，未入市前先要有离场的据点。普通炒家对于每次买卖可能冒的风险通常会单独衡量，郭富拿则坚持通盘研究每次买卖对全部资金可能带来的影响。
　　对于止损盘的处理，郭富拿表示：我摆设止损盘的原则是，尽量远离群众，摆于很难触及的地方。在此情况下，除非入市决定基本上错误，郭富拿可以避免因止损盘欠妥善而放弃一个可以赢取大钱的机会；而在同一时间，亦可以维持稳健的资金管理制度，背后的哲学是宁可减少入市的注码，以换就较大的止损盘。普通的炒家往往以银码作为订定止损盘的根据去增加买卖的数量，结果是经常遭遇到愚弄，止损后市势一如所料的发展，徒呼奈何。
　　郭富拿引以为戒的另一信条是，切莫因一时冲动而胡乱买卖，想在投机市场立足，必须依照既定计划行事，成功的炒家必须具备的条件包括意志坚强、独立，而又能够远离羊群心理。
　　从郭富拿的经验中，我们可以总结出风险控制的策略：加强风险控制要订下止蚀位置。只有这样，才可以避免投资失误时带来过大的损失。美国股神沃伦？巴菲特曾经说过一句广为流传的话：“投资要尽量避免风险，保住本金。”
　　对投资者来说，风险控制强调到任何程度都不过分。因为一旦没有了本金，投资者也就失去了在市场翻身的机会。就像一个技术高超的登山运动员，每次成功登顶都系保险绳，但是，如果他有一次没系，偏偏那一次发生了意外，他就可能永远也不能登山了。
　　止蚀就是“斩仓”，即在建立头寸后，所持币种汇率下跌时，为防止亏损过高而采取的平盘止损措施。由此可知，投资的最大风险就在于投资者自身。所以，要跟随市场，风险控制手段必不可少。
　　经典案例
　　在外汇市场上，我们有幸看到这样两位投资者。博士老刘：2002年回国后，一直在汇市中摸爬滚打，经验丰富、心态平和。最近几年在汇市上一直保持着大幅盈利。商人小杜：早年做生意也算得上是暴发户，悟性高、上手快，在汇市上屡试不爽之后，如今已是“弃商从汇”，踏踏实实地当起了职业炒民。他们相遇在京城的汇市大厅。
　　看着欧元上下不停地波动，小杜有些跃跃欲试。他说：“欧元RSI指标三次下探50后均掉头向上，短线再进点儿欧元是不是还有机会？”
　　“不好说，周四美国就要公布８月份贸易赤字数据，我觉得数据公布前吸纳欧元有点儿冒险。”老刘俨然一位分析师，不停地指点着小杜。
　　“那还是用老办法？”
　　“对！周四晚上8∶30公布数据，8∶25在欧元现价上方20点挂止损单买欧元。”
　　“就这么办最稳妥！”小杜高兴得直搓手。
　　资金管理
　　资金管理是投资成功的有效保障。外汇投资，特别是外汇保证金交易的投资，由于采用杠杆式的交易方式，资金被放大了很多倍。因此，资金管理显得尤为重要。

第55节：外汇篇（11）
　　当某种外汇连续上涨一段时间后，却突然行情扭转，猛跌向下时，很多投资者眼看赔钱，便想在低价位加码买一单，企图拉低头一单的汇价，并在汇率反弹时，二单一起平仓，避免亏损。这种加码的做法要特别小心。如果汇价已经上升了一段时间，你买的可能是一个“顶”。而如果在赔钱时加码，或者越跌越买，连续加码，但汇价总不回头，那么，结果无疑是恶性亏损。
　　满仓交易和重仓交易实际上都是赌博，最终必将被市场所淘汰。轻仓操作，顺势加码，而且采用金字塔式加码＊，才是比较理想的资金管理方式。
　　另外，在投资的过程中，投资者千万不要轻易改变主意。预先订下当日入市的价位和计划，勿因眼前价格涨落影响而轻易改变决定。基于当日价位的变化以及市场消息而临时做出决定是十分危险的。
　　最后，再次提醒投资者：炒汇不同于炒股，炒汇需投资者自行操作，适合有一定抗风险能力、有时间操作的小康家庭投资者。
　　＊“金字塔”方式加码：即在第一次买入某种货币之后，如果该货币汇率上升，若想加码增加投资，应当遵循“每次加码的数量比上次少”的原则。这样逐次加买的数量会越来越少，就如“金字塔”一样。因为价格越高，接近上涨顶峰的可能性越大，危险也越大。
　　不要被自己打倒
　　外汇市场充满风险，投资者要想获取利润，除了懂得一定的技巧外，还要有足够的信心，不要轻易被自己打倒。成为炒汇高手，是每个投资者梦寐以求的事情。可以肯定地说，外汇市场注定只有少数人才能成为顶尖高手。要想不被自己打倒，投资者必须克服4种最容易导致失败的心理误区。
　　人云亦云，盲目跟风
　　有些投资者从未认真系统地学习过投资理论技巧，也没有经过任何模拟训练，甚至连最起码的外汇基础知识都不明白，就贸然的进入汇市，参与投资，从而使其资金账户迅速贬值。
　　还有的投资者一旦发现汇价大幅波动或汇评家推荐，就不假思索大胆入市，常常因此被套牢，甚至爆仓。
　　经典案例
　　王经理是某贸易公司经理。9月初，在看到某银行关于人民币年底将升值到7.75的预测后，王经理就琢磨着把家里的美元也换成人民币。当人民币兑美元创出8.0365的近期收盘新高后，他果断出击，以该价格将手中的10万美元全部换成人民币。
　　没想到的是，第二天人民币就掉头直下，连续跌了一周，累计下跌了112个基点，王经理因此损失了1 120元，其计算如下：0.0112×100 000＝1 120元。真是自食苦果呀。
　　案例中的王经理，之所以会在短短5天内，损失1 120元，正是盲目跟风导致的结果。现实生活中，无论是炒汇，还是购买外汇理财产品，像王经理这样跟风操作的人很多。那么，人们到底该如何做到顺风顺水呢？专家表示，外汇投资要有一颗平常心，只要把握住投资诀窍，有的放矢，就一定能获得满意的收益。
　　不想风险，只想收益
　　一些投资者往往缺乏风险意识，不想风险，只想收益。他们认为，外汇买卖没有什么风险，汇率涨上去就抛出，赚取差价；汇率跌了，就把钱存定期，赚取利息。只要有利息，那就总能弥补损失，只不过时间稍长一些而已。
　　这正是人性中的贪婪表现：总想买到市场中的最低价，卖出市场的最高价。殊不知“兵无常势，水无常形”。市场时时变化，短期走势存在一定的不确定性。
　　实际上，真正成功的投资者是买在市场中的次低价，卖在市场中的次高价，留一点利润给别人。因此，专家告诫投资者：在投资时，一定要有风险意识，要先想风险，再想收益。
　　无法忘记过去的价位
　　过去的价位也是投资者一项难以克服的心理障碍。不少投资者就是因为受到过去价位的影响，造成投资判断失误。
　　一般来说，见过了高价之后，当市场回落时，对出现的新低价会感到相当不习惯；当时纵然各种分析显示后市将会再跌，市场投资气候十分恶劣。但投资者在这些新低价位前，非但不会把自己所持的货币售出，还会觉得价格很“低”而有买入的冲动。结果买入后，便被牢牢地套住。因此，提醒投资者一定要“忘记过去的价位”。

第56节：外汇篇（12）
　　经典案例
　　炒汇高手小刘应邀到王先生家吃饭做客，小刘多年来一直在外汇市场做得不错。今天被请来做客，也是王先生夫妻俩要向他请教。
　　“一个真正成功的外汇投资者不仅能赚钱，关键是能轻松地赚钱。”小刘说。
　　“轻松赚钱？！”两口子异口同声地问。
　　“对！轻松赚钱。”小刘放下筷子，“我说的轻松，不仅仅是指亏得起，还指赢得起。也就是说，要做到盈亏都能以平常心对待。如果一个投资者在进行交易的时候不能做到身心轻松，那么即便一时赚钱，仍会有失败的一天。”
　　王先生的妻子笑着看了看王先生，王先生恼怒地白了她一眼。
　　小刘接着说：“比如说加码，就涉及到心理问题。每个人的内心都有欲望和恐惧。昨天你加码，是因为你的欲望占了上风，根本看不到恐惧；今天你害怕，又是恐惧占了上风。一个优秀的投资者要尽量克服内心的欲望和恐惧。因为这两种情绪都会使你看问题时，产生偏颇。恐惧将影响你的判断力，这对投资者无疑是危险的。”
　　王先生和妻子都听得入了神，频频点头说：“小刘，你还真是深藏不露呀，我们可得好好跟你学习。”
　　小刘笑笑，接着说：“另外一点，如果你已经加了码，那么就只能做一件事。”说到这，他故意停了下来。
　　“什么事？”夫妻俩急切地问。
　　“那就是———”小刘加重了语气：“忘记过去的价格！”
　　“忘记过去的价格？！”
　　“对！你要忘记昨天加码的价格。因为恐惧是来自你对加码价格的记忆。如果你忘记它的价格，那么你就能平静地看待行情走势，顺从市场趋势。在这期间，不要去顾忌因价格的振荡上落而造成的盈利或者亏损。”
　　“但———怎么才能做到忘记价格呢？我不由自主地就会想起它来。”王先生苦恼地说。
　　没等小刘回答，妻子插嘴说：“所以才要你学吗！”
　　小刘笑着说：“的确，要做到完全忘记价格、忘记成本是不可能的，因为我们是人吗！但要尽量去做，要制定纪律去约束自己。”
　　急功近利，频繁操作
　　这是投资者的第4个心理误区。人非圣贤，由于汇市风云莫测，投资者有时难免会心浮气躁。他们总觉得手中持有的货币涨得慢，涨得少，因此频繁地买进卖出，但效果却事与愿违，收益不大。
　　日复一日的交易令他们的判断逐渐迟钝。一位成功的投资家曾说，每当我感到精神状态和判断效率低至90％时，我开始赚不到钱；而当我的状态低过90％时，便开始蚀本。此时，我们应该适当的暂停买卖。否则，就会事倍功半，就像得了芝麻丢了西瓜的猴子一样。这正应了那句古话：天作孽，犹可活，自作孽，不可活。
　　实际上，外汇市场中有数不清的投资机遇，把握住所有的投资机会虽然不太可能。但是，投资者可以有所取舍，通过对各种投资机会的轻重缓急、热点的大小先后等多方面衡量，有选择地放弃小的投资机遇，从而更好地把握大的投资机遇。因此，投资者要学会忍耐，要甘于寂寞，尽量克服自己的浮躁情绪，学会等待机会。
　　总之，在汇市中“冲浪”，存在着诸多的盈利机会。但前提是投资者应识别并走出误区，保持平和的心态，常避风险，善积小盈为大胜。并建立适合自己的一套分析理念和操作交易系统。现在，各种各样的分析工具和理念非常多，样样精通是不可能的，但是必须精通几样，以便能够适应不断变化的市场。
　　小康家庭投资固定收益型外汇产品的操作风险
　　＊　风险一：因为收益固定，从而可能会错过美元或其他币种的存款利率上涨带来的收益机会。
　　＊　风险二：选定投资固定收益型外汇产品后，一旦在这段期间急需用钱时，投资者无法将这笔钱提前支取，从而面临一定的流动性风险。
　　＊　风险三：银行拥有提前终止权。银行这样做是为了避免出现利率的持续下降所带来的损失。这么做，会使投资者丧失享受较高收益的机会，这也是投资者面临的主要风险之一。

第57节：保险篇（1）

　　保险篇
　　——人生无常，安全有价
　　保险是零风险的理财法。大多数人都认为：理财就是投资，甚至投机。只要能使钱再生钱（即拿自己的钱增值），并实现资本增值的最大化，就是成功理财。
　　其实，这只是理财的一部分。虽然它是很重要的一部分，但是，还有另外一部分也是不容忽视的，这部分就是保险。即拿别人的钱使自己的钱增值。
　　保险投资更多的是个人理财中的一种财务风险管理，使风险得到分散，避免个人或家庭因为意外伤害而受到更大的损失。
　　大家都知道，任何财富的制造者都是人。只有青山在，才能有柴烧。理财不能着手于眼前的利益得失，而应考虑一辈子的发展。试想一下，如果没有了鸡，又哪里会有蛋呢？如果没有了健康，没有了生命，又何谈美好生活？何谈投资理财？因此，保险投资绝不容小觑。
　　风险无处不在
　　风险是指某种类型损失或伤害发生的可能性。它强调的是某种伤害在未来是否发生的可能性，通常以几率或频率（单位时间内发生的几率）表示。
　　风险具有不确定性。它最大的特点就是不知会在何时、何地、以何种方式发生，更不知道它什么时候会降临到自己的头上，人们对它可谓是防不胜防。
　　风险类别
　　经典案例
　　有这样一则寓言：一只狮子躺在树下打盹，一只老鼠过来问：“大王，你需要我帮忙吗？”狮子斜视着老鼠说：“呵呵，真好笑，快滚开！”过了几天，狮子中了猎人的圈套，被绳吊在树上，正当它痛哭不已的时候，老鼠跑了过来，用牙齿咬断了那些绳子，使狮子重获自由。
　　俗话说：天有不测风云，人有旦夕祸福。不管人们是否承认，风险确实是无处不在。人们参与的每一项活动，都可能伴随着一个风险。
　　人们不知道自己是否会身患疾病、是否会发生交通事故、是否会意外死亡或残疾，是会加薪抑或失去饭碗，每一件未知的事情都令人担忧。总的来说，在人的一生中，将面临6大风险，这些风险不可避免地会给人们带来各种伤害。
　　一、死亡
　　人生无常，如果我们在一个不适当的时候，不幸地离开这个世界。那么，我们的家人可能会突然失去经济支柱，生活出现困境。
　　据调查：人的一生中，死于心脏病的危险概率是1／340；死于突发时间的危险概率是1／700；死于火灾的危险概率是1／5 000；死于车祸的危险概率是1／5 000；染上艾滋病的危险概率是1／5 700；因坠落摔死的危险概率是1／20 000；走路时被汽车撞死的危险概率是1／40 000；死于手术并发症的危险概率是1／80 000。
　　二、疾病
　　除了死亡，我们要考虑的还有疾病。疾病的降临是无可避免的，比如：通常超过35岁心脏病突然发作的危险概率是1／77。一旦真的出现问题，我们将需要支出一笔未知的救治费用。
　　三、教育
　　子女的教育费是每个家庭不可缺少的一笔支出。随着教育费用的增加，子女的入读，无形中增加了家庭生活的重担。为了给子女更多更好的选择，应该从现在开始为他们做最好的打算。
　　四、意外事故
　　世事难料，意外一旦发生，足以令我们暂时或永久失去工作能力，加上庞大的医疗费用，除非有足够的伤残保障替我们担起重任，否则家庭的开支会大大受到影响。
　　2004年北京密云元宵灯展中发生的事故，使37人被夺去了生命；11月21日包头空难中，55人罹难；2004年12月26日印度洋的海啸，夺去了十几万人的生命。这些事故让我们对意外有了更深刻的认识。
　　五、养老
　　退休后，我们的收入会减少，甚至没有收入。这时，日常的生活支出，便要依靠退休前的储蓄、退休金和子女给予的生活费。此时，家庭的储备就显得特别重要。
　　六、理财
　　理财的重点就是将收入减去基础支出后，得出余额，然后将余额合理地分配在风险、投资、储蓄和退休4个方面，找到适合自己的理财计划，令投资回报更加稳健。

第58节：保险篇（2）
　　由于风险的发生不确定，只有爆发时才能真正感受到。因此，许多人会忽视它的存在，不会为此而准备。但现实生活中，风险和意外又是确确实实存在的，如果事先不做足充分的准备，那么就要承受巨大的打击。
　　风险转移
　　风险具有不确定性。虽然我们不可能消除所有的风险，但是，我们可以透过适当的防范措施，降低灾难发生的机会，从而降低风险。例如：骑机车戴安全帽，在建筑物里装置消防器、开车时系好安全带、定期参加体检等等。
　　但是，防范措施也只能是降低风险发生时的损失，却不能彻底杜绝风险。有人说，那我不开车，也不坐飞机，这总可以回避风险了吧。这种处理风险的态度，更是非常不现实。即使你不出门，生老病死总是回避不了的吧。
　　不管我们花多大的气力来防范风险，做多少工作来消除风险，风险总是每时每刻都在发生。当风险来临时，如何偿付风险账单？是花平日的积蓄、还是向亲朋好友借、靠社会救济、或听天由命……要使我们的幸福城堡不因各种意外而崩塌？除了处处小心谨慎外，我们应该选择更稳妥的对策，那就是将风险转移出去。
　　购买保险的本质就是转移风险。保险是以集中起来的保险金建立保险基金，用于补偿被保险人因意外事故或者自然灾害所造成的经济损失。对每个家庭或个人来说，保险的最大作用就在于能够转移生活中的风险，为小康家庭找到一个买单并带来财务稳定的人，使小康家庭得到最大的保障。
　　消费者一定要记住：有些风险是我们能承担的，有些风险带来的财务波动太大，最好是把它转移给保险公司。比如：重大疾病、意外死亡等。
　　经典案例
　　最近，我听到了这样一件发生在百姓身边的真实故事。
　　鲁某，一位国家级的研究所工作人员，毕业于名牌大学，工作几年后，也成了名副其实的中产者。结婚后，他按揭了单位的一套房子，价值38万元。
　　正当他满怀信心地准备大干一场时，令人无法接受的事情发生了！在参加单位体检时，鲁的脑部被发现有一个直径达三公分的肿瘤，而他本人竟然毫不知情！
　　据医生介绍，按现在的医疗水平，存活期可能最长5年。虽然单位已经给他捐款两次，其父母也倾家所有，拿钱帮忙，但我们想想，他的房子按揭谁来承担？他的家庭谁来维系？他的父母含辛茹苦地把他抚养成人，以后谁来赡养他们？一切都无法挽回！
　　我们不要把它仅仅当成故事，这样的事情在生活中每天都会发生。保险也许无法让他的太太重新拥有心爱的丈夫；无法让他的父母重新拥有宝贝儿子；……但保险足以让太太继续拥有现在的一切，足以让他的父母有一笔赡养费用，足以让他不为家人留下一笔债务……天堂里没有保单，千万不要把遗憾带到天堂。保险既是给自己的保障，也是对家人尽一份责任。
　　保险是抗拒风险最好的屏障。当您把保险费交给保险公司后，一旦发生保险合同范围内的任何事故，保险公司都会按照合同的约定，对您的损失给予补偿或给付，而且这些补偿或给付金也将远远大于您所交的保险费，使您安然摆脱困境，及时保障您的家庭和生活的稳定。投保未出“险情”时如同储蓄，出了“险情”更是受益匪浅。
　　没有人可以预知风险，但我们都会确实感受到风险的存在。没有保障的生活，不仅影响我们的事业，更会影响我们的健康。保障越充分的人，生活才会越快乐。
　　调查表明：日本人每人拥有4～5份保险，欧洲人每人拥有2～3份保险。保险不仅使我们减少了对未来风险的忧虑，能够快乐轻松的生活。同时，在风险不幸降临时，我们也可借此作为生活的屏障，使家庭、事业、健康在风雨中不至于完全崩溃，从而幸福安定地度过一生。
　　风险管理
　　风险管理是指通过对风险的认识、衡量和分析，选择最有效的方式，主动地、有目的地、有计划地处理风险，以最小成本争取获得最大安全保证的管理方法。

第59节：保险篇（3）
　　经典案例
　　在一座华丽的府邸里住着一个大富翁，他吃的是山珍海味，穿的是绫罗绸缎，可是他并不开心，每天晚上总是做着同样的噩梦：担心万一他的财产失去了，他就要过穷人的生活。
　　一天早晨起来，他听见土地公公在唱歌，就把自己的苦恼说给土地公公听。土地公公说：“这样吧，你把你的金子给我一袋，我保证在你生病或遇到其他风险事故时给你五袋金子；在你老了的时候，每月都给你半袋金子。”富翁同意了。
　　从此，他再也不做噩梦了。
　　这个故事告诉我们一个道理：财富重要，但是，让财富安宁更重要。
　　富翁把一袋金子交给土地公公的做法，就是对风险进行管理。如此一来，他就以最小成本，获得了最大、最安全的保证。所以他再也不会做噩梦了。
　　风险管理是理财规划的一个重要部分。现实生活中，常常可以看到这样的情景：一个家庭每月都在不停的攒钱，持续不断的积累了30年。当退休后，想用这笔钱来享受轻松惬意的晚年生活时，却因身体的疾病，不得不接受治疗。而作一次重大疾病的手术，就有可能花光他们长期的积蓄，有的甚至还远远不够。这种状况，打乱了许多人长久以来的财务和生活计划。因此，我们说，风险管理必不可少，下面从两个角度分析它的必要性。
　　一、安全需要
　　按照马斯洛的“需求层次论”，个人的需要包含五个层次：生理需求、安全需求、社交需求、自尊需求和自我实现。安全需求通常包括实体的部分和虚拟的部分，保险保障提供了安全需求的两种内涵。对于出险的被保险人来说，可以及时获得经济补偿；而对于未出险的被保险人，保险也满足了相应的心理安全的需求。
　　二、经济需要
　　任何风险都可能造成直接和间接损失，这对遭受损失方来说是一项很大的财务负担；而且不确定性本身的存在会引起一系列的成本，包括由于恐惧和焦虑引起的身心紧张、福利减少，或是资源的不正常使用导致低效率等。这些因素客观上产生了风险管理的需要，并希望借此获得某种经济上补偿的可行安排。
　　家庭理财规划的目的是合理配置资源，实现理财目标。如果其中没有保险的部分，那么一旦发生风险，就可能导致收入减少、支出增加或者资产减少，使家庭经济发生巨大变动。保险能部分弥补风险所带来的损失，减少家庭经济状况的变动幅度，从而使家庭财务能长期健康地运行。
　　磨刀不误砍柴工
　　消费者在购买保险时，最重要的是做到家庭的保险需求、产品的保障范围和支付保费能力三者的互相匹配。从目前来看，保户向有关部门投诉时，多数是出于代理人的误导。其实，这些更多的是源于他们对保险条款的不了解。因此，消费者要想买到最“合适”的保险，在购买保险时应注意5大问题。
　　量家庭需求及承受能力而行
　　保险是一种复杂的商品，它不像其他产品能够看得见摸得着。一般情况下，保险公司会根据6大类需求来设计产品，分别是投资、子女、养老、健康、保障、意外。因此，保户在购买保险前，首先要确定家庭的保险需求。
　　比如：人寿保险兼具保障与理财的功能。若是为减轻意外或疾病发生时的家庭负担，照顾家人的生活及教育基金，就应该选择保障性高的商品；若是为筹备子女的教育经费，或准备养老基金，则以选择储蓄性高的商品为宜。
　　消费者一定要在众多保险产品中选择真正适合自己的险种，不要盲目购买“人情保单”，避免今后发生不必要的纠纷。
　　经典案例
　　王先生今年35岁，公司副总，事业有成；妻子刘女士32岁，公务员。他们家的平均月收入为2.5万元，有一定积蓄，房、车是公司福利分配，具备产权；双方单位提供的保险福利也比较充分，另外，家中还有个儿子在念小学。
　　该时期正是王先生人生最得意的时期，个人事业蒸蒸日上，家庭生活稳定和谐，工作生活两丰收。然而，随着事业的不断发展，王先生对工作的投入有时多于对家庭的关照，他的各种应酬和出差旅行较多，生活有时没有规律，一些成人“富贵病”悄然入侵于他。

第60节：保险篇（4）
　　因为王先生是家庭的主要经济承担者。因此，根据他个人的目前状况和家庭实际需要，他决定为自己建立健康保障，最终他为自己购买了重大疾病保险和较多的意外伤害保险。然后，他为妻子买了意外伤害保险，又为儿子买了儿童重大疾病附加教育险。
　　确定了家庭的需要后，消费者还要根据自身的风险承受力，仔细盘算需要保障或准备储蓄累积的额度。依照家庭目前的缴费能力，选择适当的保险金额和保险费。
　　保险的保障功能，是家庭理财规划、转移风险最好的工具之一。消费者每年所缴纳的保险费，一般而言，应以家庭每年可支配所得（所得减除各种税捐后的余额）的10％为宜。
　　充分了解保险公司
　　消费者购买保险时，对保险公司要有风险防范意识，不仅要考虑产品和服务，还要对保险公司的前景做出判断，分析其经营策略、股东组成等，选择那些经营稳健的、能长足发展的公司。
　　保险公司的好坏，关系到家庭今后的各项保障。因此，在购买保险前，一定要了解多家保险公司的情况。最好是亲自上门了解或电话咨询，切不可道听途说。
　　此外，保险公司的实力是否雄厚，口碑和信誉是否良好也是非常重要的标准。消费者可以通过媒体和网络大致了解。
　　慎重选择代理人
　　保险代理人是指根据保险人委托，向保险人收取代理手续费，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的个人。
　　在购买保险的过程中，代理人的选择至关重要。一个好的代理人，往往能决定消费者购买保险的成败。如：他们对险种的建议，条款的解释，将直接影响到今后的服务，影响到消费者的权益。据业内人士介绍，保户与保险公司的纠纷90％是源于代理人的误导（代理人的不实说明或说明不足）。
　　判断代理人的好坏，首先，要看其能否坚持长期服务。有违规操作行为、身体欠佳或年龄过大、喜爱跳槽等情况的代理人，往往可能会中途离职，从而使客户的保单成为“孤儿保单”。
　　其次，要看代理人的专业知识和服务意识。优秀的代理人，应当精确理解保险条款以及相关法规，引导客户正确理解条款和自身权益。另外，优秀的代理人，还应充当客户的理财顾问，帮客户处理好保险保障、银行储蓄和投资之间的关系和比例。
　　看清两类条款
　　购买保险一定要看清两类条款：保险责任条款和除外责任条款。
　　一、责任条款
　　责任条款主要描述保险的保障范围与内容，即保险公司在哪些情况下须理赔或如何给付保险金。这是投保人向保险公司购买保险产品后的核心利益所在。
　　经典案例
　　李某出差回家后，发现家财被盗。于是，他迅速到派出所报案。经公安人员现场勘查，发现有1万多元的财物被盗走。10几天过去了，此案还没告破，此时，李某想起自己投保了家庭财产险。于是，他急忙手持保单来到保险公司要求索赔。保险公司以李某在出险后未及时通知为由拒赔。
　　李某之所以不能获得赔偿，就是因为他在发生保险事故后，没有及时向保险公司报出险通知，忽略了自己的责任和义务。
　　“及时通知”是被保险人应尽的义务。家庭财产保险条款对被保险人“及时通知”义务有明确规定，即被保险人必须在知道保险事故发生后，保护好现场，并在24小时内通知保险人。否则，保险人有权不予赔偿。通知的方式可以是口头方式，也可以是书面形式。
　　另外，被保险人向保险公司索赔也是有时间限制的。如果被保险人没有履行此项义务，保险人可免除保险责任。保险索赔时效，是一种消灭时效，指的是被保险人、受益人得知保险事故发生后，其索赔权经过一定时间没有行使便依法消灭。保险法规定，人寿保险的索赔时效期间为5年，人寿保险以外的其他保险，其索赔时效期间为2年。
　　经典案例
　　李先生是某家具厂的老板，在为厂子投保数十万元的火灾险的同时，他也为自己的家庭投保了十万元的火灾险。

第61节：保险篇（5）
　　2002年夏天，因为电线短路，家里发生了一起火灾，幸亏报警及时，没有酿成大的损失，只是烧毁了价值1万余元的家具和电器。于是，李先生让妻子整理好了保险索赔的全部资料。但是由于事务繁忙，加上当时的1万元对他来说也不重要，时间一长，他便把这事给忘了。
　　到了2005年，因市场竞争空前激烈，厂子濒临破产，其家庭生活也受到了一定的影响。这时候，李先生想起了2002年的那场火灾以及那笔保险赔偿金，于是又把那些资料找了出来。第二天一早，他就到保险公司要求赔偿。保险公司却以索赔期限已过为由，向他发出了拒绝赔偿通知书。本属李先生应得的1万多元保险赔偿金，因此打了水漂儿。
　　我国《保险法》第26条规定：“人寿保险以外的其他保险的被保险人或者受益人，对保险人请求赔偿或者给付保险金的权利，自其知道保险事故发生之日起两年不行使而消灭。”这明白无误地提醒投保人，保险索赔是有期限的，李先生家被烧毁的家具和电器属于人寿保险以外的财产保险承保范围，索赔期限应为2年。保险公司拒绝赔偿李先生的损失理所应当。
　　二、免责条款
　　在地方保险监管部门，经常会有一些上访投诉的保户，反映出险后保险公司拒赔。在这些投诉中，存在很多保户不了解保险合同中的免责条款的情况。所谓免责条款（又称责任免除），是指保险公司依照法律规定或合同约定，不承担保险责任的范围。
　　各保险公司的保险单或保险商品，都列有除外责任项目。除外责任项目的多寡与内容，因保险法规、保险种类及保险公司设计保险商品时，保险费率订定是否包括而定，并明列于保险单条款中。一旦消费者在投保的过程中忽视了免责条款，很可能会在今后遇到不必要的理赔纠纷。
　　经典案例
　　王先生是某房产公司的经理，拥有自己的房子和车子。2004年8月，他为自己的小车向保险公司申请了续保，并支付了5 000余元的保险费。2005年6月的一天，王某驾驶该车时，因超车时措施不当，致车辆翻身，造成事故。经认定，王某负事故的全部责任。事后，王某支付了修理费等其他费用共8万元。
　　同年7月，王某申请理赔，保险公司以保险车辆未及时参加年审，根据保险条款中的责任免除条款和投保人、被保险人义务中的相关条款，拒绝理赔。于是，王某把保险公司告上了法庭。
　　审理中，双方对保险条款中免赔条款的效力发生争议。王某强调自己不清楚免责条款的事情。而保险公司认为，公司业务员已口头告知王某要参加年审，而且指定了检验部门，并及时提醒王某到公安部门检验，并将不检验作为免除责任的条件告之。而王某以工作忙为由，一直推脱，最终错过了年审。
　　最后法院审理认为：保险人对免责条款已经尽到了明确说明的义务。所以，被告的免责条款对原告生效。依法判决原告王某自负保险事故责任。
　　善用保单的犹豫期
　　保单犹豫期是指投保人在收到保险单后10日内，要求解除保险合同的，保险公司予以同意并退还已收全部保险费；在犹豫期过后要求退保的，会损失不少费用。在该时期内，投保人仍可以充分考虑所购买的产品是否符合需要。
　　因此，投保人在保单到手后，不要认为就万事大吉了。投保人应该善用投保后的10天犹豫期，清楚地了解自己的保险期限、保费缴纳安排；对于保险条款，还需要特别留心有没有什么免责、加费、减额方面的“特别约定”等。它实际上是给保户提供了一个全面了解保险合同内容和重新审视保险产品价值的机会。
　　总的来说，围绕保险和保单，对真正想购买保险或已买了保险的保户来说，并不止这几个问题。保险的根本就是风险防范。因此，保户一定要以正确的心态，仔细分析保单，从而更好地维护家庭的权益。
　　对症下“药”保安康
　　经典案例
　　李先生今年35岁，是位高级工程师；妻子是位医生；女儿今年刚满5岁。他们的家庭年收入在10万元左右。

第62节：保险篇（6）　　　　
　　最初，李先生对保险十分排斥，认为现在的保险都不是真正意义上的保险，就好比自己把钱存起来，将来再领回来，和存银行差不多，加上他正准备买房子，所以，当时他对购买保险连想都没想过。
　　后来，李先生的父母由于车祸相继离开了人世，剩下一个妹妹大学还没有毕业。这让他想起自己当年求学的经过。因为母亲患上了蛛网膜下腔出血，导致半身不遂，父母微薄的工资使他们再也没有能力供自己读书，只能劝他放弃学业。最后，他是靠着亲友的资助，才完成了大学的学业，也才有了他的今天。这场意外，使李先生明白了保险的重要性。于是，他主动找到太平洋保险公司购买保险。
　　根据李先生的收入和其家庭情况，保险公司的经办人员是这样建议的：李先生是一家之主，应先拥有高额的人身和重大疾病保障，以防万一。因此，向他推荐了公司的“长泰安康B款”和“长健医疗A款”。
　　已经事业有成、家庭幸福美满的李先生，其最大心愿就是在任何情况下，都不能让孩子失去生活和学习的经济来源。在为自己购买了高额的人身保险的同时，他又为孩子购买了少儿乐等保险。2003年，太平洋保险“事业有成”保险上市之后，保险公司建议李先生为其太太购买。这样，李先生一家都拥有了适合各自情况的保险，能够充分享受到各类保障。
　　保险是一种准备，今天为明天准备，年轻为年老准备，父母为子女准备。防患于未然应越早越快越好。小康家庭要综合考虑面对的所有风险，对症下药，统筹安排保险规划。根据小康家庭的收入与保障需求的一般规律，应该以年收入的10％～20％左右用来购买保险。
　　意外伤害险
　　意外伤害险是指被保险人在保险期间内因遭受外来的突发的意外事故，致使身体残疾或死亡时，按合同规定，由保险人给付伤残保险金与被保险人的死亡保险金。对中高收入家庭来说，意外发生时并不见得能“解渴”。因此，保险保障很有必要。
　　意外险是一种比较常见的保险种类，其中有些是可以单独购买的主险，还有些是只能在买了主险以后，才能投保的附加险；除了对投保人的死亡和残疾进行赔偿外，有些意外险还能对治疗伤残的费用进行补偿。
　　经典案例
　　王先生是某公司业务经理，因为常年在外面奔波，他的保险意识非常强烈。除了带强制性质的车险外，他还为自己投保了保额5万元的主险，1万元的分红险，2万元的附加定期寿险，25万元的附加人身意外险，共计33万元保额。
　　2003年，王先生一家改善住房，在某某小区买下了三室两厅，其中向银行贷款了30万元，分20年缴清。
　　2004年4月，王先生的小车在高速公路行驶时途经一岔道，后方车辆在超车时与其发生摩擦，还损坏了后视镜。经过协议，王先生同意赔偿对方司机800元，恰好当时他未带够现金，于是在路边打手机向朋友求助。就在此时，惨剧发生了。
　　一辆大型卡车在变道中由于超载造成刹车不灵，惊慌失措的卡车司机为了避开前方车辆猛打方向盘，一头撞上了高速公路的事故处理区。王先生眼见卡车直冲而来，只来得及推了背朝卡车尚不知情的交警一把，便丧生于车轮之下。
　　惨剧发生后，悲恸的家属向保险公司报案，在理赔人员对案件多方取证后，认定王先生的意外死亡属于保险条款责任范围，并于合同约定期限内支付了理赔金共计33万元。由于王先生是现有住房的主贷人，他的还贷责任也将由保险公司承担。
　　虽然理赔金不能抹去痛失亲人的悲伤，但至少它能让已经不幸的家庭不再陷入经济危机，减除了经济支柱倒下后的财务重压。
　　医疗保险
　　医疗保险是指被保险人在保险有效期间，因疾病所导致的各种医疗费用，或因疾病所致残废或死亡，保险公司依照合同的规定，给付赔偿的一种保险。
　　经典案例
　　今年8月，于先生在回家途中突然感到身体非常不适。因为工作忙，他对个人身体的关注越来越少。虽然以前也有一些小毛病，却没有这次严重。一种不祥的预感，促使他来到医院检查，最后被确诊为尿毒症。医生说：他的病情非常严重，如果不接受治疗，最多只能存活几个月。

第63节：保险篇（7）
　　虽然他们已经达到了小康水平，但于先生一生病，家庭收入的顶梁柱就没有了。妻子虽然工资也很高，但是他们还要供女儿读大学，再加上于先生高额的医疗费用，她的收入根本就无法应付。在这样的情况下，于先生一度准备放弃治疗，他拒绝任何药物，也不让妻子再为他支出任何医疗费用，甚至连饭也不愿意吃了。
　　就在他打算坐等死神降临的危急关头，女儿玲玲猛然想起了爸爸曾经在家中商量过的那份保单，并尝试联系了所在的保险公司。代理于先生一家保单的保险营销员陈某在知情后马上赶到了医院，她一面积极取证，一面给情绪不稳定的于先生作详细讲解，让他放心，其所患的疾病是在所购买保险的责任范围内。
　　陈某再次来到医院时，给于先生一家带来了福音：保险公司已经明确答复于先生的医疗费用会得到相应的理赔补助。据初步估算，按照保险责任，于先生最少能拿到人民币30万元左右。想到自己高昂的医疗费有了着落，且不会连累到家人，于先生这才重新燃起了对生命的信心，有了继续治疗的勇气。
　　人吃五谷杂粮，就免不了要生病。对小康家庭来说，最大的风险就是因疾病的发生，导致家庭经济支柱的动摇。即家庭中某一成员的早逝或工作能力丧失，导致的固定收入的中断。这种风险带来的常常是灭顶之灾。因此，必须依靠保险来解决。
　　养老保险
　　养老问题随着年龄的增长，无可避免要纳入家庭的计划之中。没有人可以一辈子不间断地工作，退休只是时间迟早的问题。也就是说，人们不可能在一生的任何时候都保证赚取一定比例的家庭收入。面对这种现实，就算是小康家庭，也不得不为自己的养老问题提前计划。一份必要的商业养老保险能为小康家庭提供更好的晚年生活。
　　现在的人一般都比较注重体育锻炼，随着生物科技的发达，医疗水平的日趋进步，寿命的延长也是威胁养老财务支持的问题。退休后30多年的养老和健康费用，保守估计也要近百万元。
　　据预测，到2035年，60岁以上的人口将接近4亿，占那时总人口的27.5％。到那时，一对夫妻将要供养4个老人。因此，养老保险必须引起大家的重视。
　　目前，世界上实行养老保险制度的国家可分为3种类型，即投保资助型（也叫传统型）养老保险、强制储蓄型养老保险（也称公积金模式）和国家统筹型养老保险。
　　另外，根据中国的具体国情，我国创造性地实施了“社会统筹与个人账户相结合”的基本养老保险改革模式。经过多年的探索与完善，该模式已逐步走向成熟。随着时间的推移，该模式必将成为在世界养老保险发展史上越来越具影响力的基本类型。
　　机动车辆险
　　小康家庭因为金钱和地位的提高，手头也越来越宽松，他们普遍拥有了自己的车子。但是，这对他们来说，无形中也增加了发生车祸的风险。因此，投保车险也成了有车家庭一项必需的“安全”支出。
　　机动车辆保险由基本险和附加险组成。基本险包括：车辆损失险、第三者责任险、乘客座位责任险、驾驶员座位责任险。
　　附加险包括：全车资抢险、无过错损失补偿险、自燃损失险、前后挡风玻璃单独爆裂险、新增加设备损失险、不计免赔率特约险、免税车辆关税责任险、承运货物责任险等。小康家庭要根据家庭的实际需求，选择相应的险种，从而最大限度地保障车辆与家人的利益。
　　经典案例
　　李小姐拿到驾照后很少开车，但有时因工作需要，又不得不自己开车出行。结果由于驾驶技术生疏，她在短短两个月内，先后出了两次事故，需承担巨额赔偿。第一次让保险公司理赔，她感到心安理得。第二次出事后，她感觉心里没底：这次还能理赔吗？
　　事实证明：李小姐的担心是多余的。按照保险合同，只要是在有效的保险期内，且发生理赔的金额不超过其限额，就都能得到全额赔偿。
　　综上所述，我们可以得出如下结论：就算是中产之家，也一样逃避不了风险的“眷顾”。这些风险给予家庭的打击不可小觑。只有在拥有了保险保障以后，人们才能做到真正的“高枕无忧”。

第64节：保险篇（8）
　　稳步中求发展
　　随着时代的发展，保险市场的竞争越来越激烈。为了吸引更多的客户，保险公司推出了投资型险种。该险种兼具投资和保障的双重功能，能为投保人提供一定的回报，给繁忙的经理人提供了一个很好的选择。因此，其在家庭理财中的地位也是无可替代的。
　　投资型保险的类别
　　投资型保险将投保人的保费分成两部分，小部分用于购买保险保障，大部分划入专门的投资账户，由保险公司的投资机构进行运作。
　　小康家庭如果希望自己的财务状况不会随着事业的起落而大起大落，又不愿意自己花费心机打理财务，就可以购买投资型保险。不过，在购买之前，投保人应该明白投资型保险的类别及各种投资型险种的运作方式和保险公司提取的各种费用。
　　分类
　　风险、收益
　　运作方式
　　品种
　　投资连结险
　　最大
　　没有固定利率。保险公司通过收取客户的保险费进行投资，然后根据投资的收益情况进行利润分配。
　　平安世纪理财；新华人寿的“创世之约”个人终身寿险；光大永明人寿投资连结保险
　　分红险
　　最小
　　具有固定的较低的保底预定利率，能够减少客户利率风险。保险公司将自己经营的分红型险种的部分收益拿出来分配给投保人。
　　平安“千禧红”和“鸿利”分红保险；泰康人寿的“世纪长乐”终身分红保险
　　万能险
　　一般
　　有最低保证收益。投资性强，但投资的钱，是人们交的钱的一部分。万能保险风险自担，自负盈亏。
　　太平洋保险公司的“太平盛世长发两全”万能保险
　　投资型保险的收益
　　收益是最拨动投资者心弦的。据调查，2005年全年，保险资金投资总收益水平达3.6％，比上年度提高了0.8个百分点。其中，协议存款收益水平高于4％；债券投资约为4.45％，比上年度提高了1.2个百分点；直接投资股票市场的平均收益率高于6％。这种“一分钱掰成两半花”的投资方式，在21世纪里将越来越被看好。
　　一、投资连结险
　　投资连结险在投资回报上，主要与保险公司的投资收益或经营业绩有关。保险公司资金运作得好，经营效率高，投保人就能获得较好的收益。也就是说，保险公司与投保人利益均享，风险共担。
　　经典案例
　　从市场的反应来看，最早“出世”的世纪理财的保单数已超过20万件，总保费收入突破10亿元，平均占到了试点机构新契约保费的30％，12月份的月度投资收益率高达4.87％，这个收益水平要比银行一年2.25％的利息高得多。
　　二、分红保险
　　对一个家庭来说，保险不可或缺。分红保险在养老和储蓄方面是个很好的选择。它集保险和投资功能于一体，基本上按期返还，甚至还会有分红。下面以国寿鸿泰两全保险（分红型）为例，把它与银行储蓄进行比较：
　　经典案例
　　某小康家庭一次性地交5 000元投保5年，其基本保险金额5 242.8元，也就是5年后保底收益有242.8元；而5 000元在银行存5年（利率是3.6％）可获益720元，二者相差477.2元。划不划算就看分红能不能超过477.2元。据测算，如果每年的红利率为2％，则累积红利为500元。
　　通常，专家理财的“分红保险”收益会高于1年期银行存款利率，但理财收益受制多方因素。红利的多少取决于保险公司的死亡赔付、营业费用的高低，投资渠道、资金运用是否通畅有效，而且每年的情况不同，只有完成年度会计结算后方能得出结果。因此，红利也是不可预见和不能保证的。
　　三、万能保险　　　
　　万能保险与其他投资型保险不同，其投资金额只是保户所交保费的一部分。保险公司要在保费扣除各种费用后（如保单管理费、贷款账户管理费、附加险保险费，有的公司还要收取部分领取手续费和退保手续费），再拿剩下的钱进行投资。
　　如：交10 000元购买某万能保险，在第一次交费时，大约要扣掉4 000元，剩下的6 000元才会被用于投资账户进行投资。因此，投资者得到的回报只是这6 000元的回报率，而不是全部保险费的投资回报率。

第65节：保险篇（9）
　　经典案例
　　刘女士在年初时，购买了一份万能险。代理人告诉她，这份保险的投资回报率为2.5％。她第一年共缴保费近10 000元，原先预计能拿到250元投资收益额，可当她领取保险公司的投资收益款时，发现只有100多元。
　　经过咨询，刘女士了解到：正是由于她所缴的保费一部分被划入保单初始费用和风险保费账户内，投资账户的金额相应减少。所以，她在投保1年内，投资账户内的资金比较少，自然账户收益也较少。但是，在其投保数年后，投资账户的资金越积越多，就能享受到一笔不菲的投资收益款。
　　总体上说，投资型保险是一种长期险种。它不像股票、基金一样可以高抛低吸或频繁进出。因此，它的收益也应放在一个较长的时间段来考察。
　　从国外购买投资型保险的客户群来看，大多数客户的目的是为了获得资产的长期增值。据统计，在美国为了养老而购买投资型保险的客户所占比例高达80％以上。目前，在国内销售的投资型保单，客户退出的机会成本比较高，在一定程度上抑制了客户的短期投资行为。因此，客户应立足于长期投资，并以此来考察不同产品的收益率和风险程度。
　　单从能够得到保证的收益来看，保险产品似乎缺乏诱惑力，但保险产品还有一项看不见的收益———分红。随着保险资金投资渠道的逐步拓宽，保险公司的投资收益也将会有很大的改观，水涨船高，分红险和投资连结险的分红与投资收益部分将会有所提高。
　　另外，保险产品还有一个优势就是风险保障，投资与保障实现了结合，如华泰保险的家财险能提供累积两年4万元的家财险；分红险和投连险则提供人身意外保障，国寿鸿丰提供3倍于保额的意外保险，有的还可以附加医疗保险。
　　消除两大认识误区　　　
　　面对投资型保险高回报理财的诱惑，投资者需要消除两大认识误区。
　　一、收益和保障可兼得
　　因为投资型保险是以保险的名义出现，因此，对投资者具有很大的吸引力。投资者购买保险，除了看好其投资收益外，还有所谓的保障。但是，投资型保险是有侧重的，重在其所宣称的分红或者收益上。在风险保障上，投资型险种所起到的作用有限，一般提供意外险保障，而且保险金额较低。意外险出险率很低，即使投保人出险，得到的给付金也不会太多。
　　二、收益一定有保证
　　投资型险种给出的收益通常很有吸引力，尤其销售人员推荐时，更容易将没有实现的分红率夸大，而实际上那都是“预期的”。抱有投资收益心理的投资者，往往听信了预期的收益率，形成了很高的心理预期。
　　其实，保险公司允诺的收益来自于对收取来的保费的运用，没有谁敢保证资金投资一定会有收益。理论上，保险运作是建立在精算技术上的。也就是说，保险所承保的风险是在预期范围内的。通过对出险率的预期设定保险费率，保险公司通常不会出现亏损。而投资风险不属于纯粹风险，不在保险公司的承保范畴之内。因此，保险公司做出的收益承诺是不保险的。
　　当然，这并不是说，投资型保险不能购买。但是，投资者一定要有理性的心态，分清重点，尤其不能将收益和保障同等期待，这样才不会产生心理失衡的问题。
　　识时务者为俊杰
　　经典案例
　　　装甲兵司令在国会上极力主张大规模地发展装甲部队。“装甲就是一切。”他结束了自己的演说。
　　一位国会议员说：“将军阁下，难道您不知道以前恐龙灭绝，就是因为装甲太重、头太小的缘故吗？”
　　“我不担心！”司令回答说。
　　议员很奇怪：“为什么？”
　　“因为我为每一辆装甲车都买了保险！”
　　是呀，每一辆装甲车都买了保险，该担心的是保险公司，他可不就没什么好担心的了。这就叫做“识时务者为俊杰”。目前，虽然小康家庭的保险意识加强了，但在实际操作中，仍然有很多保户存在一些误区。其中既有在整个过程中的观念错误，也有小康家庭在消费中特别容易犯的错误。

第66节：保险篇（10）
　　有钱可以代替保险
　　拥有良好收入、家庭财富已经积累到最高点、对生活充满信心等，是许多经理人拒绝保险的理由。他们认为：有钱可以替代保险。其实，相比于针对大多数人的“保障作用”。对于有钱人，保险的主要作用是保全其已拥有的财产。
　　比如：一次重病需要10万元，虽然你的财力负担没有问题。但是，如果买了保险，很可能只用1万元就能解决问题。那么，为什么不留住你的9万元呢？
　　经典案例
　　牛先生是某企业负责人。当保险代理人小武向他介绍保险时，他脱口就说：“我已经很有钱了，不需要买保险。”
　　小武笑了笑说：“是的，牛总，我知道您很有钱，但是您不想让您的财产更充实吗？”
　　“当然想！难道你有什么妙方？”牛先生问。
　　小武回道：“一个有庞大财产的人，最担心的不就是一旦哪天自己离开了人世，我们的钱会流向哪里吗。光遗产税应该就要缴不少吧，而且必须用现金缴纳，时间限半年，顶多再延长半年。我说得对不对？”（我国现行遗产税起征额约100万元）
　　“可是这跟保险又有什么关系？”牛先生问道。
　　小武说：“个人所拥有的财产并不全部等于现金。为了筹足现金，可能需变卖土地、房子或有价证券。如果不幸碰上经济不景气，紧急要换取现金时，搞不好打五折都没有人要。一辈子辛辛苦苦留下来的财产，到最后也不知到底还能剩多少给家人？您应该也考虑过这个问题吧。”
　　“嗯，你说得挺有道理的，那你有什么办法帮我呢？”牛先生点点头问。
　　“我有一个办法，可让属于您的钱永远都是您的，而且还可以增加价值。我的建议是，当您健康时，先为自己买一份足够保护财产的保险，这样一来，还可以省下不少税。比如：一亿财产大概要缴两三千万税金，如果买三千万的保险，一年只不过付一百万元左右的保费，相当于三千万一年利息的三分之一，用利息的三分之一，可以维护三十倍的本金的实质利益，您说这个方法好不好？
　　而且，假设在预定的期限内您都没有发生事故，缴费期满后，您可以选择解约或继续保障。如果续保，自然可以继续保持财产的完整；如果解约，拿回的钱也会比当初所缴的钱多。因此，有事护产，无事增产，您不觉得这个投资很划算吗？况且这笔投资最有利的地方就在于能免税（根据遗产税法，保险给付均免税），所以，您已经有很多财富，更应该多买些保险。”
　　我有社保，不需要再买
　　社会保险属于强制保险，包括养老、失业、疾病、生育、工伤。目前，许多单位都为个人购买了社保。我们不否认社保的作用，但它不能作为商业保险的替代品。如果把社保比喻成冬季的毛衣，那商业保险就是遮风挡雨的大衣，是生活质量的保障。
　　比如：对家庭财富威胁最大的重大疾病，社保就无力负担。社保规定：只有在社保范围内的药物才能报销。另外，社保的资金很难马上就划到患者的账上；而商业保险不一样，只要医院确诊，资金马上到账，而且用药范围很大。
　　另外，有些单位在购买保险时，通常会选择团体保险。由于规模效益，保费比个人购买要低一些。但是，如果你离开单位，则不能再获保障。因此，购买适当的商业保险是完全有必要的。
　　意外太偶然，轮不到我
　　很多小康家庭虽然在经济上富裕了，可是心理上却保留了一些保守的观念。他们把钱看得比什么都重要，对于保险消费总是怀着一种无所谓的态度。他们觉得自己没那么倒霉，世界上60多亿人，意外怎么会找上他呢？
　　经典案例
　　1995年10月2日，著名小品演员洛桑醉酒驾车，由于车速过快，一头撞入停在路中正在修理的大卡车之中，因洛桑伤势太重，迅即身亡。年仅27岁。
　　洛桑的师傅博林回忆说：“事发当晚，洛桑和父母一起吃饭，非常开心。走时，洛桑把手机留给了父母。在路上，不停地有传呼找他，而路边没有电话可以回，他开得可能有些着急。另外，刚演出回来，他也比较疲惫……”

第67节：保险篇（11）
　　在洛桑定居北京后，他将远在西藏的父母接到了北京。刚开始是租房，到后来条件稍好后，他贷款买了房。直至出事前，他的贷款还没有还清。在洛桑出事后，他的父母在承受痛失爱子的同时，还承受了被迫回乡的痛苦。因为洛桑出意外后，房贷无法还了，银行将房子收了回去。
　　意外是不以个人的意志为转移的，它什么时候光顾、光顾到谁头上，谁也说不准。洛桑在发生事故之前，一定没有想到意外会发生在他的身上，可它就是真实地发生了。正是因为意外事故发生的概率及其所具有的不确定性。就算是为了我们的家人，我们也应该购买保险。
　　试想，如果洛桑投保了一定保额的意外险，这份保障至少可以使他的父母在经济上得到一定的援助，使他们能免于被迫回乡。那才是不幸中的万幸。
　　我们还年轻，没必要买
　　年轻人因为精力旺盛，户外活动多，出点小伤、小事故，那是常有的事。因此，一些年轻的夫妇倒是愿意购买意外险。但是，对于健康保险，他们却非常排斥。
　　用他们的话说，我们还这么年轻，能得什么大病？至于小病，自己应付应付也就过去了。等到了一定的年龄再购买也不迟。
　　这种想法显然是不对的。世上有的事情可以拖，但有的事情却不能拖。风险随时随地都可能发生，假如在购买时犹豫不决，一旦事故真的发生，就追悔莫及。而且，在保险费上，越年轻购买，缴费越低，而且可以尽早得到保障。因此，年轻不应该作为拒绝保险的理由。
　　孩子重要，先给孩子买
　　重孩子轻大人，是很多家庭买保险时容易犯的错误。其实，大人发生意外，对家庭造成的财务损失和影响要远远高于孩子。
　　试想，如果父母买了保险，任何一方身故，孩子固然可怜，但父母的身故保险金至少可以在经济上帮助孩子长大成人；如果先给孩子买了保险，父母有收入来源，保险金根本起不到雪中送炭的作用。
　　经典案例
　　马先生，35岁，年收入10万元，近日刚购买一套三室两厅的新房，有贷款；妻子30岁，年收入3万元，女儿1岁。三人均无保险（除车险外）。最近，由于对保险的认识加强，加上爱女心切，他们决定先为孩子买份保险。
　　可是，让人痛心的事情发生了。马先生因为酒后驾车，发生意外而身亡。因为他是违规开车，保险公司可以拒绝赔偿。他的突然身亡，使其家庭生活受到了很大的影响。此时，房贷还没有还清，妻子的工资加上要抚养孩子，根本没有还贷的能力。最后，妻子只好卖掉新房，搬进了一间二手房。
　　伤心之余，妻子说：“我好后悔，当初没有先给丈夫买一份保险。否则的话，搬家的事情也就不会发生了。”
　　世上是没有后悔药买的。这个案例也给一些小康家庭提了一个醒：正确的保险理财原则，应该是保障家庭主要劳动力不出意外。因此，首先要为大人购买寿险、意外险等保障功能强的产品，然后再根据需要为孩子买些健康、教育类的保险产品。
　　保险买得越多越好
　　一些特别看重家庭的中产者，在家庭成熟期可能还会走向另一个极端：特别喜欢买保险，认为“保险买得越多越好”。其实，保险和其他投资一样，也有一个量力而行的问题。
　　保险买得越多，意味着缴纳的保费也更多。如果盲目投保多个险种，有可能导致负担过重，甚至无法应付某些变故，影响后期交费，保险也会半途而废，从而得不偿失。
　　一味求全的做法，有时也是一种浪费。就保户而言，物美价廉就是选择最适合自己的险种。如：类似医疗费用保险等产品由于采用了保险的补偿原则，需要有报销的凭证。因此，即使你买了多份，也不能超出自己支出的范围来报销，多买就等于是浪费保费。
　　购买保险理性的行为应当是：根据自己的年龄、职业、收入及家庭的具体情况等等，力所能及地适当购买保险。投保的费用最好是家庭收入的10％左右为宜。
　　跟风买保险
　　跟风买保险，也是小康家庭保险消费的一个误区。近期市场上流行万能险，几乎所有的公司都推出了形态各异的万能险，广告宣传战也打得很厉害。一些家庭就开始琢磨着要不要也买一点万能险。
　　事实上，保险不是时装，不是一个“买流行”的消费领域。消费者要做的是，首先了解自己有没有这方面的保险需求；然后，再考虑是否有必要买。并不是适合别人的产品，就肯定适合自己。
　　以前分红产品、投资连结型产品“出道”时，也出现过“追捧”的热潮，仿佛一夜之间全民都在购买分红险和投连险。但后来的事实证明，大多数人都做了不正确的选择。
　　“跟风”使得很多人遭受了经济上的损失。所以，保险消费一定要按需稳扎稳打，要把它当作家庭的“大宗耐用消费品”，精心选择，切忌盲目跟风。

第68节：黄金篇（1）

　　黄金篇
　　——永不褪色的发财路
　　进入2006年，黄金市场依然“牛气冲天”。1月16日，国际现货黄金价格以560.05美元／盎司再次刷新了25年的最高记录。金价的不断上涨，使得炒金逐渐成为小康家庭和中产者投资理财的新宠。
　　另外，投资黄金能极大的增加个人和家庭财产的安全性。尽管黄金价格也有波动，但是作为长线投资，黄金价格今天跌，明天还会涨起来，它的长期趋势是上涨的。
　　基于以上原因，那些点缀于个人手指、颈项上的黄金饰品，逐渐被黄金投资所取代。黄金更多地以金条、金砖的形式出现在人们的保险柜里，跳跃在银行的账户上。
　　专家认为：一轮历史性的“黄金时代”正在到来。黄金的牛市行情，将在狗年继续“牛”下去。这对于小康家庭和中产者来说，将是一个很好的投资机会。
　　永不凋零的“雪莲”
　　盛世古玩，乱世黄金。在通货膨胀和灾难面前，别的投资方式可能一点都不管用了。但是，黄金却是坏不了，也跑不掉的，它在任何时候都是黄金。正如法国文豪巴尔扎克笔下的守财奴葛朗台所说：“只有金子是惟一可以信赖的朋友”。因此，黄金投资也被喻为家庭理财的“稳压器”。
　　黄金投资的特点
　　国际投资市场，大量的投资资金总是在股票、外汇、商品期货、黄金之间流动不停。黄金被作为投资的一个重要选择渠道，有其自身的特点。
　　黄金的稀有性和稳定性，使它天生就被赋予了货币属性，是最值得信任并可长期保存的财富。它是世界上很少几种不会消失的商品，既可用来储藏，也可以进行投资。
　　特点
　　具体表现
　　交易服务时间长
　　各公司结合不同的情况，经营时间有所不同，最长为每天18小时交易，涵盖主要国际黄金市场交易时间。
　　保值强
　　黄金从古至今都是最佳保值产品之一，升值潜力大；现在世界上通货膨胀加剧的形势，将推进黄金增值。
　　利润大
　　黄金涨，你做多，赚；黄金跌，你做空，也赚！（股票涨才赚，跌则亏）
　　操作简单
　　有无基础均可，即看即会。
　　资金结算时间短
　　当日可进行多次反向交易，给投资者提供了更多的投资机遇。
　　金价波动大
　　受国际上各种政治、经济因素以及各种突发事件的影响，金价经常处于剧烈的波动之中。投资者可以利用差价进行实盘黄金买卖。
　　投资者只需要有2万元，就可以开户进入黄金市场，进行黄金炒买炒卖。一手黄金相当于31.10克，2万元可以做一百手黄金。即可以炒买炒卖100盎司，3 110克黄金。
　　经典案例
　　马先生在11月15日以2万元开户，在价位为460美元／盎司时，买进100手黄金。到11月底，黄金涨到503美元／盎司。于是，马先生决定卖出。最终，马先生在半个月里赚到的钱是：（503－460）×100＝4 300美元，兑人民币是3万多元。投资回报是100％还有多。
　　黄金投资的优势
　　黄金市场的建立，为小康家庭提供了新的投资和避险渠道。与其他投资相比，黄金投资特有的优势，使得它受到了小康家庭的普遍青睐。具体体现在7个方面。

第69节：黄金篇（2）
　　一、安全性高
　　普通商品在时间的“摧残”下，一般都会出现物理性老化和破坏的现象，其价值也会随着使用年限的增加而逐渐降低，直至消失。
　　黄金作为一种贵金属材料，其价值是其自身所固有的和内在的。黄金有千年不朽的稳定性，其质地不会发生根本性变化，其基本价值依然存在。即使掉进“王水”里，在经过一系列的化学处理后，黄金仍可恢复原貌。所以，无论是遇上天灾，还是人祸，黄金的价值永恒。
　　二、流通性强
　　黄金具有世界流通的货币功能。它容易流通，也容易兑现。加上黄金市场是24小时交易的市场，因此随时可以换成钞票。
　　另外，任何人都可以公开购买黄金，还可以像礼物一样进行自由地转让，且转让时没有任何登记制度的阻碍；而诸如住宅、股票的转让，都要办理过户手续，缴纳大笔的过户税；如果是遗产，还须缴纳大笔遗产税及律师费。
　　三、税收负担轻
　　黄金投资可以说是世界上所占税项负担最轻的投资项目。在我国，购买投资性金条、金币比购买黄金消费品，在税收方面要少增值税、特别消费税等税项负担。
　　四、避险工具
　　黄金是对抗通货膨胀及政治经济动荡最理想的武器。近几十年来，通货膨胀愈演愈烈，导致各国货币大量缩水，给以存款为主要投资方式的小康家庭的财产带来了巨大损失。相反，随着通货膨胀的发生，黄金的价格却能得到相应的上涨。
　　黄金的价值是自身固有的，当纸币由于信用危机出现波动贬值时，黄金会根据此货币的贬值比率自动向上调整；当纸币升值时，因黄金价格恒定，其价格表现为下降。这种逆向性能起到风险对冲的作用，是小康家庭投资规避风险的一种手段，也是黄金投资的又一优势所在。
　　五、世界上最好的抵押品种
　　由于黄金是一种国际公认的物品，是一种世界性的绝对财富，根本不愁买家承接。因此，无论是向银行申请贷款，还是拿去典当，黄金都是最好的抵押品。它是惟一不以国家或公司信誉和承诺变现的资产。
　　六、不存在价格操纵风险
　　黄金市场很难出现庄家，它既不是国家行为，也不是企业行为。作为全球性的投资产品，黄金在全球有一个独立的价格体系。现实中，还没有哪个财团具有可以操纵金市的实力。因此，黄金投资者也就获得了很大的投资保障。
　　七、无时间限制，可随时交易
　　从时间上看，伦敦、纽约、香港等全球黄金市场交易时间连成一体，构成了一个24小时无间断的投资交易系统。
　　另外，由于黄金市场是世界性的公开市场，不设停版和停市。这就增加了黄金投资的保障性。投资者不用担心在非常时期不能重新入市。只要投资者觉得有必要，任何时候都可以入市进行平仓止损。
　　总而言之，黄金投资有着其不可比拟的优越性。对于小康家庭来说，是家庭理财一项重要的投资工具。
　　黄金投资的价值
　　黄金投资，俗称炒金。是指通过对黄金及其衍生物进行购买、储藏及销售等过程，从而获得财产保值、增值及盈利的行为。小康家庭投资黄金的价值主要体现在3个方面。
　　一、地位和财富的象征
　　华丽的黄金饰品一直是个人的社会地位和财富的象征。购买黄金可以用来制作首饰佩戴，也可以用来制作高档生活用品及装饰品，以最低的成本来使用、消费黄金。
　　二、黄金的保值性强
　　作为一种实物资产，黄金具有内在价值。从长期历史趋势的角度观察，不论是政治的动乱，还是经济的动荡；不论是社会的变迁，还是岁月的流逝，都不能使黄金的价格为零。
　　黄金良好的安全性及保值性，决定了持有黄金可以规避通货膨胀等给个人财产带来的缩水与贬值，使个人财产获得安全保障。用一个例子说明如下：100年前，1盎司黄金在伦敦可以订做一套上等西装；100年后的今天，在伦敦，1盎司黄金仍然能够订做一套上等西装。

第70节：黄金篇（3）
　　但是，从一个短期角度来看，金价处于频繁变动之中，有升有降，投资有赔有赚，黄金并不能给人们带来百分之百的保值。
　　三、投资黄金可以盈利
　　与其他投资产品相比，黄金市场价格的起伏变化与其他品种相比，具有更大的趋势性和连续性。对小康家庭来说，更容易判断其行情趋势，从而顺势操作获得盈利。
　　经典案例
　　了解到黄金投资市场的行情后，李女士在和家人商量之下，决定也进行黄金投资。她拿出2万元人民币开了户（一手黄金＝31.10克，2万元可以做一百手黄金，即可以炒买炒卖100盎司）。
　　11月8日，李女士在427美元的国际市场价位时买进黄金。到11月15日，黄金价格达到438美元。在家人的劝说下，李女士决定卖出。最终，此单盈利11点，即100×11×8.11＝8 921元人民币，账户余额28 921元。
　　万花丛中谁更红
　　经典案例
　　　有“股民代言人”之称的张卫星转战金市，一年收益300％。
　　据张卫星透露，这两年来，他本人参与黄金投资，并指导朋友公司和个人资金参与黄金投资，都取得了不菲的投资成绩。以有交割单记录为证的有：
　　一是实物黄金投资，他在2003年7月开始买入金融投资性金条后，持有1年半的时间，在2005年11月25日卖出，获利25％。
　　二是参与国际黄金市场的“MA展”保证金交易。资金开户地在香港，经纪商也是香港公司，参与伦敦现货黄金。2004年12月开户后，开始参与伦敦黄金市场的现货保证金交易，一年的投资收益率超过了300％以上。
　　张卫星对自己的战绩十分满意。他举出自己的交易实录做进一步说明：截至2005年11月，在已经完成的157笔交易中，“做多与做空”两方向的交易行为都有，其中153笔赚钱，亏损性交易只有4笔。
　　黄金投资不同于储蓄或炒股，它没有利息和红利。黄金投资者参与黄金市场，其目的不在于占有实际黄金，而是通过低买高卖获取利润。因此，对于投资者来说，选择适合自身特点的投资品种和投资工具非常重要。
　　黄金投资工具是投资者把黄金作为投资对象时选择的具体方向、形式及项目。主要可分为3类，即实物黄金、纸黄金和期货黄金。
　　实物黄金
　　不管进行任何投资，首先应该清楚投资的目的。如果把黄金作为保值避险的工具，那么就应该选择实物黄金。目前，市场上此类品种较多，包括金条金块、纯金币、纪念金币、黄金饰品等等。
　　不少人喜欢把购买黄金首饰作为投资黄金的首选方式。伴随国际黄金价格的迅速攀升，国内黄金交易价格也在不断上扬。与此同时，各地黄金饰品市场的销售价也是几天一翻新。
　　1月15日，上海老凤祥有限公司的千足金报价170元／克，12日，兰州的千足金价格到达178元／克，而广州金价则在11日就突破了180元／克大关。作为全国金价最低的北京，千足金价格10日就涨至158元／克。据悉，国内版的“神六金条”在二级市场上的售价已被炒高到每套4.8万元。
　　但是，最适合投资的实物黄金产品是纯金币和纪念金条。纯金币的价值基本与黄金含量一致，价格也基本随国际金价波动。它主要为集币爱好者所收藏，虽然增值功能不大，但其具有美观、鉴赏、流通变现能力强和保值功能，所以仍对一些收藏者有吸引力。而纪念性金币则具有一定的文化收藏价值。
　　在投资实物黄金时，要重点考虑产品的价格、是否具备回购途径等因素。实物黄金买卖风险相对较小，稳定性强，不会被较大的市场价格波动所困扰。对已经开展实物黄金交易的地区，实物黄金既可为投资者提供投资性服务（即高抛低吸，即时获利），同时又能为投资者提供回购服务，方便投资者及时变现。
　　无论是投资型，还是纪念型，选择高信誉公司的产品，对于产品品质、售后服务以及将来的流通都将有较高的保证。
　　经典案例
　　2003年时，张小姐以成交价105元／克买进500克羊年贺岁金条。到2005年初，她又以120元／克的市场价卖出该贺岁金条。很显然，在2年的时间里，她的收益额约为（120－105）×500＝7 500元。

第71节：黄金篇（4）
　　由于实物黄金相对于账户金增加了加工费、运保费、税费等。因此，实物黄金更适合长期投资。投资者必须具备战略性眼光，不管其价格如何变化，不急于变现，不急于盈利，而是长期持有，主要是作为保值和应急之用。
　　纸黄金
　　一、纸黄金的定义
　　纸黄金，又叫黄金凭证、记账黄金，它是国际上比较流行的投资方式。黄金所有人所持有的只是一张物权凭证，而非黄金实物。国内提供此类交易的机构主要是商业银行和黄金交易所。
　　投资者买入的“黄金”一般只能存放在黄金存折上，而不可提取实物，如“黄金宝”等。黄金所有人凭此凭证，可随时提取或支配黄金实物，也可按当时的黄金价格，将凭证兑换成现金以收回投资，或者通过背书在市场上流通。
　　二、纸黄金交易的费用
　　与投资实物黄金相比，纸黄金的交易成本低，只需要10克就可以进行交易。另外，因为免去了实物金条交易中的保管费、储存费、保险费、鉴定及运输费等费用的支出，纸黄金投资中的额外费用也降低了不少。对于有条件关注黄金市场金价走势的投资者，特别是有外汇投资经验的人来说，选择纸黄金投资，可以利用震荡行情进行“高抛低吸”。
　　但是，在进行纸黄金交易时，需要支付一笔买入卖出的手续费（工商银行对买入卖出收取的手续费是0.5元／克，中国银行收取的手续费是1元／克）。投资者在计算获利空间时，一定要把这笔手续费计算在内，只有金价的涨幅超过了银行设置的交易手续费时，才是真正的开始获利。
　　此外，投资纸黄金，还要支付给发行机构一定的佣金，与实金的存储费大致相同。
　　三、纸黄金投资收益
　　因为纸黄金利用资金杠杆原理而存在潜在的高风险和高收益，从而吸引着最为广泛的小康家庭投资者。它其实就是指黄金的纸上交易，属“记账式”黄金业务，投资性质类似于“外汇宝”。
　　投资者只要跟随国际黄金市场的波动情况进行报价，通过把握市场走势低买高抛，就可以赚取黄金价格波动的差价。与实物黄金相比，纸黄金的风险相对大，但利润也较高，适合于中短期操作。
　　经典案例
　　2005年3月，刘先生投资入市，以5万元买进400克“纸黄金”。当时，上海黄金交易所AU9999（金条品种）市场报价为115元左右。不到一个星期，该交易品种的收盘价已经达到118元左右，刘先生立即选择卖出。在不到7天的时间内，他赚到了1 200元［注：（118－115）×400＝1 200］。
　　假设刘先生的“纸黄金”在半年后抛售，由于黄金一路“高歌”的涨势，按照半年后高点所在的123元左右的价位区间计算，则刘先生可获得投资收益3 200元［注：（123－115）×400＝3 200］。
　　期货黄金
　　期货黄金是一种黄金现货延期交收业务，这种业务以分期付款的方式进行买卖，投资者可以选择合约当日交割，也可选择一定的交收延长时间。与上面两种投资方式相比，投资黄金期货的风险较大，需要有较强的专业知识和对市场走势的准确判断。
　　一般而言，黄金期货投资者可以在合同到期日前，出售和购回与先前合同相同数量的合约，即平仓，而无需真正交割实金。每笔交易所得利润或亏损，等于两笔相反方向合约买卖差额。这种买卖方式，正是人们通常所称的“炒金”。
　　黄金期货合约交易一般只需交易额10％左右的定金作为投资成本，具有较大的杠杆性，少量资金可推动大额交易。所以，黄金期货买卖又称“定金交易”。
　　经典案例
　　投资人甲在金价558.30美元／盎司时，购买一手黄金（一手＝100盎司），他需要缴纳保证金7 000元人民币（隔夜仓为2×7 000＝14 000元）。当日，金价上涨到561.90美元。于是，甲将黄金卖出。最终，他的获利额为（561.90－558.30）×100×8.15（美元对人民币外汇比例）＝2 934元。放大的倍数是558.30×100×8.15／7 000＝65倍。

第72节：黄金篇（5）
　　除实物黄金、纸黄金和黄金期货外，黄金投资还可以选择黄金期权方式。期权是买卖双方在未来约定的价位，具有购买一定数量标的的权利而非义务。如果价格走势对期权买卖者有利，会因行使其权利而获利。如果价格走势对其不利，则放弃购买的权利，损失的也只是购买期权时的费用。由于黄金期权买卖投资战术比较多而且复杂，不易掌握。因此，目前世界上黄金期权市场还不是很多。
　　分　类
　　优　点
　　缺　点
　　金条金块
　　制作加工费用通常比较低廉，附加支出不高；变现性好；多数地区不征收交易税。
　　占用较多的现金，有一定的保管费用。
　　纯金币
　　投资者选择的余地比较大，较小额的资金也可以用来投资；并且变现性好，不存在兑现难的问题。
　　保管难度比金条金块大。一旦纯金币因受碰撞而变形；出售变现时将会被杀价。
　　纪念金币
　　具有艺术品范畴的美学特点，其丰富的题材、图案及独特的民族文化，使投资价值相对较高。
　　风险大，二级市场溢价高；投资金银纪念币必须有一定的专业知识储备，否则易流于盲目投资。
　　金饰
　　艺术性强；
　　在实现了使用价值后，仍可部分保值。
　　风险高；收益率较差且难于保管，一旦破损或是修理不善而造成纯度降低，将会使黄金的价值大打折扣。
　　纸黄金
　　流通性强，无储存风险；
　　投资较小，可以从0.1盎司做起，交易比较方便。
　　占用资金多；
　　投资的佣金比较高。
　　黄金期货
　　能以较小的成本博取较大的收益。
　　风险大，投资战术多且复杂。
　　掀起你的盖头来
　　经典案例
　　　小李是上海某外企的经理人，脑子很活，经常在别人没注意的地方找到发财的机会。因此，家里的财政大权也落在了他的身上。但是，谈起去年的投资收获，他的语气却是酸溜溜的。“悔啊！你说我怎么就把黄金暴涨的机会放跑了呢？”
　　原来，小李有个朋友在上海期货交易所工作，早在年初就跟他说今年黄金投资机会不错，建议他买一点。但小李当时正在基金市场拼杀，加上他以前从来没买过黄金，对金价走势也没什么概念。因此，也没把朋友的话放在心上。
　　8月初，基金市场的收益率降低。于是，小李想改变投资方向。此时，他想起朋友的话，开始关注起国际金价。这时他才惊奇地发现，金价已经走出了一条大阳线，比2001年的低点上涨了50％还多。这让小李怦然心动，在向朋友咨询之后，准备到中国银行开一个户头，开始纸黄金的投资。
　　但是，由于公司的规模扩大，他还没来得及开户，就投入到了更紧张的工作中。等忙完那一段，小李翻开报纸一看，发现国际金价已经从8月初的不到440美元，飙升到12月初的500多美元，短短四个月涨了14％。
　　小李不仅感叹：到底这黄金市场是怎么回事呀，涨得这么厉害，害我白白错过了那么好的机会。2006年，我可得好好研究研究这黄金市场。
　　不仅是小李，对于很多小康家庭投资者而言，大家都很想知道：黄金市场到底是怎么回事。究竟哪些因素在左右着整个黄金价格和黄金市场。
　　尽管“黄金再贬值也有价”，但一位资深黄金“炒家”告诫投资者，虽然黄金不会跌得一钱不值，但国际金价受到美元走势、世界格局、原油价格以及消费需求等诸多因素的影响，投资黄金也具有风险，也会出现暴涨暴跌的情况。
　　因此，不管是购买实物黄金，还是进行纸黄金交易，投资者一定要了解和掌握黄金价格变化的特有规律，掌握买卖黄金的时间点，利用价格波动买进、卖出黄金，从而达到获利。
　　市场供求
　　20世纪70年代以前，黄金价格基本由各国政府或中央银行决定，国际上黄金价格比较稳定。到了70年代初期，黄金价格不再与美元直接挂钩，而是逐渐市场化。因此，市场的供求关系是影响金价的基本因素。

第73节：黄金篇（6）
　　一、供给方面因素
　　1。地上的黄金存量
　　全球目前大约存有13.74万吨黄金，而地上黄金的存量每年还在以大约2％的速度增长。
　　2。年供求量
　　黄金的年供求量大约为4 200吨，每年新产出的黄金占年供应的62％。
　　3。新的金矿开采成本
　　黄金开采平均总成本大约略低于260美元／盎司。由于开采技术的发展，黄金开发成本在过去20年以来持续下跌。
　　4。黄金生产国的政治、军事和经济的变动状况
　　黄金生产国的任何政治、军事动荡，无疑都会直接影响该国生产的黄金数量，进而影响世界黄金供给。
　　5。央行的黄金抛售
　　中央银行是世界上黄金的最大持有者。例如：英国央行大规模抛售黄金、瑞士央行和国际货币基金组织准备减少黄金储备等行为，都是国际黄金市场金价下滑的主要原因。
　　二、需求因素
　　1。黄金实际需求量的变化
　　随着世界经济的快速发展，黄金的总需求量呈上升趋势。例如在微电子领域，越来越多地采用黄金作为保护层；在医学以及建筑装饰等领域，尽管科技的进步使得黄金替代品不断出现，但黄金以其特殊的金属性质使其需求仍有很大的市场。
　　当然，某些局部因素也会影响到一些地区对黄金需求的变化。如一向对黄金饰品大量需求的印度和东南亚各国，因为受到金融危机的影响，从1997年以来，黄金进口大大减少。这些都会影响到黄金的价格。
　　2。黄金投资的目的，在某种程度上加剧了黄金价格的波动
　　黄金作为一种贵金属，具有较高的储藏和投资价值，出于保值增值目的的投资行为，在某种程度上加剧了黄金价格的波动。
　　黄金储备一向被央行用作防范国内通胀、调节市场的重要手段。在经济不景气的态势下，由于黄金相对于货币资产更保险，从而也会提高投资者对黄金的需求量，最终导致金价上涨。如：1987年因为美元贬值，美国赤字增加，中东形势不稳等也都促使国际金价大幅上升。
　　3。投机者的需求对黄金价格的影响
　　在黄金市场上，几乎每次大的下跌，都与对冲基金公司借入短期黄金在即期黄金市场抛售和在纽约黄金期货交易所（COMEX）构筑大量的空仓有关。
　　汇率变化
　　除了供需基本面，包括国际金融市场以及政治局势变动等，都会对黄金价格产生影响。其中，以美元走势为最关键的要素。
　　美元汇率是影响金价波动的重要因素之一。美元涨，黄金跌；黄金涨，美元跌。这是黄金交易的一个基本规律。这主要是因为黄金价格以美元定价，黄金作为美元的一种替代物，当美元走强时，金价会下跌；美元走弱时，金价会上涨。
　　1971年8月和1973年2月，美国政府两次宣布美元贬值。在美元汇价大幅度下跌以及通货膨胀等因素的作用下，1980年初，黄金价格上升到历史最高水平，突破800美元／盎司。美元的强弱是黄金价格升降的晴雨表，二者在变动方向上具有十分明显的负向相关性。
　　经典案例
　　李女士在110.50元／克时购买了170克黄金，接下来，她开始在家里追踪行情。1个月后，由于美联储宣布降息0.5％。于是，黄金价格开始走高，从415.41美元／盎司一路攀升到了420.10美元／盎司。李女士此时很想抛出手中的黄金，但是丈夫告诉她，银行的交易佣金是每克1元，如果她现在抛出的话，那么收益率是0.2％＝［（420.10－415.41）×0.266－1］／110.50（持有一个月），年收益率为2.4％，相比银行利率并没有高出多少。
　　听丈夫这么一说，加上目前形势不错，她决定继续持有。受益于美元的持续疲软，又1个月后，黄金价格自420.10美元／盎司升至430.20美元／盎司。李女士此时又心痒了，很想抛出手中的黄金。此时的收益率已经达到了2.66％＝［（430.20－415.41）×0.266－1］／110.50（持有2个月），年收益率达到16％。
　　就在她举棋不定的时候，她想起丈夫的话：长线，美元汇率。于是她又继续持有了1个月。果真过了1个月以后，黄金价格升高到440.10美元／盎司，此时收益率达到5％＝［（440.10－415.41）×0.266－1］／110.50（持有3个月），年收益为20.16％。

第74节：黄金篇（7）
　　经过仔细分析，丈夫认为，从基本面来看，美元将面临升值压力。于是，李女士果断地将所有黄金出手。最终获得了近4 000元的收益。
　　从长远看，人民币汇率的波动也将对国内黄金投资产生一定的影响。这主要体现在：一旦人民币对美元汇率发生较大波动，国内黄金投资就面临一定的风险，并且这和通常的风险有一定区别。
　　比如，在一般情况下，人民币兑美元贬值有风险；而对于黄金投资来说，一般是人民币兑美元升值有风险。在贬值情况下，同等数量黄金所代表的人民币反而多了。尽管人民币汇率在今后一个相当长的时间内仍将保持稳定，但也应关注汇率风险对黄金投资可能带来的风险。
　　通货膨胀
　　金价还受到通货膨胀的影响。黄金投资是一种实物投资。因此，它也有对抗通货膨胀、保持价值的特征。也就是说，黄金的价格会随着通货膨胀而上升。这也是造成原油价格和黄金价格走势正相关的原因。对此，要从长期和短期来分析，并要结合通货膨胀在短期内的程度而定。
　　从长期来看，每年的通胀率若是在正常范围内变化，那么其对金价的波动影响并不大；只有在短期内，物价大幅上升，引起投资者恐慌，货币的单位购买力下降时，金价才会明显上升。
　　虽然进入90年代后，世界进入低通胀时代，而且作为长期投资工具，黄金收益率日益低于债券和股票等有价证券。但是，从长期看，黄金仍不失为对付通货膨胀的重要手段。
　　各国经济政策
　　与外汇投资一样，黄金投资也要时时关注国际经济行情的变化和走势。国际贸易、财政、外债赤字、各国央行持有黄金的意愿及货币政策等，都与国际黄金价格有密切关系。
　　首先，债务作为一个世界性的问题，已不仅仅是发展中国家特有的现象。在债务链中，不但债务国会因为无法偿债而导致经济停滞，甚至走入恶性循环；就连债权国也会因与债务国的关系破裂，而面临金融崩溃的危险。此时，各国都会为维持本国经济不受伤害而大量储备黄金，引起市场黄金价格上涨。
　　其次，各国央行是黄金持有的大户，它们持有黄金的意愿直接影响金价的走势。若央行吸纳或增持黄金，则金价就会上升。反之，若央行出售黄金，那么金价就会下降。如90年代末期，各央行持续沽售黄金，令金价持续疲软，曾一度跌至265美元／盎司的历史低位。
　　再次，当某国采取宽松的货币政策时，由于利率下降，该国的货币供给增加，从而加大了通货膨胀的可能，最终导致黄金价格的上升。如：从2004年美联储开始逐步加息起，每一次议息会议前后几天都会有一波黄金的看空潮。
　　国际政局动荡
　　黄金具有规避风险的功能。在国际局势多变，特别是战争的时候，黄金最有表现的空间。国际上政治军事局势的动荡不宁，会在短期内造成人们的恐慌心理，促使大量投资者转向黄金保值投资，从而扩大对黄金的需求，刺激金价上扬。
　　如二次大战、美越战争、1976年泰国政变等，都使金价有不同程度的上升。1991年8月19日前苏联解体，金价于1小时内暴涨10美元（以盎司为单位）；1992年海湾战争，金价高企于400美元；美国的“9？11”事件，曾使黄金价格飙升至当年的最高，近￥300（300美元）。
　　在此需留意的是，一旦战争如预期开打，金价通常会出现利多出尽的下跌走势，故此时多单可先行获利出场以确保战果。但是，如果战争是地区性的，其影响未必能刺激金价大升。
　　总而言之，全球范围内黄金需求量的增加、美元的疲软、油价的上涨、地缘性政治危机、恐怖袭击等几大因素共同导致了黄金市场走“牛”的局面。这些因素往往相互作用，有时还会形成连锁反应。投资者一定要把握住各种机会。
　　耳听六路，眼望八方
　　经典案例
　　　在朋友的推荐下，张先生做起了黄金投资。首先，他开户存入资金3万元。然后，在黄金价格为465.2美元／盎司时，张先生下多单一手（100盎司）。2天后，黄金上涨至476.2美元／盎司，他立即平仓。2天盈利为：（476.2－465.2）×100×8.15－537（佣金）－62.2（利息）＝8 365.8元。

第75节：黄金篇（8）
　　1星期后，黄金涨至480.6，他又在479.5下空单。4天后，黄金跌至466，他立即平仓。盈利为：（479.5－466）×100×8.15－539（佣金）－90.7（利息）＝10 372.8元。最终，张先生赚了18 738.6元。
　　用张先生朋友的话说：赚钱就是这么简单。
　　投资者一定要说，赚钱真的有那么简单吗？那我们投入了资金，怎么就没有见到效益呢。你不会是帮人做托吧。其实，这赚钱说难很难，说简单也很简单。主要是看投资者有没有掌握一定的投资方法和投资技巧。
　　选择适当的投资品种
　　对于投资者来说，选择何种投资品种至关重要。不同品种的黄金理财工具，在风险和收益上是截然不同的。
　　我国黄金市场产品的推出将有一个发展的过程，投资者的重点是了解黄金交易知识，做好投资黄金的准备工作，并注意根据每一阶段所推出产品的状况和黄金市场的发展阶段，做出适当的选择。
　　市场上有许多被认为是稀世珍品的黄金制品，例如金镯、金杯、金佛等，在经过一番炒作后，就成了价值无法估量的艺术品。然而，由于市场上还没有大众认可的评估及交易渠道，投资该类品种进行交易还非常困难，想要获取利润更是难上加难。因此，投资者千万不要因金价的上涨预期而盲目囤积金饰品。
　　确定适当的投资期限
　　黄金是长线抵御风险的最佳投资品。面对目前的黄金投资热，投资者切不可把投资黄金当成一本万利的赚钱途径，而应做好中长期打算，避免盲目操作。
　　对投资者而言，如果对国际黄金市场价格变化还无法掌握，又希望给自己的资产增加一定的安全性，就可以选择长期投资。
　　如果投资者是为了获取一定利润，并使自己的投资多元化，则可以定位于黄金市场的中期投资。
　　对于那些对国际黄金市场和国内市场变化有较好的专业知识的投资者来说，可以尝试中短线投资。利用价格的波动，赚取差价。也就是说，希望从黄金价格的短期波动中获得收益的投资者，应该学会以全球化思维来做投资。
　　组合投资，比例适当
　　有专家指出，投资黄金也有风险，而并非“包赚不赔”。与股票、债券等相比，黄金投资占用资金量较大。特别是实物黄金投资，不仅有保管成本和安全性要求，而且变现也有一定的难度。因此，投资黄金应适应家庭的财务状况，明确投资的目标，这样才能够做到合理投资，获得理想的收益。
　　黄金价格通常与多数投资品种呈反向运行。在资产组合中加入适当比例的黄金，可以最大限度地分散风险，有效抵御资产大幅缩水，甚至可令资产增值。
　　因此，黄金投资应该融入到家庭投资理财组合中，但不宜占有过高的比例。推荐的资产组合为：现金＋国债＋房产＋黄金。在该组合中，黄金的比例占10～20％，当金融系统的风险（如坏账、房地产泡沫、通货膨胀）增加时，应该调高黄金的投资比例；当局部战争的气氛渐浓时，也应提高黄金的投资比例。
　　明确黄金投资的动机
　　投资黄金的动机应主要放在保值、增值方面。黄金的特殊性使其成为一种保守型的投资工具。当经济上升时，金价不涨；而当经济滑坡时，金价上涨。
　　因此，黄金的功能更体现在其安全性和保值上，它可以确保投资者已有的收入不被长期存在的通货膨胀所吞噬。黄金作为投资组合的一部分，起到了一个均衡投资收益的作用。
　　投资股票虽然收益较高，但是与其高风险是相匹配的。当然，选择股票还是黄金，关键在于投资者的投资需求和风险承受能力。黄金投资的缺陷就在于它没有黄金利息。但黄金毕竟是硬通货，无论哪个国家、哪个年代的投资者，都认同黄金的价值。这点是股票或钱币难以相比的。
　　除了保值外，黄金还能实现增值。黄金价格的不断波动决定其具有投资价值，小康家庭可以利用这种波动买进卖出黄金，从而赚取差价。
　　坚持“买涨不买跌”

第76节：黄金篇（9）
　　买卖时机是影响黄金投资回报率的一个主要因素。黄金价格虽然稳定，但受政治、经济因素的影响，也会出现暴涨暴跌的情况。如上世纪80年代初，黄金的价格曾经达到过855美元／盎司的历史高位，后来也曾下探到257美元／盎司的一段时期内的低点。
　　作为投资者，首先要避免的是自身的“过热”。也就是说，投资者在入市时，需要有一定的知识储备，而不要盲目追高；其次，需要对形势，也就是对价格背景进行长期的关注。
　　黄金投资和股票投资、外汇投资一样，都要遵守“买涨不买跌”的原则。最低点可遇而不可求，短期的追涨杀跌并不适宜。而在价格上升的过程中，每一刻的购入行为都可以说是正确的，惟有一点不应该购入，就是金价上升到最顶端而转势之时。
　　因此，对小康家庭投资者而言，选择一个相对平稳的时机介入，或在走低时“吃进”，然后较长时间拥有，这才是一种既方便又省心的选择。
　　顺势而为，分批买入
　　从市场上的表现看，黄金价格总与股票市场呈反向运动。当面临巨大经济波动，股市等投资市场出现滑坡时，购买黄金可以用来回避金融风险。而当经济形势向好时，资金往往会聚集于获利更高的股票市场，金价下跌。但是，黄金仍可作为投资组合中的低风险选择。
　　目前，虽然我国每年黄金的产销量达到200余吨，是世界上第四大产金国，但与国际黄金市场相比，只占很小比例。因此，价格波动更多地将跟随国际市场的走势。
　　趋势是投资者最好的朋友，在确定行情性质的前提下，顺势而为，有利于投资者获得更高的收益。如：2005年12月金价创出16年新高456美元／盎司。对此，只要是常人，通常会有“高处不胜寒”的感觉。其实，只要跟着市场走，把握住黄金的价格走势，这种担心就会变得多余。
　　从策略上讲，应该沿着大牛市的上升趋势操作，即朝着一个方向操作，坚持在回调中买入。在风险投资中，正确分配资金非常重要。投资者切不可一次性地把资金全部投入，而应当采取分批分期投入，待涨抛出，再等待下一个买入机会。
　　例如：把全部资金分成3份，在第一份投入并获利后，再投入第二份，而一旦出错则及时止损，这样就可以避免损失过大。
　　货比三家，运筹帷幄
　　随着中、农、工、建四大银行相继拿到黄金执照后，他们纷纷推出花样多变的黄金产品参与竞争。于是，建议投资者在选择产品时，不妨货比三家，对各行的相关条件进行比较，从而做出最好的选择。
　　品　种
　　特　点
　　中行“黄金宝”
　　报价以国际金价为依托，加入中行自定点差（1元／克）。交易品种为成色100％的虚拟账户金，最低交易10克，不能提取实物金。
　　建行“账户金”
　　交易品种分为AU99.95、AU99.99两种，报价单位为“元／克”。买卖差价为1元，价格最小变动单位为0.01元。每笔交易必须在10克以上，不能提取实物金，除买卖点差外，不收取其它费用。
　　农行“招金标准金”
　　投资品种有3类：A类为标准金，每克加工费3.5元；B类为礼品金，每克加工费5.5元；C类为礼品金，每克加工费9元。招金标准金买卖采用国际Loco－London黄金市场价格、纽约黄金市场价格与上海黄金交易所价格结合的报价体系。
　　保持冷静平衡的心态
　　黄金投资的策略，从某种意义上来说更像是外汇投资。投资者一定要具有沉稳的心态和敏锐的认识。
　　专家认为：买黄金的心态要平衡，不能浮躁。金市是绝对不可能出现连续的涨停板，投资者绝不能把股票市场的投资理念和操作手段，一成不变地套到黄金投资中来。综观“布雷顿森林体系”崩溃后的国际黄金市场，虽然黄金与美元出现了悖逆的走势。即：美元跌，黄金涨；黄金跌，美元涨的走势。但是，其本质上还是反映了黄金货币自身价值的变动，而影响其自身价值的因素很多，投资者对此也要有充分的认识。
　　作为投资理财工具，黄金投资存在一定的风险。在国际市场上，金价的变动如同大海中翻滚不定的波浪。它的起伏，左右着炒金者的情绪和理财决策。只有保持强健的心理状态，才能成为最后的赢家。
　　经典案例
　　唐女士经过较长时间的观察和咨询，于2003年果断买入500盎司（1盎司＝31.1035克）高赛尔标准金条的投资型标准金条。当时她以98.4元／克买入，一直持有到114.4元／克，回购变现卖给招商银行。去掉流通成本，半年内，她从中获利了近18万元左右，收益率达到12.2％。
　　然而黄金价格仍继续上涨。唐女士说，当初考虑到已经上涨不少了，心态没稳住，就抛了，其实还是应该长期持有下去。
　　炒金和炒汇一样，需要具备一定的专业知识和技巧。因此，投资者要做好黄金投资的知识储备和心理准备，并且要密切注意国际形势的变化和国际市场金价的动态。只有掌握了完整的黄金投资知识体系及有关的操作方法，投资者才能够在复杂多变的黄金市场上立足
（完）